我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：亲爱的房姐您好，北京无户人士，社保满五年。婚前有外地房产贷款记录。目前考虑北京买房，子弹200，总价350左右，目的是一家人自住兼考虑，需要两居室，暂时不考虑学区。 我们踩盘看了石佛营，甘露园，康家园等小区，对比之下，甘露园南里二区南北通透，2层，不临街，59.1平毛坯350万；康家园南北通透，3层，略装修，62平360万；青年路小区南北59平350万，请问您觉得以上综合价格等因素，哪个合适？ 另外，西罗园等小区，同等价位，面积以及户型会好很多，您建议如何对比？ 除外以上，我们目前的情况，您还推荐哪些地段（能否具体到小区）？谢谢美丽的房姐~~

回答：这几个小区都是上车盘，建议选择甘露园南里二区 西罗园主要是房龄偏老，做为上车盘也可以选。这类产品的涨幅都差不多，所以选筹的时候结合你自己的喜好。 还有 松榆西里、农光里、农光东里、华威北里一带，还可以看看十里堡以及石佛营一带的老破小两居室，比如十里堡北里、石佛营西里

提问：智慧的房姐您好！新人首问。我家一共三套房产，1.西城官园板块95年老公房小两居，位置紧挨车公庄地铁，之前是黄城根小学对口学区。孩子一年级刚上学把名额刚用掉。受7.30政策影响，最近出售的话可能不好卖价只能800左右。如果明年出会不会能涨一些。想置换远一点大一点的盘，受房姐启蒙看了珠江罗马嘉园大三居，觉得离地铁近想带孩子做地铁上学 可是觉得孩子辛苦，犹豫中。如果过5年再换的话，会不会差价更大？ 2.通州百合湾小区140平4居室一套，现在能卖800左右。无贷款，目前闲置。我想把通州百合湾140平4居出掉，买一个百合湾2居99平，和附近清水湾89平小三居。纯投资。一个全款一个贷款200左右。家里老人有2个STSD资格。打算用租金还贷款。家里收入不稳定没什么还贷款能力。不知道这样操作有没有意义？或者通州一个，别的板块一个。请房姐指点迷津。 3.固安孔雀城海德壹号下叠一套，基本全款280w购买的，已网签，明年三月收房，下房本要收房后还要两年。这个以后能出的话要出掉吗？以后固安那边不会再批别墅用地 了，这个也算稀缺资源，加上机场附近的利好，总价也不高。如果长持会涨吗？如果出掉纯投资角度有什么盘推荐吗？ 我家除了孩子西城上学一个需求外，可以任意买哪里的房产，只想房产能跑赢大盘。缺陷就是创业一直没挣钱，手里现金流不行，贷款有限。渴望房姐的指点。

回答：你好，西城学区建议先保留，明年初市场回暖一些再考虑出手。 百合湾的4居比较稀缺，不建议出手，百合湾在通州算是的盘之一了，能买得起百合湾，没人会去买清水湾。的方案是，抵押百合湾，加仓一套百合湾的小户型，租金可以抵一部分月供。 孔雀城别墅并不稀缺，资源错配，建议直接出手，置换双井和望京。

提问：房姐您好，我想买入望京一套，目前有万象新天一区97平南北双通透无电梯两居，户型好居住舒适，市值580万左右，但此房有200万贷款利率4.35，且去年因为地砖爆掉几十块装修花了近40万，目前手头资金500左右，我想问的是：1、不卖万象等明年资金到800左右再入一套望京2居；2、卖掉万象凑900万+买望京三居，3、不卖万象今年年底入望京一居。目前看了利泽西里和澳洲康都和大西洋新城，比较喜欢澳洲的环境但一居户型不方正，看中宝星国际的一居户型好，大西洋新城G区的一居不错但价格高，目前区域锁定但方案摇摆不定，有时候想买个一居或小两居孩子上学用，有时候又想一步到位换三居改善居住，家有夫妻两人加三年级小孩，还有一个老人同住，老公互联网从业人员工作在望京，目前年入一百万➕，明年还有一批股票到手资金可能会到800-900，因为目前收入已是职业巅峰所以老公不想增加贷款压力，预期未来会有经济萧条期担心贷款压力大影响生活，所以再买一套无论哪个方案都只想全款，不知道该买个小的孩子上学，还是卖了买一个三居改善到位，望房姐指点迷津，谢谢！

回答：从自住和资产增值角度，一步到位更合适，望京是一个天花板比较高的板块，买入一个三居远比万象+一居的房产配置更优。我建议可以少量贷款，即使未来收入减少 月供也不会压力很大。但900总价的3居和1200的三居是有质的区别，你们可以考虑下

提问：房姐老师，现在想在深圳买房投资，由于职业原因，没办法开公司做抵押拿出资金，只能把原有的住房卖了去深圳置业。房子在珠海，位置不错，，看的人比较多，卖掉可以有270-280左右的资金，在深圳五成首付买房。 现在有点纠结的是：1.深圳这波大涨会不会带动周边广州珠海上涨，珠海也已经横盘几年了，加上最近有放宽入户和放松限购的政策，想着现在卖，会不会卖到上涨前？2.深圳已经涨了这么大一波，如果卖房拿到资金起码要1~2个月，现在真的有点担心自己去高位接盘。求老师指导。

