原创 房小评 中国房评报道
全面降准、定向降息、政策修复、金融纠偏，都是船上扔下来的绳子，开发商要清醒认识到自己正身处冰冷的海水中，珍惜这个抓住绳子上船的机会，切莫拖延，贻误时机。
全面降准和定向降息的消息让一部分房地产行业人士“飘”了起来，得陇望蜀，认为接下来还有再二再三的利好，直至全面“放水”，重现2015年的棚改盛况。这些人觉得“躺平”起效了，宏观经济的稳定增长离不开房地产。
这么想，有一定道理，但也要动态看问题。首先，经过改革，经济对房地产的依赖性已经下降；其次，政府对房地产调控决心不改；最后，一定要看到，房地产行业还有一部分好学生没有“躺平”。
这些好学生可以趁机抓住绳子，加大融资，并购同行，实现跨越发展，而傻傻等在冰冷海水中的房企，恐怕会成为好同学的收购目标。
所以，今天我们来讨论，普通开发商如何抓住降准等利好脱困，活下去，活得好。
—壹—
按照惯例，中央政治局会议之后一周左右，就会召开中央经济工作会议，去年会议的召开时间是12月16日至18日。这个会议非常重要，是给2022年的经济工作定调，房地产从业者最关注会议公报中对房地产的措辞。
“房住不炒”、“不将房地产作为短期经济刺激手段”……
12月6日，中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
引人关注的是两个新提法：“满足购房者合理住房需求”和“良性循环”。
前者言下之意是会保证刚需、改善购房者的合理买房、贷款需求，在坚持“房住不炒”的前提下，解决房贷落地缓慢的问题。从11月份的金融数据来看，房贷总量和按揭贷款发放速度都在迅速提升，相信到12月底，房贷基本可以“满足购房者合理住房需求”。
但是，从银行端反馈的信息来看，“房贷集中度管理”政策并没有松动，目前是挪用2022年的房贷额度满足今年的超额需求，同时由于市场下行，导致房贷需求减少，两者共同作用，慢慢缓解了房贷供需矛盾。
“良性循环”的提法尤为新鲜，也反映了目前房地产市场的客观情况：从企业端来看，集中爆雷和躺平的房企过多，暗含较大的金融风险；从市场端来看，迅速降温导致购房者持币观望，市场预期过度向下；从调控端来看，卖地和财政困难正倒逼地方政府放松限购等调控政策。
这些，都是非良性循环。
以上，是这次中央政治局会议关于房地产的新提法，但是这并不代表即将召开的中央经济工作会议也会提及这些内容，更不代表今年中央经济工作会议对房地产的定调会改变。
根据往年经验，中央政治局会议虽然是为中央经济工作会议做准备，但是中央政治局会议没提的内容，不代表中央经济工作会议不提。
—贰—
经过这次大风大浪的考验，房地产链条上的每一个人都应该明白，不能寄希望于调控政策转向。当下实行的是房地产长效机制，既然是长效机制，就不会朝令夕改，无论是购房者还是开发商，寄希望于所谓的“放水效应”是幼稚的。
即便12月6日，央行宣布于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放1.2万亿元资金，主要目的也是对冲12月15日即将到期的9500亿元MLF。这是对冲基础货币减少，为保持市场流动性而做的工作。
你可以理解为市场上的货币总量并没有多少变化，而且在银行“房贷集中度管理”政策之下，流入房地产的资金不可能暴涨。
以前曾有银行贷款进入实体企业，再借道流入房地产的情况，那是房地产行业高而且很少出现违约的时候。如今房地产市场预期低迷，违约事件频发，投资房地产的安全性已经下降，实体企业资金绕道进入房地产的兴趣已经降低。
所以，无论是降准，还是这次中央政治局会议出现的“新措辞”，给房地产行业带来的改变都是有限的，真正改变房地产行业困境的关键在于改变市场悲观预期，让市场回归理性、平稳，这样才能自我修复，走出困境。
—叁—
我们先简单回顾本轮房企信用违约等困难发生的经过，理清思路，再给出相应建议。
早在2018年底的中央经济工作会议上，中央就提出构建房地产市场发展的长效机制，经过2年左右的政策完善，在2020年8月份正式提出房地产企业融资的“三道红线”，此时房地产“控规模、控负债、控杠杆”的调控目标已经出现。
“三道红线”政策给出了过渡期，但是如此重磅的政策出台1年之后，绝大多数房企都表示“我没事，我身体很健康”，尤其是个别民企开发商，通过财务腾挪让“三道红线”指标迅速呈现绿档。
