从2021年下半年房地产市场 下行之后，开发商 的日子们越来越难过，在这近一年的时间里，我们目睹了大量开发商暴雷，尤其是全国型规模民企，由于债务无法按时偿还，陆续进入躺平状态。一般的房企，暴雷的原因主要是高价拿地 - 抵押融资 - 继续拿地，在融资端收紧后循环崩坏，导致资金链断裂。而今天笔者要聊的这家房企，暴雷的原因也比较特立独行，它就是曾经产城融合的先驱者 —— 华夏幸福，逐梦产城，也可能要梦碎产城。
NO.1丨壹
”新年贺礼“：难堪重负，巨头变负翁
2021年2月初，大家都沉浸在即将过年的喜悦中时，华夏幸福适时送出给投资人和购房者的第一份“惊喜” —— 2月1日晚间，华夏幸福发布公告，首次对近期的债务问题做出披露。公告称，发生债务逾期 涉及的本息金额为52.55亿元，但公司的可动用资金仅为8亿。为此，华夏幸福于2月1日组建了金融机构债权人委员会，并在各方的协调下，以期解决问题。华夏幸福曾经也是贵为资产超5000亿的地产巨头，怎么就走到了连资产1%的债务都还不上的地步？
图片来源：华夏幸福官网
事实上，华夏幸福早在2017年就已显现出债务压力，彼时的华夏幸福在环京区域进行激进扩张，但遭遇了大范围的限购 政策打压 。从重点布局的涿州开始，永清、廊坊、燕郊等区域逐步开始进行限购，这直接影响了重仓这几个区域的华夏幸福的销售情况，当年城市地产销售签约额暴跌近72%。因此华夏幸福引入了平安，暂时缓解资金问题，但签署相关的对赌协议，约定了之后多年的利润指标要求，也拉开了华夏幸福进一步扩张的序幕，但区域布局战略的错误，最终还是让它迈向了暴雷的深渊。
华夏幸福重仓环京区域
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限购 导致销售额暴跌
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华夏幸福，曾经进入行业TOP10的庞然大物，是怎么轰然倒下的呢？让我们来看看它的核心数据。
NO.2丨贰
多年负重，满盘皆输
翻阅近五年华夏幸福的经营指标数据，能够很清晰的看出企业的问题—— 历经2017年的注资后，企业的营业收入三年增长，但增长率却在不断下滑，到2020年终于开始出现营业收入下滑，而净利润在同年也出现了暴跌，这意味着华夏幸福一直在负重艰难前行，这样的经营状况是难以抵御市场震荡的。
2017-2020年华夏幸福营业收入和净利润指标变化
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更可怕的是，华夏幸福的经营性现金流和净现金流，从2018年以后就一直是负数，这意味着这家房企极度缺乏可灵活使用的资金，所有资金流都是基于各类融资，当通过腾挪土地借新还旧的套路，因销售问题出现危机后，文初的债务危机便爆发了。
2017-2020年华夏幸福现金流指标变化
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由于暴雷和核心经营指标骤降，引发了资本市场连锁反应，国外各大机构连续下调并最终取消了华夏幸福相关上市公司的评级，这意味着华夏幸福难以在资本市场上继续进行融资。
一、2021年3月2日，穆迪投资者服务公司已将华夏幸福基业股份有限公司 (华夏幸福) 的公司家族评级从Caa1下调至Caa3。与此同时，穆迪已将CFLD (Cayman)Investment Ltd.发行、华夏幸福担保的债券的高级无抵押债务评级从Caa2下调至Ca，评级展望仍为负面。数月后，穆迪取消了华夏幸福的评级。
二、2021年2月3日，惠誉已将总部位于中国的工业园区运营商和开发商 华夏幸福基业股份有限公司(China Fortune Land Development Co., Ltd.，简称“华夏幸福”，600340.SH)的长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级以及所有未偿债券的评级从“CCC”下调至“CC”。回收率评级为“RR4”。最终，惠普也取消了华夏幸福的评级。
信用评级遭连续下调，最终被取消评级
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三、数据显示，目前华夏幸福共存续5只美元债，存续规模有25.4亿美元，其中有11.3亿美元的美元债需要在半年内偿还，然而这仅仅是华夏幸福债务的冰山一角。
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6月2日，华夏幸福基业股份有限公司发布关于债务逾期 等事项的公告：截至目前，华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款 、信托贷款等形式的债务金额56.34亿元(不含利息 )，该公司累计未能如期偿还债务金额合计536.51亿元(不含利息)！
屋漏偏逢连夜雨。华夏幸福的股价，自2018年后就处于下行区间，在暴雷之后，更是如同洪水放闸，一泻千里，令原本就紧绷的资金链雪上加霜，这说明资本市场对于对于华夏幸福也持长期看衰的态度。
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看到这里，笔者不禁要发问，究竟是什么，让华夏幸福这个庞然大物，一步步陷入泥潭的呢？
NO.3丨叁
经营失策&产品失道，华夏幸福不幸福
在平安入主后的这些年里，华夏幸福依然主要沿袭了固有的发展模式——产城勾地，笔者认为，正是这些远离主城区的产城项目，彻底拖垮了华夏幸福。产城发展的逻辑是，政府与其签订协议，提供低价土地，由华夏幸福进行产城建设、招商引资，但对于自身能力及土地属性的预估过高，导致大部分产业园区 建成后，企业入驻率极不理想，资金无法回笼，最终多年发展造成庞大的资金沉淀，覆水难收。
安徽市场尤其如此，华夏幸福在安徽省主打产融结合项目，其区位分别在六安舒城、合肥北城、滁州来安等城市、县城外围，部分板块产业基础薄弱，即使住宅 能够回笼部分资金，依靠目前的华夏幸福，后期产业建设、招商运营也可能成为难以解决的问题。
华夏幸福的可销售型产品构成&区域构成
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产业园区 投入产出比低下，那么必然需要缩减他项成本，以维持运营；又适逢市场各家房企进行高周转攀比，在快建快销的背景下，华夏幸福旗下的住宅 品牌孔雀城，相关维权投诉也是不胜枚举：光是安徽舒城、合肥北城、肥东项目，就存在违规收费、拖欠定金、延期交房 等各类问题，而房屋 沉降、墙皮脱落、墙体开裂等严重品质问题在全国各地层出不穷。加上债务逾期 后，孔雀城多地项目停工，令产品口碑雪上加霜。当年孔雀城健康、安心的核心产品价值，不知还能剩下几分。
六安舒城新滨湖孔雀城交房无限延期
信息来源：六安市人民政府
孔雀城时代北宸拖欠购房定金
信息来源：人民网
NO.4丨肆
总结与展望
华夏幸福的资金问题如此深重，导致其在融资收紧、民企集中暴雷的前夕，就已经难以为继。但华夏幸福在全国仍然有数千亿资产的项目待建设和交付，希望华夏幸福的领导者能够承担起应尽的职责，给全国数以万计的孔雀城业主 、供应商和融资方一个满意的交代。如今是房地产最坏的时代，也是最好的时代，伴随着政府不断加强对房屋 品质建设的管控，失去匠心的房企终将为时代所淘汰。
合肥楼市2022-06-09 17:18:04
