北京楼市重回刚需时代

随着北京三批供地落锤，三批集中供地基本接近尾声。

12月27日，最热门的房山地块成功出让，北京第三轮集中供地落下帷幕。此次，北京总计出让12宗住宅用地，最终成交10宗，7宗底价成交，3宗溢价成交，2宗流拍，总成交金额276.83亿元。

相较于前两批三四十宗供地，北京第三批供地量可谓大幅减少，从热度来看，大部分虽然成功出让，并热度并不高。中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞认为，从一批的一片大好到二批的集体遇冷，三批次土拍拿地结构由“高周转、快销”转向“刚需、稳健”。

对于北京土拍的表现，北京链家研究院院长高原分析认为，一方面是优质地块、有效供应地块数量较少，土地成本持续攀高；另一方面，部分土地容积率、限高等限定指标加大实际建设难度。

此外，高原认为，大规模信用风险导致市场信心及预期下降，在下行市场中，首批拿地企业的部分项目去化表现较差，开发企业资金回笼困难，叠加企业竞买资金要求等因素下，企业拿地趋于谨慎。

不过，虽然二三批供地热度下降，但整体而言，2021年北京土拍仍是收获满满。中指院数据显示，北京2021年全年集中供地成交住宅用地57宗，成交规划建筑面积598.33万㎡，土地出让金1899.94亿元，较上一年同比增长9.35%。

01

刚需项目受热捧

在第三批供地中，有3宗地块的关注度较高，分别是房山区拱辰街道FS00-0111-0017、0019地块、门头沟区永定镇MC00-0605-0002 、0005等地块和门头沟区永定镇MC00-0605-0001 、0003等。

三宗地块有两个共同点，一是均需要配建保障性租赁住房，二是溢价率上限均为15%，其中，房山地块触达溢价率上限，由中建一局以18.63亿元竞得，门头沟两宗地块的溢价率均为2%，分别由金地和金茂以14.84亿元和11.68亿元竞得。

在近6成地块底价成交的背景下，上述地块可谓撑起了这次土拍的门面，更有意思的是，作为北京第三批供地中最热门的地块，上述三宗地均位于北京的远郊区，五环之外，那这些地块为什么会得到房企的青睐呢？

这主要跟地块本身的质量和未来的市场预期有关，比如，门头沟地块临近地铁站，与石景山、首钢园一河之隔，可享受与石景山一样的配套条件，同时，门头沟也是与主城区最近的城外区，也是通勤人群的居住区域。

房山地块亦如此，实际上，房山一直被称为北京的刚需承接区域，由于房价较低而著称，区域内的项目也多以刚需和刚改为主。

业内预计，这两块地之所以受追捧，很多程度上与未来的市场预期有关，刚需对价格最敏感，而上述三个地块的价格很低，未来的利润空间充足。

中指院数据显示，房山地块地价均价在1.6万元/㎡左右，周边房价均价为3.8万元/㎡。门头沟两宗底价成交地块地价均价为2.4万元/㎡，周边房价均价为4.5万~5.5万元/㎡。

相较而言，一河之隔的石景山区销售价格达6万元/㎡左右，这样的价格对刚需很具有吸引力，也有利于未来的市场销售，可以实现快速去化，房企的资金压力较小。

不仅是上述三宗地，北京三批供地中的延庆地块，对刚需也很友好。延庆地块出让规划建筑面积23720㎡，由中建方程以3.9亿元竞得，未来的销售指导价3.5万/平，该地块距离京张高铁延庆站约2.5公里，终点站到清河站和北京北站。

张晓飞认为，相较于燕郊、大厂通勤的不便，延庆区属于北京区域内，距离西三旗、西二旗等大厂更为便利，并且房价优势几乎与燕郊、大厂无异，未来将承接部分刚需人群。

02

竞“现房销售”规则悬空

虽然对利润空间有所释放，但在规则方面，北京并没有松绑的迹象，不仅如此，对于部分规则还有进一步扩大的趋势。

一个趋势是北京第三批次供地扩大了保障性租赁住房供给，并大多选择位于轨道交通站点附近、周边配套较为齐全的房山、门头沟、朝阳东坝4宗项目，配建保障性租赁住房，总规模约4.36万平方米。

