我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：新人首问！房姐您好！我目前新婚，爱人京户，无孩。家庭在京已有一套房。目前想考虑买二套房。准备卖一套武汉的，凑到子弹200w-250w。请房姐指点一下迷津，推荐看北京是否有合适的楼盘或区域（标的400-450）。希望是成长性更快的盘兼具好的流动性。今后想要再逐步置换到西城。目前我在广安门外片区看了远见名苑开间，48平米，西城的中等学区，无燃气，报价425万。请问可以入手吗？还有更推荐的区域吗？另外我还在深圳有首房首贷的资格，在武汉也能通过父母名额投资。请问这种情况下是买北京买深圳还是在武汉买成长性更快？

回答：1. 深圳新政以后成交量已经腰斩，未来2年也大概率阴跌，大涨后必然有波回调，现在没必去接盘 2. 武汉400-450的标的属于改善盘了，可选择的并不多也不适合投资，除非拆成两套200+的标的，重点看东西湖板块 3. 你的需求是希望成长性更快，西城老破小除了学区属性，没有居住价值的，板块已经固化更没有什么成长性，你短期也没有学区需求，入西城学区并不合适，赌的涨跌 基本不可控，选择上不明智。500内选筹 推荐看 亦庄、常营 4. 城市北京 次选武汉

提问：房姐，请问金融世家这个盘怎么样？300平大面积单价很低值得入吗？

回答：1.当一个次新在一堆老破小中的时候，这个次新就是被老破小吸血。 2.金融世家本身产品问题较多，没有小区环境，类似独栋，双证，超大面积。 3.本身已经处于不能买的一类物业 4.价格也不算低

提问：您好，孩子海淀学院路读书，孩子父亲昌平上班，孩子母亲望京上班，目前2个娃，计划三个，自住房总价1200-1500W,建议买哪？

回答：本圈指南】新加入朋友，建议请先读完置顶中的目录以及精华内的文章和问答。 【#今日买房提醒# 目录】 买房应该买什么，先看首付有多少。 ———————— 你的首付现金是多少？ 考虑到北京买家大多数的情况会低估DK能力，可能你的首付在750万以上 选筹区域优先望京，望京是一个可以未来长期持有而不会被短期淘汰，或者产生价值动荡的区域。 学院路的价值支撑依靠几个学区，本身的房产属于“老破贵”一类。 学院路上学，是否还有另一套在用？其他的资产什么情况？ 如果首付有750，可以考虑买到2000万的望京标杆次新四房。

提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。

回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水诗景长安西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一但确定买家，北京就同步买进

提问：新人首次提问，子弹400-500个，首套首贷，考虑长期发展想积分落户，本人工作金融街，老婆工作东四环，想买自住（考虑要娃以及父母来帮忙带），保值（以后赚钱换）。有几个比较纠结的问题。 1、当前看了一圈非城六区外的区域，选择了昌平回龙观，我的理由，交通便利，13\/8号线；第二有软件园\/望京码农接盘，比较保值；第三假设未来赚不到钱换不了学区，这里配套不错，住的舒服，而且附近的小学还凑合能上。 想问一下这个区域选择如何，根据我的需求是否有更好的非城六区区域选择？ 2、具体选盘上，回龙观几乎所有的盘都看过，当前龙跃苑东4区，东5区的2或3层的124平的三室两卫，目前报盘价600。理由：，户型太喜欢了，南北通透，其他小区房子没看到过这么喜欢的户型；离霍营（双地铁）500米，交通方便。第三，总价相对低，首付贷款无压力。第四，124平三居两卫得房率高面积大，以后父母来了有地方住。缺点：无电梯；人车不分流车位紧张（本人有辆电车）；是07年的经适房，质量貌似都说比商品房差，几乎没啥物业。 次选国风美唐，为什么次选国风美唐，90小三居平要600万+，总价太高，首付贷款有压力；第二户型还行但得房率低，老家东北的都喜欢住宽敞的房子；第三我认为国风美唐就是炒起来的，根本不值这个价，经过了21年小阳春高成交量后，依然有大量的报盘，量在价先，当前高估。 想问一下，我的选房思路是否正确，根据我的需求，回龙观区域还有没有其他项目可选？（需求：紧邻地铁，户型好，房子别太老） 3、其实后来又想了一下，即使不考虑积分落户，可以考虑城六区，可能回龙观龙跃东4、东5也是我们最喜欢的。总价600以内，面积大（120+），户型好（方正，南北通透），交通方便（紧邻地铁无论远近都算交通方便），非京户有凑合的学校可以上。还是想问一下，按照我们的需求城六区内是否有合适的区域合适的小区供我们选择？ 问题的有点细，但确实是我很久以来的思考，如果错误的话非常希望得到指正！

