五城土地流拍50%后,房企的冬天还有多长?

11月4日，宁波结束了为期两日的第二批次集中供地。意料之中的是，延续了早前土拍遇冷的势头。

46宗出让地块中成交28宗，其中3宗溢价成交，另有18宗地块流拍，流拍率达39.1％，总成交额约175.2亿元。

数据来源：CRIC整理

当前，二轮集中土拍即将收官。截止11月9日，22城除郑州以外，其余21个重点城市均已完成二轮集中土拍。

囊括宁波二轮土拍的数据，21城共有267宗土地流拍或中止，土拍几乎冰封。

图片来源：同策研究院

流拍的流拍、躺平的躺平，部分房企甚至暂停拿地启动过冬模式。

可以看到，当万科早前再谈“入冬论”以及该为下一个春天储备些什么能力时，活下去方法论、房企能力谈、怎样不爆雷成为了这一个冬天最盛行的话题。

但房企投拓人看了这些只有一个感慨：地拿不对，其他啥能力也用不上。

很多房企老板也是这样想的，地产入冬1号守则就是———宁可不拿地，绝不拿错地。

这大概也是这几个月21城竟然有267宗土地流拍或中止的核心原因。

对于很多房企而言，“宁可不拿地，绝不拿错地”确实是当下的选择。

要知道，几个月前，轮集中土拍热热闹闹，很多房企杀红了眼，溢价率高于50％的地块比比皆是。

但转眼之间，冰火两重天，“元宇宙”梦幻事件发生了，二轮集中土拍变成了二轮集中流拍。

图：20城两轮集中土拍流拍率对比

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据同策研究院统计数据显示，截至10月14日，22城已完成土拍城市合计推出商品住宅用地778宗，其中，中止或流拍249宗，占比达32％。剩余土地中，376宗地底价成交，占比48.3％。剩余拍出溢价率土地中仅76宗封顶出让，占比仅9.8％。

值得关注的是，北京、沈阳、杭州、广州、长沙5个城市，第二轮集中土拍流拍率均超50％。

这意味着，在这场蔓延至的流拍潮中，以往最抢手的一线城市土地资源也遭遇“滑铁卢”。

要知道搁以往，一线城市的历来是房企兵家必争之地，很多房企甚至不惜高溢价在一线抢占土储。但从这次二轮集中土拍来看，一线城市土地也没那么香了。

先来看看北京，按计划，北京二批次供应地块总计43宗，其中26宗因无人出价而延至下批出让，也即意味着，此轮供地流拍率高达60.5％，刷新了北京此前的土地流拍记录。

具体来看，北京最终成交地块共17宗，成交总建面162.4万平方米，揽金513亿元，整体平均溢价率仅为4％。

二轮集中土拍中20幅商品住宅地块（含2幅“城中村”地块）全部出让，揽金约480.5亿元，但开拍前上海终止出让了7宗宅地。

从成交的18幅商品住宅用地来看，9幅以底价成交，溢价率为零；仅有6幅竞争激烈，溢价率逼近10％的涨停板，要知道首轮土拍中上海有六成（18宗）地块进入一次性报价。

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广州也是流拍的重灾区城市，9月底完成出让的广州总计推出48宗用地，现场25宗流拍，流拍率高达52.1％。

四个城市中，只有深圳成交率相对高，22宗住宅用地中仅一宗流拍。

二轮土拍缘何集中遇冷？为何房企观望情绪空前浓厚？

今年以来，蓝光、佳兆业、世茂、华夏幸福、富力、泰禾、恒大、花样年、新力等不少房企纷纷遭遇资金链和兑付危机，上述一些企业试图通过出售物业等资产断臂求生。

比如，近来和恒大一样栽在了理财产品泥潭的佳兆业，消息称，为应对高达3亿的理财产品，佳兆业拟处置818亿资产。

但跟恒大的区别是，不论是佳兆业也好，还是世茂，现在大家都是主动躺平提前自爆，集体拉着投资人等明年政策。

诸如弘阳地产、禹洲集团、中梁控股、融信集团、正荣地产、奥园集团、金辉控股、朗诗地产等多家房企为了减少未来财务开支，降低企业负债水平，也纷纷回购美元票据。

所以，现实摆在这，房企们何谈有闲钱大举拿地，更何况今年房企销售端和回款上更是持续承压。

据克而瑞研究中心统计，2021年10月，百强房企中逾八成企业单月业绩同比降低，其中44家房企同比降幅大于30％。同时，有近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。

中指研究院数据显示，前10个月，百强房企拿地总额22549亿元，同比下降13.1％。而到了10月份，50家代表企业拿地总额同比、环比双双大幅下降，50家代表房企拿地总额同比下降71.1％，环比下降68.7％。

