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开发商如何接到“水”!

中国房评报道2022-01-20 05:32:04

水来啦！

开发商奔走相告，房地产股票全面飘红。

1月18日，央行领导的讲话尺度大、分量重、前所罕见。“把货币工具箱开得再大一些”、“保持信贷总量稳定，避免信贷塌方”，一席话似乎吹响了信贷宽松的冲锋号。

在困境中挣扎的开发商都快感动哭了，赶紧拿出家里的“锅碗瓢盆”来接水，仰着脖子看天空，等下雨！

MLF利率下调10个BP？

开发商：LPR5年期利率没说法，跟我没关系。

MLF超额续作2000亿？

开发商：银行有的是钱，就是不贷给我。

央行领导表示，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。从数据上看，2021年末房地产贷款余额52.2万亿元，比2020年增长7.9%，增速比9月末提高了0.3%。其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较去年三季度多增1578亿元。

与此同时，仅2021年11月，房地产企业在境内市场已经发行各类债券（含资产支持债券）共49只，较10月多发20只；发行面值总额达482.48亿元，比10月多263亿元，环比上升约120%。

听完这席话，估计开发商欲哭无泪。

“这么大的水，咋没见到啊？”

开发商继续拿着“锅碗瓢盆”仰着脑袋看天空，最差钱的甚至把邻居家的洗澡盆都借来了，希望多接点水。

可是，等了一整天，没等到哪个银行行长打电话通知贷款来了，也没等到信托公司给弄来救命钱。年关将至，传说中的水，到底有没有啊？

这水肯定有。

但是不在天上，

在地下。

这话怎么理解呢？

房小评认为，至少可以从以下几个方面去理解：

1、水在银行，而不在影子银行。

前段时间，银行票据贴现率出现“零利率”的情况，业内人士都明白，这是银行迫于放贷压力又缺乏合格借款者，拿票据冲量。这说明，当前资金的“水”主要在银行，获得银行贷款支持，就是“接到水”。

过去每次货币宽松，开发商从信托等影子银行获得的“水”比较多，尤其是对负债率高的开发商而言，影子银行是他们的主要受益渠道。如今，信托等渠道监管成效显著，房地产融资被严格限制，开发商主要靠贷款、发债、票据等渠道获得“水”。

所以，抱着“锅碗瓢盆”望天空，希望雨露均沾是不可能的，要回家梳洗打扮，先把自己打扮成银行看得上的合格借款人，才有机会搭上这趟车。

2、多在并购贷款上想办法。

由于银行的房贷集中度管理制度并没有放松，房贷余额占比和新增房贷占比两个指标没有松绑，因此银行开发贷、按揭贷等传统房贷业务的增量空间有限，只有并购贷是金融监管部门鼓励的，且不纳入“三道红线”管理。

不仅招商蛇口等央企注册了并购用途的债券，浦发银行也在设置专门用于房地产收并购的主题债券。收并购，是开发商比较容易从银行获得贷款的方法。

未出险企业应该主动与银行对接，收购出险企业项目；出险企业应该抓住机会，断臂求生。

恒大、融创等企业近期陆续将多个项目卖给国企就是聪明之举，随着承债式收购进行，拥有优质资产，仅是现金流出问题的企业可以通过“债随股走”，逐渐寻得自身债务和资产的新平衡点，修复企业信用。

3、加速打折促销。

1月份以来，由于信贷额度宽松，北京、上海等一线城市的房贷发放速度加快。

“由于1月份新额度下发，额度充足，放款速度较快，在材料准备齐全的情况下，过户后办完抵押最快两三天能实现放款。去年积压的贷款我们已经全部放完。”北京朝阳区某银行人士如是说。

今年全年房贷额度并没有上调，上半年用完，下半年可能就没有了。去年因为银行房贷额度紧张，开发商卖出房子需要等几个月才能申请到按揭贷款，如今只需要几天就可以发放按揭贷款，开发商应该选择房贷下发快的城市，在年初信贷宽裕的阶段，大力度促销，实现回款。

4、断然甩卖土地储备。

关于降负债，旭辉老板曾提出压降土地储备。土地储备就是积压的现金，过去土地储备能涨价，大家囤地生财，如今土地储备不能涨价，企业降负债的首要任务就是盘活这部分现金。

如今，房地产信用结构性不平衡，部分民企信用不足，拿不到贷款；部分国企、城投平台，授信额度用不完、没处用。出险或者资金链紧张的房企应该断然甩卖土地储备给信用充足的国企、民企，不要在乎“瓶瓶罐罐”，活下去才是最重要的。

5、多结交国企战略合作伙伴。

从央行的口径来看，目前银行体系流动性充足，而且根据去年中央经济工作会议精神，合理的住房消费是得到支持的。收并购又是央行提出的房地产行业风险出清和化解的有效手段。因此，国企的战略支持，乃至收并购合作对于出险民企尤为重要。

由于一二线城市地价较高，单个项目通常有几家企业合作开发，其中不乏民企和国企交叉持股的情况。在保交付的要求下，出险企业将项目股权转让给国企，自己或许还能有个代建的工作。最不济，和国企站在一起，银行对项目的贷款授信也会掂量掂量。（此处省略一万字）

综上所述，这次房贷的宽松是真宽松，但不是过去雨露均沾的“降雨”，而是需要民企拿起铁锹，挖井打水。所以，民企拿着“锅碗瓢盆”没有用，要找到挖井的铁锹，才能搭车。

能不能搭车，关键在出险企业的老板。现在制约出险企业自救的一个很大因素，就是老板脑中总幻想天降大雨，拿着“锅碗瓢盆”站在太阳底下傻等，而不是像聪明的企业那样断臂求生，乃至脱胎换骨。

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