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提问：您好。现在持有回龙观龙华园四层两居室，孩子25年上小学。希望换房到东、西、海。综合上学、将来出售等因素，请问您能给些建议吗？ 什么时候买，买在哪里？衷心感谢！

回答：不清楚您的预算，说下现在学区的大概情况 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。 时间上建议等一等，5月左右出完政策细则再入。

提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商

回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度

提问：房姐好：新人首问，孩子在东城史家上学，想买套附近的房子自主，还想兼顾投资，为了孩子毕业后卖出，因为有老人，所以以三居或大两居为主，预算800-1000，在东二环附近看了朝内南小街的老破小，二环外的阳光都市，蓝筹名座，吉庆里，怡景园，想问哪个比较合适？或者其他更好的推荐？

回答：1. 怡景园就是当年的外销公寓，物业费偏高，户型不是太好，人员比较杂，不要碰 2. 蓝筹名座这个小区没什么环境，两面临街，办公人群多 ，这类房子涨幅很差，回避 吉庆里这个小区还不错 ，可以入 ，另外海运仓和阳光都市也可以好好淘一下

提问：房姐，现在有两套按揭的房子，刚好够月供生活。怎么才能突破第三套？没有什么余钱，怎么弄首付？再买的话负债过高贷款也有问题，按揭也要四五成。求房姐解惑

回答：你现在的首付有多少 两套房产，小区，面积，市值，剩余的负债 这些情况我不知道，也没有办法给出任何建议 除了起步一刀流，负债无法过高 我们从来不用二套按揭资质，每一套都要贷足7成或以上

提问：房姐老师您好，目前北京想买套房子投资，总价不超过500，看了天通苑东区电梯大三居，或者望京板块塔楼的2居室，或者亚运村\/安贞附近的2居室。您觉得哪个板块比较合适？

回答：首付多少？ 买房第一步，永远都是你有多少钱，包括你的现金，你的资产和负债情况从而计算出你可以得到的资金。 天通苑大面积低单价我们2-2.5万入手的，现在已经3万了 望京是优质板块；； 优质板块，80%以上的楼盘不适合买； 不优质板块，95%以上的楼盘是不适合买。 亚运村老破小老破大为主，主要依靠学区支撑。 产品没有竞争力，天花板已经顶在头上。

提问：房姐，目前在北京上班，老家湖北宜昌，手上有40左右资金，现在考虑是在宜昌买还是在武汉买，打算过几年回武汉。武汉现在40左右能买哪里？现在是入手的时机吗？买房后压力会很大，后面该如何规划？

回答：现在可以买武汉，别买宜昌。逢笋入，考虑三环内主城区几个洼地板块低于市场价的盘，保证确定收益。 如果月供压力大，建议优先考虑二手房，租金可以缓解一部分月供。 具体投资回报率高的楼盘，详见知识星球内部分享。 你的问题，无非是老生常谈的"奋斗还是安逸"问题。当然是奋斗!人不奋斗，和咸鱼有什么区别?说实在的，谁不是这么过来的。穷人的任务是先挣钱。 有几个小建议给你: 1、正视自己的状况，承认自己家底的薄弱。虽然说"穷人的弱是全方位的弱"，不好听，但你要反过来理解，对于任何要升阶的人都要全方位提升自己。不能仅仅在资产和收入上，还要在生活方式、社交圈子、交友情趣、审美消费上全方位地提高。 2、不要玻璃心，不要太着急。战略和战术一样重要，房产投资本来就不是一个急于求成立马兑现的事情，做人做事一样，心急吃不了热豆腐。 全方位的强，还需要你内化修炼一颗与自己财富匹配的强大心脏，宽广眼界，多维认知。 不要在柴米油盐上去找存在感，要去星辰大海里做一方霸主。 你的财富不主要来自于工作。人生靠康波，还是先把武汉的房子买了。

提问：房姐您好！有几个问题求教： 1、本人多年前帮岳母在大兴南中轴磁各庄桥南购置了一套金融街金色漫香郡电梯洋房（137平户型很好，毛坯空置），近年处于不涨阴跌状态。是否需要尽快置换到五环附近？还是等北京热度起来卖个好价再说？ 2、本人北京还有第二个房票，但资金有限，只能买郊区小户型。一直判断不清的是未来北京涨幅快还是房价不太高的强二线涨幅快，比如重庆、郑州，还有发展不错的地级市比如珠海、无锡。 求解惑，谢谢！