2021年1-6月份，我国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%。
市场太火了，南方某些地区出现炒房问题，某省房地产销售额将突破1万亿元，这些情况都让调控部门意识到，疫情之后，货币依然信赖房地产。另外，一些国家已经因为疫情期间的货币刺激政策导致房地产过热，这给我们提了个醒。
尤其是看到开发商们普遍对“三道红线”表现出免疫状态，调控部门决定按照长效机制，继续给市场加码，于是推出房贷集中度管理制度，对银行的房贷总额、房贷在新增贷款中的占比都做出规定，标准与2020年的数字差不多。
但是，由于今年上半年房地产市场太火，导致银行的贷款额度用完，实行房贷集中度管理政策之后，有些地方的房贷开始枯竭，甚至要排队半年才能获得，这影响了开发商的销售回款，是开发商现金流减少的开始。
由于贷款紧张，银行在内部进行调剂，更愿意将中西部的贷款额度转到东部更安全的市场去，或者把三四线城市的贷款额度转到一二线市场去。银行具体怎么做，我们不得而知，但是蓝光率先出现现金流问题，貌似表明了开发商现金流问题率先从中西部爆发。
为了防止开发商出问题导致楼盘烂尾，政府要求加强预售资金监管，于是很多城市大幅度提高预售资金监管比例，加强对资金用途的管理，这严重影响了大部分开发商的现金流回款，据称开发商的资金压力迅速增加了4-5倍。
贷款额度紧张和预售资金监管加强，共同导致开发商回款变少，尤其是业务主要在三四线城市的开发商，原本对预售资金的依赖性就比较大，此时等于被釜底抽薪，所以某大就出问题了。
某大事件对借了大量美元债的开发商的信用影响是致命的，开发商不能借新还旧，原本的财务计划落空，想卖房还债又面临房子卖不出去或房子卖出去钱也回不来的尴尬，所以花样年等房企就官宣“躺平”了。
这一“躺平”，直接影响投资者、购房者对房地产和开发商的信心，大家更不敢借钱给房地产企业，甚至不敢买房，于是形成一个恶性循环，导致大部分高负债和高杠杆的房企“躺平”。
—肆—
以上，就是非良性循环形成的过程。政府已经意识到这种非良性循环继续的后果，因此采取了一系列措施。
例如，立即对市场进行维稳，稳定情绪，保交付，避免出现社会性问题；对问题企业债务进行指导化解；通过释放贷款等必要的金融手段托住市场，帮助行业渡过年底支付农民工工资等资金支出高峰；研究政策微调，考虑并购贷不纳入“三道红线”考核等新政策，完善长效机制。
需要关注的是，此前“三道红线”政策出台的时候，融创等企业就曾提出，不应该将并购贷款纳入“三道红线”，因为紧缩政策必然导致一些不健康的房企倒下，而此时没有别的房企收购，它就会“躺平”，让债权人无可奈何，损伤行业信用，也容易形成僵尸企业。
当“三道红线”绿档房企也出现问题时，监管部门意识到，开发商有太多表外负债没有纳入管理，因此加紧对行业体检、摸底。在这个过程中，也会考虑对现有政策进行调整。
房地产金融监管政策的微调，对于落水房企来说，是比降准还重要的利好，也是从船上丢下来最近的一根救命绳。
但是，很多落水的开发商对此认识不清，有的捂着资产不舍得卖，认为此时价格低，收购者趁火打劫。其实，此时收购者手里有钱，一旦错过机会，恐怕别人也没钱来买你的资产了。如今，市场上很多资产被集中抛售，而资金却不宽裕，卖晚了，恐怕不是好事。
落水的开发商们都应该明白，政策不会专门去救躺平房企，房企只能自救，依靠销售房子或者变卖资产，化解债务或者修复信用。
同时，政府也高度关注开发商纷纷出现信用违约，以及房地产市场存在的风险，进行一定的维稳和纾困行动，比如这次降准，以及10月份开始对房地产贷款的增加，让银行挪用明年的额度，也要保今年的合理需求。
未来政策可能会做一些微调，例如对并购贷不纳入“三道红线”的考核，让信用好的企业并购问题企业，实现市场的正常出清。
但是，这次房地产大救援行动的基调应该是“保房子、保项目、不保企业”。要知道，这次房地产调控就是一次行业供给侧改革，改革的结果就是实现过剩产能出清，不能实现自救的开发商，就是要被出清的产能。
所以，对出问题的开发商来说，当下能变现的资产要抓紧卖，努力凑钱还债，呵护自己的声誉和信用，表现出好态度，给债权人信心，不能“躺平”耍赖，否则就会成为被出清的对象。
勿谓言之不预！
中国房评报道2021-12-08 14:12:46