看来，躺平真的会传染，而且症状大有越来越严重的趋势。

确实，不论是从一线城市流拍还是从二线城市的二轮集中土拍来看，集体遭遇流拍“滑铁卢”的重要原因之一是——不少房企纷纷选择战略性躺平。

躺平归躺平，但同一片天空下依然会有两个截然不同的世界。

比如二轮土拍还算热闹的深圳，仔细一看几乎全靠央企、国企兜底。

中海、保利置业、特建发、天健、深铁、华润、深圳经济特区房地产等央企、国企占了大头，把16宗宅地收入囊中。

京沪亦是。

比如北京，今年的竞拍现场非常冷清，经常出现无人应价的局面。参拍房企方面则以中海、华润、首开、城建等“老面孔”为主，相比之下民企参拍意愿明显降低。17宗成交地块中，民企仅有龙湖＋北辰、懋源斩获其中2宗，其余皆为国企、央企斩获。

要知道，今年北京首轮集中土拍，不少民企表现不俗，尤其是在首轮土拍斩获4个地块的“黑马”卓越。

当时，卓越在竞拍过程中数次“击退”各大央企、国企，一举将朝阳区金盏02地块、丰台张郭庄村地块、昌平中关村生命科学园地块及马连店地块等4宗地收入囊中，成为此次北京集中供地竞拍战中斩获的房企之一。然而，入京百亿激进夺地之后，卓越集团很快深陷退地传闻，操盘能力、财务状况遭到外界质疑。

上海的成交地块中，近8成是央企或国企。除了招商、保利等房企，本土国企成大赢家，港城集团和临港集团共斩获浦东惠南及临港多幅地块，上实城开、大华等房企也收获2幅地块。

看来，关键时刻，央企、国企能顶一片天。

图片来源：同策研究院

相比之下，民企显得充满无力感。

尤其是今年以来，房地产行业资金环境明显收紧，尤其是不少民企资金链承压，同时7月末以来以22个集中供地城市为代表的重点城市纷纷调整了供地规则，尤其加强了对房企购地资金和竞拍资格的审查。正是这些因素使得二轮集中土拍中，民企纷纷躺平。

困境之中的恒大索性一躺就是十年，给自己定了个目标——十年不拿地。

还有网传消息称：某20房企投拓岗位被安排到营销条线做轮岗，并暂缓拿地。

其实，这则网传消息确实不实，这是该房企的正常操作，毕竟这家公司历来有鼓励员工前往一线轮岗、支援一线业务的传统。

但是，在拿地策略上，现在房企的态度发生了大转折，大家更加追求合理拿地，高标准要求投拓团队，程度上规避可能存在的拿地风险。

甚至，连财务指标向好的万科对拿地也越来越慎重。

让子弹飞里有句台词：“打雷天站在雨里头，有点儿不讲究！”

如今，特殊的行业形势下，大家都不愿意冒着风险站在雷雨里头，大多数企业都要像万科老农民那样采取谨慎的拿地策略，毕竟靠天吃饭的人，只有学会看天才有好收成。

今年这形势，基本上可以判断，越到后面，地越不好卖，如果三轮集中供地规则或是整体地价不调整的话，大概率比第二轮还要难看。

准确来讲现在已经进入到“皇帝”和“太监”都急的阶段了。

因此，这样来看，随着接下来22城第三批土地陆续入市，流拍严重、供地计划完成率不高的城市很可能会放松竞拍规则、降低竞拍门槛或是相应地调整地价。

值得注意的是，11月1日，无锡率先完成第三轮集中土拍，成为三轮土拍城。

数据来源：CRIC整理

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同时，竞拍门槛放松这点已经在苏州、南京在第三轮集中土拍出让公告有所体现。比如苏州第三轮集中土拍保证金比例全部下调至30％，房企资金要求明显放宽。而南京则在第三轮集中供地中降低对联合开发的限制、企业拿地资质由一级或二级降至三级。

所以，接下来可能还会有更多城市会跟进上述举措。

另一方面，房企也终于在寒冬中等来了信贷改善的希望。

在10月召开的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产合理资金需求正在得到满足；人民银行副行长潘功胜曾表示，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。

显然，中央和金融管理部门在近期的集中表态，是对房地产融资政策的进一步明晰，房地产信贷政策环境将会有一定程度的改善。但需要注意到，放宽的前提是——“房地产合理资金需求”，所以，这个希望，可能只属于少数人。

而人民银行近期也在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。

以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。也就是说，总量基本不变，但僧多粥少，能抢到不仅得凭实力更得靠运气。

眼下这个行业，没有更坏的消息就是好消息，大家都在注视着山的那头，好像在期待着什么。