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大好消息,土地政策真的要从根上变?严控地价,房价涨不动了?

刘光宇 2021-08-12 17:23:43

一直以来,地价推动房价上涨的观点似乎没有什么争议,虽然我也知道仅控制地价不一定能解决房价问题,但我们也必须承认,如果不控制住地价上涨,我们也没底气谈稳定房价,所以还得先把地价降下来。

近日,国家和住建部强调,把稳市场的责任落到实处,要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。降房价者,地价先行也。然而在过去,各地方赖以生存的土地又怎么会轻易被割舍呢?曾几何时,土地的财政效应为地方创下了汗马功劳,当然也因此埋下了不少隐患。

经济学博士、教授周天勇曾怒批:地价这样涨,房价能控制得住吗?房子是用来住的,不是用来炒的。同理:土地是用来盖房子的,也不是用来炒的。

对于周教授的言论,我相信基本上没有什么争议,我们也多么希望土地成本能够降下来,也让房价能够稳定下来,也好让那些天天拿地价上涨为借口为高房价找理由的人闭嘴了。

地价涨导致房价涨,我没有任何的疑问,但反过来我并不乐观,过去也有一些城市几乎是零成本拿地,但也没有见过哪个开发商成本价加上合理利润卖给购房者啊!地价涨,房价就涨。甚至在开发商眼里,觉得地价都要贵过房价了,这也是大家常说的“面粉贵过面包”的道理。

对于“面粉贵过面包”我一直是反对的,如果是想表达那种心情夸张一点可以理解,但事实上,他们是用拿地时的成本跟当时周边的房价来比较的,这明显是偷换概念,恶意错用参照物。

所以,地价高我承认,但开发商似乎更是想通过地价高为房价高寻找开脱的理由。开发商为何一个劲咬着说土地供给不上去不松口呢?因为他们心里明白,土地本来就不可能随便说供就供,只要咬住这个,开发商就没有错。

啰嗦了半天,回过头来说,我倒希望国家能够免费供地,开发商盖房赚点钱给老百姓住,可开发商干吗?所以,一切都将不按照你个人的意志为转移。而且国家的土地收入是可以用来搞公共设施和民生,开发商肯吗?肯,那也是被动的。

无论如何,地价稳定是迫在眉睫。“价高者得”确实推高了地价影响了房价,开发商不惜一切代价制造地王也要抢地,可见他们对未来房价上涨多么有信心。

为了让土地市场更加健康,今年推出了集中供地,目的是“控制地价、抑制溢价”,我也持积极态度,不过在现实中还是暴露了一些问题。从上半年22个城市试点首批集中供地的情况来看,反而让开发商更积极抢地,土地溢价率突出。从当前各地房地产调控密集出台似乎也能看出一些端倪。

那集中供地还要不要持续呢?

8月11日,青岛市自然资源和规划局发布公告,第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“中止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。这是继深圳、天津之后,又一个中止或延期第二批集中供地的城市。市场预计土地出让溢价有望明显回落,受此消息影响,8月11日上午,A股地产板块领涨两市,“招保万金”四巨头纷纷大升。

联系最近一轮又一轮密集调控,着实有点意思。热点城市集中供地纷纷暂时“踩刹车”究竟是什么意思?

从现在的市场表现看,如果还按照原来的土拍节奏,恐怕很难做到“稳地价、稳房价、稳预期”,那么也就与国家的房住不炒调控精神背道而驰、南辕北辙。

近日有传自然资源部召开会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

中国房地产网8月11日的报道似乎也验证了这一点,自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面:土地竞买方必须要有房地产开发资质;竞买方必须有自有资金,要建立购地资金来源审查制度;溢价率不得超过15%;达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持(变相提高拍卖价格)等确拍,可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。

似乎这也就不难理解很多城市纷纷对第二批集中供地暂时“踩刹车”了。此政策调整,目的是控制土地价格,但绝非是为了让开发商扩大利润,而是希望通过控地价来稳房价,符合“三稳”调控机制。如果能控制土地出让价格,那么对地产业来说无疑是重大利好,也是巨大好消息,开发商拿地下来了,购房者买房房价能下来吗?还是可以期待的。

如今的调控越来越全面立体,越来越精准,从开发商、银行,再到地方,誓要将房住不炒的定位落实到位,如果再从制度上把炒房投机行为给堵住,那么将来房地产市场会成为真正购房者的市场,这样的成交也才更有意义。

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