近日，祖庙东升田边村召开股东大会，整村改造进行时！
然而，有资深中介向楼市君爆料，比起村民，不少“外人”更急迫地等待着整个片区的旧改拆迁。东升田边村位于祖庙板块，中山公园东侧，3号线叠滘站附近，地理位置相当优越。整个东升田边村三旧改造面积达217亩，市中心地铁口这么一大片空间，不折不扣的大肥肉。改造完毕后，参考桂城永胜村、祖庙果房村，是分钱又分房的好事。而比村民更急的这群人，正是买下周边老破小，搏拆迁机会的投资者。根据爆料人提供的信息，早在2014-2015年，就有人认定这个区域将有连片改造的可能。这些买家抱着“当不成佛山村民，也有机会当个拆迁户”的想法，看准“商机”，买下了紧邻田边村文沙南路的老破小作为投资。主要是祖庙一带几家中介门店的老板，砸全款40-50万买下，单价约5000元/平。如今等待6年，田边村确实有要村改的意向，但目前讨论的也仅仅是旧村改造，这几栋老破小就没这么幸运了，被划在了旧改红线之外。换言之，即便田边村要改，也跟这些房子没有太大的关系。哪怕未来划入旧改范围，快则三五年，慢则十年都不一定有新推进。实际上，这类搏拆迁房源的交易，在各大城市，尤其是一线城市并不少见。但是能迅速被拆实现“暴富梦”的，往往仅是凤毛麟角，就连深圳、广州，也有不少投资者等待十余年，拆迁计划八字尚未有一撇。而于佛山而言，旧改速度相对于超一线城市，往往会更慢，也带有更多的“不确定性”。加上近期住建部发文，严格控制大规模拆除，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。如此一来，未来佛山的老破小旧改拆迁，将会越来越难。就比如这次几年前投入几十万的拆迁买家，这些年来可以说是颗粒无收。不妨来算一笔账，田边村周边的次新盘富力广场以及科秦君御华府，2015年均价约0.95-1.2万/平。以90平的单位计算，3成首付约30万，比起40万总价的老破小投资金额，绰绰有余。在大市的影响下，近6年来这两个小区二手房价已接近，一套90平的单位约90万。反观田边村旁搏拆迁的老破小，或由于市场、楼龄原因，基本是属于“有价无市”的状态，几套单位挂牌超1年依然无成交。而且，随着时间的推移，这些老小区的楼龄会越来越大，银行贷款等各个方面会受到更高的限制，老破小被要求5成以上首付，不少银行直接不放贷。若是同样的首付预算，又有谁会愿意买无园林、无物业、无电梯的老破小？找下一个接盘者难上加难。不仅是这类老破小拆迁，在禅城等旧村改造，也是三年又三年，比中彩票还要难。目前整个禅城区，至少有20条村有旧改计划，要知道这仅仅是有公开报道的，还有不少尚在摸底阶段，体量极大。然而，有房企介入的仅有9条村，目前走到拆迁这一步的，更只有东建果房村。还有不少进行一半，就难以继续推进，比如简村，有消息指曾有房企介入，最后各种原因不得不放弃，又回到原点的。不管怎么说，对于人口密集、土地稀缺的禅城主城区来说，旧改必然是其升级发展的一大方向。但这是一个漫长的过程，若想投机取巧，以老破小搏旧改，这场豪赌，赢的几率并不大。想了解更多楼市资讯，跟楼市君直击楼市一线？欢迎关注【佛山楼市发布】公众号，这里有你想要的楼市干货，带你轻松读懂楼市！
佛山楼市发布2021-08-21 05:33:02