回答：1. 回龙观做为刚需盘是很合适的，这里总价基本是300-700之间，这个区间内未来都很容易出手，涨幅来说，回龙观一直还行，跟上大盘完全没问题。 非城六区除了回龙观就是看亦庄了，亦庄缺点就是配套相对还不是很成熟，可以去那边看看新盘。 2. 回龙观的板楼大多户型都很不错，南北通透居多。龙跃苑东4区，东5区离地铁都很近，不过没啥学区的。国风美唐也没啥学区，这个你要清楚，昌平学区稍微好一点，可以看下和谐家园、矩阵、龙锦苑X区也都是板楼， 对口的育新回龙观分校，还有融泽嘉园 对口育翔、161的昌平分校。 3. 可以常营淘一下，例如 北京新天地、万象新天，不过面积在100左右了。

提问：房姐你好，新人首问，我是非京籍，名下有一个常营苹果派的98平米两居，市值560左右，可用现金500万，为了孩子2022年上学考虑1100万以内的房子，目标是学区加改善，不想买那种买了不能住的，有几个问题请教： 1.本来已经锁定了珠江帝景，但实地看了几套，感觉品质属实一般，从保值和学区的角度出发，在不考虑西城海淀的前提下，我是否应该坚定的选它？ 2.宋家庄金茂府去看过，对140平那个户型比较满意，宣传的十一学校也不错，这个盘可以考虑吗？未来还有的空间吗？ 3.如果这两个小区选择你更推荐哪个？除此以外，兼顾改善和学区的盘你还有其他推荐吗？（如果贷款可考虑1300万以内的房子） 非常感谢，盼复

回答：1. 宋家庄金茂府的品牌溢价有点高，学区没有珠江好，位置也要差一些。 2. 如果这两个比较，从自住+保值+学区 综合判断，珠江还是略好点 3. 还可以看下 附近的首城国际，或者 亚运村的嘉铭桐城，如果位置不限还能看下新北苑板块，也是自住+学区的优质区域

提问：房姐好：我是京户，目前望京新城（西园四区）一套96平的小三居自住（目前市价750万左右，剩余贷款280万）；顺义花梨坎地铁站附近的蓝星花园一套35平的大开间（住宅、无燃气）出租。蓝星花园的开间是2017年200万购入（120万公积金贷款），目前市价193万左右，应该说是亏损。目前手头无积蓄。原先的计划是卖掉顺义的房子，置换到市区，但顺义这套房子持有4年仍然亏损。 从家庭资产配置和长远的来看，现在我应该怎么办 ？ 是割肉卖掉顺义的房子，还是继续持有，等房子涨了再置换 ？ 或者说北京不考虑了，到外地去 ？

回答：望京新城本轮先持有 如果缺最后100万，蓝兴花园可以卖掉（现在先挂牌） 先计算手上的现金有多少，一共可以凑到多少钱？ 好比打牌，先摸到所有牌面，才知道该怎么出牌。

提问：房姐你好，坐标广西桂林市，现金15w，可贷公积金40万（在桂林）。我目前在桂林市下一县城工作，想买人生中套房（资金允许想买第二套）。由于下手太快（目前已付首付），自觉买贵了（买在临桂区汇荣桂林桂林84平三房两卫6500一平）。想请教：1、付完首付之后有什么办法可以退房？2、想要自住加投资，整个市区买哪里好？3、可融资15w，若想买第二套做投资，整个市区买哪里好？目前利率下降+临桂区免契税，二套还买临桂区好吗？若买临桂区买哪个位置的好？4、其实想过投资周边城市或者省份的房，但是担心不好管理，可以给点建议吗？

回答：付完首付，开发商是不会退全款的，就算能退，违约金也很高。 桂林临桂新区自住加投资，对当地土著来说其实可以买，就桂林这个城市来看的话，还是看好临桂的，甚至我觉得他的房价很有可能会在两年内爬上1w。 原因有： 1、老区房价已经上万、没有可开发土地，新区规划相当有谱，近年很多国内一线房企开始挤入。 2、市政所在地，各种配套会根据时间表按时到位。 3、桂林在中国的地位很有可能就是第二海南，每年游客量8000w。 4、温度适宜非常宜居养老。 5、得益于知名度，交通非常便利。所以桂林整体看，适合本土自住加投资 如果你想纯投资一套，优先西北重镇 重庆。 重庆投资价值的板块 详见知识星球内部

提问：房姐您好，请问一下您知道环球影城附近的民宿有投资的价值吗？目前手上钱不多，房票还得等两年，不知道还有没有什么好的投资渠道。

回答：首先，环球影城能不能成？ 其次，环球影城能溢出多少酒店以外的间夜数？ 附近的酒店民宿物价是什么水平？ 你吸引的是图高端体验的，还是低端价格战的？ 你的竞争对手是谁？能不能超过，只要有客，大概率先选你？ 以上都成立的话，你需要付出多少精力？ 最终一共，能赚多少钱？ 如果能在一内回答这些，就去做吧。

提问：房姐您好！ 我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。

回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？ 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。

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