回答：1. 感觉那个地方发展有点难，离机场线磁各庄站也很远，长期看是跑输大盘的，建议置换掉。 2. 涨幅上强二线可能会高于北京，但是哪些城市哪些板块会涨，是不好选择的，而且很多二线城市价格并不低了。北京的确定性很强，就像优质蓝筹股，大概率会持续上涨，郊区只要靠近地铁涨幅就很稳。我建议集中子弹买北京，有确定性涨幅远比去赌一个未知区域要好。

提问：房姐，你好，坐标上海，首套房票已用，在浦东金桥的一室一厅，位置不错，靠近地铁站，目前在租。现状想再在上海投资一套小户型，首付压力大，希望总价200万左右，然后可以以租养贷，请问你有推荐的吗？

回答：200万其实不建议在上海买，总价太少了，就会离市中心太远，反而选不到好筹码。 上海买房，最好总价300万起，想办法加点预算，否则买个高不成低不就的，不如去二线城市买。 说说一线城市的低总价上车盘，到底值不值得买? 1、一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。 2、例如深圳: 200万以内的房子，特点如下: 一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。 二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。 3、买这种房子很不值得，浪费了资格，而且接盘侠很少，接盘侠也要考虑两个问题:首套名额被浪费;居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。 4、同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘侠购买力薄弱，很难有涨幅。 5、对于上海，250万总价以内，需要警惕，上海的主力客户更加纯粹，更偏向刚改。如果非要买，可以去西渡、萧塘买单价2.5万的电梯次新房，2房。 上海投资买房建议，详见知识星球内部。

提问：房姐大大，为什么时至今日，北京新一点楼盘的户型还基本是垃圾，与南方城市差了有十万八千里。

回答：因为过去5年，都以限竞房，远郊地块为主 5万拍地只准卖8万，只能做出垃圾和缺斤少两 加上北方气候问题需要保温，无法做开放式楼体，导致户型利用率不高，难以做标准89平三房两卫。 除非大户型，大平层产品，但与一般人无关，近年拍地也多郊区，这类产品较少几乎没有。 最后一点，审批制度严格，难以偷面积或赠送面积，加上成本本身已经接近亏本，更没有动力做出带附加值的产品。 一切都遵循经济规律。

提问：房姐好，刚刚已经续费了，非常佩服你对房产的分析和判断，继续支持你！提三个问题，希望得到您的回答并分析一下： 1.我们在朝阳区大屯路风林绿洲有一套一期171平米东南朝向三居，中高层，虽为一期临大屯路隧道，但是该户型完全面向小区内部，没有北向房间，不吵。另外，风林绿洲可能是单一对应朝阳外国语小学的学区，12年一贯制，其他目前朝外小学对应的小区有可能多校划片。问题：风林绿洲的优缺点是什么？未来走向如何？是否适合长持？ 2.我们在中山火炬开发区凯茵新城有一套83平米两居，雅居乐开发，2017年购入，当时跟风深中通道，购入价1万，目前单价1.2-1.4万，持续两三年价格未涨了。问题：是否还有持有价值？ 3.近一年内准备投资一套房产，纯投资，自己不住。500w上下，反复看了房姐关于天通苑顶复的精华贴以及相关提问的回复，从精华贴提出到现在也有二年多时间了，天通苑顶复的价格几乎没变。问题：那么今后走向如何？是否还有投资价值？如果天通苑顶复不好，是否有其他更好推荐？

回答：风林绿洲位置不错，主打大户型，出门大屯路，向南1.7公里是四环，向北2公里是五环，向西1公里是京藏高速，旁边是地铁，交通四通八达。缺点就是大户型的流动性一般，临街的问题，你看的没有北向房间，那这个问题可以忽略。还有就是一期的房龄偏老，如果持有7年以上，慢慢会变成老破大，升值可能略跑输大盘。 深中通道算是中山最有盼头的一件利好，2024年即将建成的这座桥。中山在2015年2016年跟着广州深圳迎来一波大牛市，但在2017年3月中山楼市“限购”政策出台以来房地产市场转淡逐渐回归理性。短期看没有进一步上涨的可能，建议出掉。 天通苑顶复适合有一定淘笋能力的人入手，入手价肯定不是市面上看到的价格。如果没有很好的淘笋渠道，更建议选确定性更高的次新盘，看看亦庄常营回龙观等

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