我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐你好,我是新人,资金能力有限,目前现有资金共计80万(首付+税费)。我在北京工作,广州户口,想购买一套广州的小房子作为投资。根据有限的资金,单纯按照位置，我查找 了以下比较感兴趣的区域: 1.马赛国际公寓(一房,楼龄较新)， 2.五羊、杨箕(一房, 80年代老破小) , 3.海珠客村附近(相对宽敞一房,房龄较新)，4.燕塘(二房, 90年代房)。这个价位,看到您比较看好老黄埔区域,所以目前有些困惑,房屋位置(核心区老破小)和房屋品质(如楼龄较新的黄埔二房)之间该怎样抉择呢?想听听您的意见，感谢!

回答：有八十万的预算,怎么可能要去买一房二房这样的单体楼老破小呢? 你并非在广州工作,房子只需要着重区域潜力即可，租金在能接受范围内就行。如果愿意放低一点姿态，甚至可以去番禺广场买-个三房。 买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。 最重要的就是房贷。 商业银行贷款时间的规则是：50年减去房龄。 例如你买了一套1989年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你能拿到20年的房贷。每个月抗的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。 所以买老房子，的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。 第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个星友不听劝言，买了一套88年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：房姐好，注册几个月了一直观望，来问一下希望获得首答！首套首贷，子弹150左右，围观房姐建议现在基本锁定常营新天地和柏林爱乐，现在在两个选筹间犹豫：柏林爱乐，离地铁近，生活气息浓但是小区环境稍乱，375 西向67坪一居（改成了小两居），个人比较担心环境的问题，留下就有大爷大妈堆瓶子；新天地，离常营地铁要走20，路上和小区里都明显冷清，环境不错树木茂密，西南向380，66坪一居已改两居，个人比较不喜欢离地铁太远这点… 都算是高层 问题：您怎么建议这两个的选择？市区里有没有其他的区域推荐？

回答：环境和离地铁20相比，我觉得上车盘地铁更重要。交通不便是硬伤，未来生活和增值都受影响，建议选择柏林爱乐。还可以重点淘一下 四惠、石佛营、劲松 当然相同的价格越靠近市区房屋品质也会下降，需要做一些取舍

提问：房姐您好！新人首问！ 首套刚需，首付320左右，还可以再借点。计划混合贷。我在东湖上班，老公在白石桥南上班，刚结婚，计划购入2居或小三居，稳定后要孩子。本计划在望京附近买，离我上班地点近些，但看了望京新城，望京西园三区，利泽西园，嘉润花园等几个小区，都没有遇到位置，户型，采光等都合适的房子，结果2020年的机遇期感觉要错过了。有几个问题请教。 1.是否要考虑学区？是否可以考虑海淀学区？因疫情原因出国求学的前景不明朗，很多家长抢购海淀学区，导致涨幅较大。您怎么看？我们是否应该考虑海淀学区？还是在望京买？ 2.在望京买的话推荐哪个小区？更多应该考虑哪些因素？我个人看中居住环境和舒适度，看中西园三区环境，但户型朝向好点的总价有点超出预算；南湖东园一区户型朝向还可以，但小区环境一般且较老；望京新城主要考虑的小三居，但人员太多地面停车较多。目前年底房源没有年中多了，您觉得应该考虑哪个小区？有人说现在房子中介都给下架了，等明年回暖再卖，您怎么看？现在买还是等过完年买？ 3.海淀房子没怎么看过。如果买海淀您有什么推荐的小区？ 4.预计明年市场会如何？应该什么时候买合适？

回答：1. 5年内没有学区需求，就没必要考虑。现在海淀学区的热度过高，有一定风险，非必要不建议入。 2. 还可以看下望京花园东区，是高校老师福利分房，人文环境还不错；离地铁也不远 3. 考虑学区就重点看海淀，选筹围绕清河和上地板块， 例如 永泰园和永泰西里 对口二十中九年一贯制 。 4. 春节前后就入手，12月二手网签创“3.17政策”以来的单月值，信号很明显了

提问：房姐，之前提问过，看房半年，现在最后决定阶段，期望得到您的帮助！望京方舟苑朝南两居88平570万，望京花园西区朝南两居80平590万，后现代城D区朝南大一居可改小两居550万，沿海赛洛城南北板楼90平590万。国贸上班，不需要坐班，不考虑学区，常住两人，自住加保值。您建议选两个？谢谢！

回答：你好，感谢大额赞赏！ 板块选择上： 望京大望路百子湾 望京花园西区较3年前价格微跌，但是去年和今年一直在补涨，可以入手。 方舟苑的交易活跃度并不高，不建议考虑。 后现代城总价600万以内的2居，更建议考虑C区和A区

