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重点城市热度“高开低走” 楼市真正降温了吗?

莱斯特 2021-09-14 16:13:26

2021年下半年,楼市拐点隐现。

纵观国内楼市前八个月表现,市场整体呈现出“先扬后抑”的态势,尤其7月份以来,楼市热度明显转淡,成交逐月下行,各个城市成交量呈现出“跌多涨少”的局面。

一系列问题随之而来:市场真的转冷了吗?背后动因是短期的政策“高压”,还是市场周期轮动使然?各城市下行期表现有何差异?

二手房放贷“难上加难”

重点监测的百城数据显示,2021年3-5月份,楼市曾显现出一波成交的“小阳春”行情,月均成交量一度达到5200万平方米左右,较2020年全年的月均水平高出1000万平方米。但随着调控政策深入,6月以来各地市场逐步回落,7-8月份更是同比由增转跌,楼市自此正式回归淡季。

针对上半年市场火热(成交规模累计同比上涨30%以上)、下半年市场回落的9个典型城市(上海、广州、合肥、宁波、无锡、徐州、长沙、武汉、青岛)研究发现,徐州下半年的成交规模回落最为显著,7-8月份相较2020年同期降幅达到50%以上;武汉、宁波、广州次之,降幅在20%以上;长沙、合肥、上海、无锡、青岛的成交同比降幅则在15%以内。

而这背后的原因,主要是政策调控之下,全国楼市信贷从严,各地银行捂紧“钱袋子”,导致市场出现房贷利率攀升、放款周期延长等现象。

不得不提的是,二手房放贷更是“难上加难”,全国多个二线城市甚至曝出二手房“停贷”传闻。通过对23个二三线城市调研发现,二手房的信贷环境较新房而言的确更为严峻,部分城市甚至出现了“保一弃二”——即优先新房贷款的现象。

调研得出的结论是:多数城市的二手房贷款利率都略高于新房,整体二手房贷款难度要大于新房贷款。

市场整体下行信号明显

目前,整体市场下行信号比较明显。广州、武汉、无锡、徐州等城市,因调控政策持续发酵,抑制了部分居民换房需求,市场出现了阶段性疲软,楼市增长动能转弱。

以武汉为例,武汉房地产市场在上半年明显转暖,供求显著放量,但历经7月、8月的政策运行期后,市场降温明显,成交持续走低。7月末,随着“房票制度”率先落地,武汉东湖高新区市场很快出现了降温。不出意外,随着新政效应的持续释放,武汉下半年成交量或将持续低迷。

青岛作为典型的内生型城市,购房需求相对稳定,在售项目多数以刚需、改善型为主,且购房者多为地缘性客户。随着刚需市场经历了一轮集中释放,目前,青岛楼市已有转冷迹象。我们预计,青岛市场三季度成交规模回调已是大概率事件。

此外,上海、合肥、长沙、宁波市场受供应影响,短期内都有所降温。但作为长三角区域的龙头城市,经历了8月市场短暂的供应“空窗期”后,上海新房市场表现依然坚挺。而中部城市长沙,2021年下半年新房成交热度不减,一直是供不应求的态势。我们认为,长沙城市购买力较为充足,后市成交量有望回升。

总体上看,研究样本中的大部分城市释放出了下行信号,但仍有部分城市有待观察。

对于一些由于短期内供应受限而出现成交回落的城市,是常规淡季下成交量的短期回调,如上海、长沙等城市。此类城市基本面良好,基于年内尚有1-2次集中供地尚未开放,待供应放量后当地的成交规模将有可能回升。如果在9月之后,上述城市供应放量还未扭转成交颓势,基本就可确定,国内楼市已进入下行趋势。

当前,时不时出现下半年货币政策将向宽信用转向的市场传闻,但从实际调研情况来看,多地银行尚未有明确“动作”。目前楼市信贷端依旧从严,各地后期成交释放的交易量仍相对有限。

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