越秀房托的增长秘诀丨资色·曝财报②

3月7日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）发布2021年度业绩公告，作为香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模的REIT，越秀房托在2021年保持较为稳定的业绩增长。

数据显示，2021年越秀房托实现收入总额约17.967亿元，同比增长2.2%，期末出租率约为92.0%，除税后溢利6.75亿元，同比上涨14.9%。在稳定业绩的支持下，越秀房托给予了投资者更为丰厚的回报，2021年越秀房托每个基金单位的分派率为7.59%，同时分派总额较2020年增长23%。 

从数据端看，越秀房托缓解了疫情对商业物业的影响，实现了较为稳健的业绩增长。

报告期内，越秀房托采取了系列稳增长的措施。在写字楼业务方面，主动挖潜、拓宽渠道，实现全年新签7.6万平方米物业，引入了AIA等10家世界500强企业。2021年全年越秀房托写字楼营业收入同比增长4.1%，期末出租率达到90.9%。

在酒店公寓业务方面，越秀房托多个项目的营业收入实现同比增长，四季酒店、国金雅诗阁公寓等项目均实现收入增长。

除了采取系列措施挖掘增长潜力，越秀房托的战略布局是其具备较强抗风险能力的重要原因。

从运营项目分布看，越秀房托的大部分项目分布在粤港澳大湾区的核心城市，优质地段核心项目本身具备强韧性，受外部环境的影响没那么大，加上越秀房托优质运营，整体业绩表现良好。

同时，报告期内，越秀房托完成越秀金融大厦收购，一跃成为期内香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模的REIT。越秀金融大厦的成功注入，让越秀房托在大湾区核心城市广州的资产比重由 79%增至 83%。

2021年，越秀金融大厦成功续约美赞臣、光大、猎聘等重点租户，促成中兴、易方达等优质客户扩租，引入凯悦国际等多家知名企业，全年完成新签约及续租面积约7.9万平方米，截至期末出租率为96.1%，助推越秀房托业绩稳步增长。

优质资产的收购增厚了越秀房托的资产和业务规模，进一步强化其市场竞争力。截至报告期末，越秀房托总资产规模已达到438.62亿元、物业产权面积约118.3万平方米，较上市时分别增长约10.5倍和7.4倍。

不同于房地产的开发销售模式，房托基金的运营更考验企业的可持续发展能力，多年来，越秀房托一直保持了高于行业水平的。 

据越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良介绍，越秀房托不仅仅是出租To B端的物理空间，而是作为产业发展的承载平台和孵化器，通过研究城市发展规划、描摹城市的“产业画像”，找准“行业画像”，精准定义“产品画像” 与“服务画像”，寻找产业动能的“四个画像”，并结合数字化运营手段，辐射至To C端客群，充分发掘经营增长的新曲线。

在写字楼服务方面，越秀房托的悦享会首创“6大管家+2大平台”服务模式，整合上百家五百强企业，超过2000家写字楼企业租户资源，将产业发展与经济发展深度连接打造一个精准营销、促进流量转换的平台，可赋能越秀房托合作企业经营，减少中间渠道费用，以助力租户精准拓客、减低成本。

除了模式创新外，越秀房托还对持有业务进行改造，使项目焕发活力。

近年越秀房托积极推进白马大厦的资本性改造，2021年高效推进二楼及外立面两项资本性改造工程，显著提升白马商业形象和时尚调性。2021年上海越秀大厦斥资160万打造园林景观，并引入艺术美学共享品牌「M-SPACE」，打造写字楼3.0社群生态，放大资产溢价。

以白马大厦为例，通过对创新消费场景的深度挖掘，优化了场内楼层结构，对重点楼层做了调整，通过「时尚青创，活力之营」的新定位顺利引进设计师品牌、自营厂家、创业新品牌及童装等实力客户，实现了品牌价值和经营能力的双提升。

借助基金平台资金支持，持续开展资本性改造，实现物业资产和服务的共同提升，进而促进客户吸纳和租金提升的有效循环，是越秀房托的资产管理运营中一个重要策略，助力其深入挖掘项目增长能力。