提问：房姐好，刚刚已经续费了，非常佩服你对房产的分析和判断，继续支持你！提三个问题，希望得到您的回答并分析一下： 1.我们在朝阳区大屯路风林绿洲有一套一期171平米东南朝向三居，中高层，虽为一期临大屯路隧道，但是该户型完全面向小区内部，没有北向房间，不吵。另外，风林绿洲可能是单一对应朝阳外国语小学的学区，12年一贯制，其他目前朝外小学对应的小区有可能多校划片。问题：风林绿洲的优缺点是什么？未来走向如何？是否适合长持？ 2.我们在中山火炬开发区凯茵新城有一套83平米两居，雅居乐开发，2017年购入，当时跟风深中通道，购入价1万，目前单价1.2-1.4万，持续两三年价格未涨了。问题：是否还有持有价值？ 3.近一年内准备投资一套房产，纯投资，自己不住。500w上下，反复看了房姐关于天通苑顶复的精华贴以及相关提问的回复，从精华贴提出到现在也有二年多时间了，天通苑顶复的价格几乎没变。问题：那么今后走向如何？是否还有投资价值？如果天通苑顶复不好，是否有其他更好推荐？

回答：风林绿洲位置不错，主打大户型，出门大屯路，向南1.7公里是四环，向北2公里是五环，向西1公里是京藏高速，旁边是地铁，交通四通八达。缺点就是大户型的流动性一般，临街的问题，你看的没有北向房间，那这个问题可以忽略。还有就是一期的房龄偏老，如果持有7年以上，慢慢会变成老破大，可能略跑输大盘。 深中通道算是中山最有盼头的一件利好，2024年即将建成的这座桥。中山在2015年2016年跟着广州深圳迎来一波大牛市，但在2017年3月中山楼市“限购”政策出台以来房地产市场转淡逐渐回归理性。短期看没有进一步上涨的可能，建议出掉。 天通苑顶复适合有一定淘笋能力的人入手，入手价肯定不是市面上看到的价格。如果没有很好的淘笋渠道，更建议选确定性更高的次新盘，看看亦庄常营回龙观等

提问：房姐好！本人有个名额计划购房纯投资，房价在1000-1500左右，1.请问哪些板块小区未来成长空间更好？2.望京橄榄城100方左右南向两房1150万与双井首城国际南北向3房1480万哪套房未来成长空间更好，都是中高层。3.北上广深本轮房价北京涨幅最差，后续情况怎样？谢谢您！

回答：望京和双井都在选筹范围内，但这两个板块的作用是完全不同的，望京产住结合，天花板高，成长性好，这个区域特点就是次新盘涨幅居高，橄榄城、东湖湾、保利中央公园 都是领涨盘，大多是改善群体，不缺接盘侠。 双井是一个宜居的生活板块，就是CBD的后花园，位置好配套成熟，成长性一般，但是风险很低。这个板块的 首城国际、乐城国际、富力城 都不错 能持有8年以上建议看望京，否则就稳一点看双井 北京一直是政策在压制，限购最严，在这种高压状态下涨幅也不算低，可见背后的购买力有多强，深圳上海都出了新的限购政策，都被按住了，大概率要横盘一段时间，北京这一轮基本没有加码新的政策，未来大涨肯定不会，一线城市都不会出现大涨了，毕竟要维护“住房不炒”，但是北京的暗涨是一定的，是由城市的吸引力和刚需的购买力决定的。

提问：房姐，为什么说新注册公司新公司，新加股东都是新公司呢？

回答：仔细想一想，确实是新啊。 新注册是新公司毫无疑问。 新加股东，这家公司对于你来说，你没有其他证据证明你与其有实际关系，自然仍然按「新」计算。 你是贷款申请人，公司对你是新的，对于银行就是风险。 当然，贷款宽松的时候，新公司，新加股东都可以，新加股东比新公司更好一些。 如果贷款尺度收紧，有可能两者都被压制。 的办法，是长期有本市真实经营的公司和记录。

提问：房姐好，西二旗后厂村码农，首付大概400，总价格500-800之间，首套房考虑自住，核心诉求是自住+，短期不生小孩。想问一下 1. 如果自住诉求优先，距离相对近一些推荐什么盘，新盘还是老盘？逻辑是什么 2. 如果距离相对远一点，优先，推荐什么盘。 多谢房姐指点～

回答：1. 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。附近的新盘基本没有性价比，多是位置偏远价格高的溢价盘，附近还有性价比的板块集中在 睡城回龙观，以及海淀部分学区溢价相对小的板块，推荐看看 回龙观的金域华府、国风美唐等，海淀的 上林溪、莱镇、当代城市花园等 2. 远一点就看看望京的 澳洲康都、首开知语城、季景沁园都不错