表现更明显的是竞“现房销售面积”，在二批供地中，北京首次试点“竞现房销售面积”，虽然市场遇冷，但北京仍然在进一步扩大现房销售试点。竞“现房销售面积”是指在竞拍时该地块若达到出让地价上限，就会转而“竞报现房销售面积”，在三批供地中，北京有6宗地块均采取竞现房销售的方式。

不过，从实际成交来看，由于大部分地块低价成交，没有触达价格上限，因此，最终只房山地块进入竞现房销售面积的程序，但因无人竞报现房销售面积，该地块最终没有进入竞现房销售面积阶段。

也就是说，虽然竞现房销售的试点进一步扩大，但由于房企拿地活跃度较低，没有地块实际上进入该程序，这意味着未来三批住宅供地大部分仍将执行预售制。

北京第三批供地中竞现房销售地块

有一个例外是北京市朝阳区劲松街道0408-646地块，根据出让规定，本次出让宗地地上可出让居住建筑规模12032.4平方米全部实行“现房销售”，“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。

在业内看来，劲松地块执行现房销售，可能出于以下两方面考虑：

一是该地块被外界认为是“王炸”地块，位于地铁平乐园和九龙山站之间，交通便捷，配套完善，因为极好的地段位置而备受关注。该地块的销售指导价高达10.66万元/平，是三批供地中未来售价的地块。

现房销售可以抑制该地块的竞拍热度，不过也增加了房企的资金压力，参与该地块的房企包括保利和葛洲坝(600068)，不过，最终保利放弃，该地块由葛洲坝以11.4亿元低价竞得。

二是该地块所在的朝阳区是今年的供地大户，仅在三批供地成交的10宗地块中，就有一半来自于朝阳区，外界认为，这是为了避免同一区域内商品房项目集中扎堆入市，从而造成过高的去化压力。

03

国企和城投成拿地“主角”

在北京成交的10宗地块中，除金地和龙湖外，其余拿地房企即包括中建一局、金茂、招商、住总、葛洲坝等国企，也包括京投、密云城投等地方投资平台。

这种态势基本延续了第二批供地的情形，受限于810新政，北京加大自有资金来源审查制度，要求购地资金必须是自有资金，加之当时信贷收缩，导致房企有较高的资金压力，所以，中海、首开、金隅等成为北京二批供地的拿地大户。

在业内看来，由于房企资金层面没有显著改善，虽然融资出现边际回暖，但主要针对于国企和大型房企，大多数房企资金面没有改善，加之销售端也处于市场底部，因此，国企和地方城投继续成为二批供地的主角。

实际上，不仅北京，其他城市也基本如此，以深圳为例，三批供地总计11总地块，深铁一家豪掷178.5亿元底价斩获5宗宅地，作为万科股东，深铁今年前10月的地产销售额已跻身深圳5。

比较有代表性的还有青岛和成都，中指院数据显示，青岛30多宗底价成交地块中，参与拿地企业主要有青岛城投、中信泰富、青岛红建、烟台融发汇科等青岛本地企业。在成都的第三批供地中，也不乏成都城投、人居、锦江统建这类政府平台公司。

对于这种现象，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，一方面是因为土地市场需要稳健，同时财政对土地出让金的需求可能也十分迫切，在帮助维护地市繁荣和地价水平的同时再以获取的土地向金融机构抵押融资，实际上也解决了财政资金缺口无法直接向金融机构贷款的障碍问题，可以说也算是双赢的安排。

对于后续的操盘情况，张晓飞认为，大量国企和当地城投拿地之后，大概率会选择与其他房企合作操盘，或者是寻找代建。柏文喜也认为，如果市场回暖，国企和平台公司可能会自行开发或者和外部机构联合开发，如果市场持续冷淡的化就只能先搁置不予开发。

《地产营销人》出品人韩乐认为，对国企与平台公司而言，操盘难度大不一定很大。现在看整个楼市比较低迷，但未来市场应该是一个缓慢上扬的走势，成交量可能会在明年上半年会有一定程度的恢复。