回答：公检法或金融等敏感行业无法直接办理抵押经营贷，但可以采用父母，配偶等方式迂回，或者另有实控类产品可以迂回。 目前阶段，如果是凑足身家进行上车，并且是二套资格，不用选择深圳追高，有一定风险。 珠海价格和广州差距太小，广州更需要补涨。 综合来看，如果珠三角工作生活工作，当下可以选择广州＞深圳待上涨标的＞深圳西部已上涨标的。

提问：房姐您好！ 我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。

回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？ 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。

提问：北京自贸区，对区域和板块有何影响？

回答：自贸区概念是一味老汤药 实话实说，对于楼市基本没有影响 自贸区等等一类消息，和大部分其他的政策消息颁布属于同一类：例行公事 区别在于，有了概念，社会上就能创造许多工作岗位。

提问：房姐，麻烦您解读下甚至的限购政策，以及对深圳楼市的影响。多谢！

回答：深圳这一轮政策，影响的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 —————— 深圳715政策的出台在意料之中，情理之中。 前几天已经讲过：一般新一轮限购政策出台的时候，大部分人房子已经买完了，价格也涨到头了。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 —————— 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 —————— 715政策事一发华丽的礼炮，体面而正确。

提问：房姐好，我的情况买房有点吃力，请美丽的房姐解惑，北京买房属二套 【首付】需变卖老家白沟的一套还没有房本的房子，目前市值因还没下房本100w，抛除贷款28w，月供2200，还得压尾款到过户时才能给，也就能剩60w左右，加上手里的40w凑100，房子在中介挂了三个月了。现在住的是燕郊嘉都小区的房子，市值140w，贷款68w，月供4000，户口挂在房子上，起初是预备孩子上学用，还没想好出售，如果也卖掉，首付能到160左右 【规划】房子购买三五年内可先出租，同时也为积分落户加下分值，还要考虑学校问题，孩子一岁半，我想在孩子上学前能把分数累计到能拿到户口到状态。 【准备工作】我和爱人月收入30k，已经看过朝阳的石佛营，甘露园的老公房，常营的丽景园、住欣家园、苹果派、管庄北二里及定福庄附近的老房子，亦庄的小康家园、贵园南里、泰河园几个回迁房，顺义县城15号地铁沿线及后沙峪的房子，大兴黄村的老房子，靠近市区的能买的起的都是一居室，如果考虑5口人同住是住不了的。 请房姐支招，1.选哪个区？2.买不到两居，朝阳的四五十平的一居可以么？3.白沟的和燕郊的房子怎么取舍？4.如果兼顾学校，按照我的情况哪个小区更值得推荐？5.如果考虑积分落户选城六区外哪个位置？谢谢房姐！

回答：1. 可选择不多 建议看朝阳、昌平，兼顾学区 可以看看 方庄的方X园、 望京花家地X里小两居，回龙观的矩阵小区也能淘到小两居，还有西坝河板块也可以淘下。一居户型不错能改二的也可以入。 2. 你首付较少，建议白沟和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推荐的板块 3. 建议选择回龙观

提问：房姐好，首次提问请多关照。我和老公外地户口目前有一套朝阳区三居房产在自主，月供7000左右。因为北京积分落户政策有意考虑在郊区再入手一套加分用，目前首付只能凑140，目前看了昌平高教园开间、顺义后沙峪花梨坎开间和顺义城区91年房57平220万左右。其中高教园的离地铁2公里，但是是北师大昌平分校有小学初中，高中待建。顺义花梨坎的开间离地铁500米，附近1000米左右是中粮小镇商圈。因为经济实力有限，这次买房基本要付上手里所有现金，想买一个潜力高将来好出手的，现在极度纠结，求指导

回答：这几个区域都比较偏。顺义城区91年的房子太老了，跑输大盘的产品 未来接盘人群很少。高教园也超出城乡结合部的选筹范围了。相比较，推荐看 后沙峪板块。其实看看大兴板块 黄村 枣园会更好

提问：老师，我的情况简述如下：我爱人公司在上海，在我老家南昌出差做项目。我今年六月份已经卖掉了在西安的一套房子，到手现金大慨125万，预估9月初钱就会到账。目前，一家三口在南昌租房。现在的问题是，考虑到孩子三年以后要上小学，我们打算在南昌买一套自住房以供孩子上学。 ①我们不知道买什么房子合适，我们所在的高新区单价都超过1万6了，我觉得太贵了。 ②如果在南昌买房，首付大慨50多万，剩下的钱如何投资呢？ ③我老公在上海已经有购房资格了，剩下的钱能在上海上车吗？ ④我有深圳户口，能在深圳上车吗？（貌似过了时机了）

回答：你好，在省会城市里，西安目前比南昌强势很多。 所以西安可以相对保留，南昌因为江西各方面的原因，分流外省，本省地域跨度大，省会人口聚集效应不强。 加上南昌经济一般，房价水平却相对高，不是一个很适合建仓的城市。 一套自住房满足基本需求是可以的，选择刚需白领两居，一定要地铁房。 关于弱省会城市的建仓选筹规律，参考前几天的回答： 上海有资格，可以上海上车，120万首付大约可以买到360万左右的上车老公房或者2000年左右老小区。 可以参考的方法选择： 1.继续融资50-100万，买入上海首付120以上1套+南昌首付501套 2.首付40-50买入南昌一套，尽量拉高评估降低首付，剩下资金买入重庆，选对，贷足 深圳暂时不用赶着上了。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。