提问：基本情况：男方有一朝阳区尚东阁四十多平房，购于2017年，房价降了不少，有贷款，中介说卖掉能到手90万。现在将结婚，想在婚前用女方首套首贷资格换一大点房子。目前两人均在亦庄工作，计划选在亦庄（或通州）。 方案一：在亦庄摇号购买共有产权房，首付需要九十多万，目前手头有六十万，尚需借30万。该方案前提需摇到房子，共有产权房大概一年多能拿到房本。保留原朝阳区的房子。因户口放置需要所以不能先卖掉原朝阳区的房子。 该方案一人付首付和还房贷压力大。共产房后续不确定有没有其他影响。目前共有产权房位置居住上班等方便。 方案二：卖掉原朝阳区房子，在亦庄（或通州）购买二手房。计划购买均价3.5-4万，首付一百多万的房子。购买二手房的话需考虑自住上班方便，后续几年孩子上学方便。希望周边有学校，生活方便。不要太旧 公司周边小区有：泰河园，鹿海园、南海家园等，网上看在售房较少，回迁房多。附近新房价格高，买不起……亦庄人大附周边据说不错，不是很了解，附近有合适小区推荐吗。稍远点看到过“米拉”小镇，上班不是很方便，具体不是很了解。米拉小镇 小区在售房很多，这为什么？ 能说明该小区有什么缺点吗？ 马驹桥怎么样？ 请问：朝阳尚东阁房子还能涨上来吗？现在卖是否合适？亦庄的话哪些小区合适？通州也可以考虑。或者房姐有别的更好方案?小白诚心求教，请房姐指点，多谢！！！

回答：1. 共有产权房是坑， 共有产权房 不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大。 2. 考虑居住质量可以看看亦庄北岸的正规一居室，品质还可以。你们的预算考虑亦庄人大附的学区可以看下 梅园小区、听涛雅苑 ，当然居住品质肯定会下降 3. 米拉因为总价低属于上车盘， 市场也比较活跃，小区有两栋楼是70年住宅，其余是商业，住宅有60平米的一居室，70到90平米两居室。就是位置偏了一点离但有地铁 ，其它没有什么硬伤 做为上车盘可以选择 4. 尚东阁价格已经跌到底了 没有下跌空间了 ，不过最近三年跌幅有点狠，管庄商圈已经快恢复到三年前的水平，尚东阁整体跌幅任然达到20%，主要原因是之前的次新溢价过高，上车盘的品质是不值钱的，所以贬值速度很快。

提问： 房姐，我位于泉州市晋江市。 去年89月份看了晋江几个楼盘，当时均价基本1万1左右。老公没钱当时错过了买新机会。那时候不限购，也不用摇号。 20年底到现在，泉州房价涨幅在40%以上，排名。现在孩子快四岁半了，考虑孩子以后上学还是得买个，又担心房价再涨到时候更买不起。但目前市区近点的都只有二手房，一手房几乎没有。二手房均价毛坯都在1万5以上，一中核心中学的基本都是两万多-3万之间，且都是以前的安置房。 新房现在都比较偏远。中介说市区还有一个没售，但也是摇号，而且这边摇号并不公正，基本都是内定，电脑可操作那种。 自己也就能拿出个三十万左右首付，二手房买不起，一手又觉得太远了。需要现在着急上车吗？还是建议买石狮那边，那边市区差不多一万一左右均价，离晋江也不算太远，开车半左右。泉州东海学区新房也得摇号，我们外地人，只能算非刚需名额，能摇到概率非常低，可能百分一都不到。均价一万四五左右。后续空间会大些。 房姐有什么建议呢？我现在需要赶紧上车吗？还是要再等等

回答：你好，在泉州有机会的话一定要买新房，如果实在实在新房抢不到就买二手，但二手房价建议在新房10%的上浮区间内。 现在泉州楼市中房价最坚挺并且还在上涨的也就只有了，前段时间泉州市里面一个典型的老破小，就是在鲤城区红梅新村，因为是属于泉州学校泉州师范学院附属小学的招生范围，卖出了泉州现在平均房价的三倍。 在区域选择上，老城区不多说，可以根据自行条件去做选择，说说新区。1.5万/平米的东海，起码有涨到2万的潜在动力，价值点很多，是泉州行政中心，配套和生活资源更不用多说。 其次是城东片区，房价为1.4万，其坐拥海峡体育中心、华侨大学、泉州医院城东分院、城东学园、中骏世界城、城东万达广场等配套，带动该片区品质的全面提升，人气越发旺盛。可以说，城东片区已成为“泉州最宜居的片区”。 其次是江南、北峰、经开区、台商投资区。最后是洛江、晋江、石狮等周边区域。 如果是作为中长期投资，板块价值兑现期可放宽至7年，可以考虑下：池店板块、江南板块、洛江万安板块以及台商投资区。这几个区域目前都是Z府重点发展区域，片区发展集中投入期，也是目前品牌房企扎堆进驻的区域。 根据你的情况来看，我建议不要等，今年就可以买，毕竟是刚需，且孩子马上达到上学年龄，需要提前买房了，而且泉州这一轮基本上属于补涨，未来很难下跌，所以干等是没有任何价值的。石狮就不要去买了，偏了点，买房不能一味贪便宜。建议去尝试摇号新房，预算有限就牺牲一点面积，买个小户型先上车，以后再置换，一步步来。

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