光谷核心两栋孤楼,容积率9.41,人车不分流!2号线地铁口!

柏悦府

（东湖高新区-光谷核心）

规划已公示

计容建面约6万方

住宅约5.6万方

包含约564套房源

户均面积约99平

容积率高达约9.41

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规划已公示

2021年7月7日，东湖高新规划局公示了武汉诺衡置业有限公司申报的柏悦府项目的规划。这是光谷核心的新项目。

该项目共包含了2栋49层的超高层住宅及部分社区底商，体量很小。没啥空间来做绿化，不过好在周边有规划的大体量的公园用地，可以作为一个休闲绿化的补充。但小区内部环境整体较为一般。

根据规划显示，该项目占地面积约6386平，总建筑面积约8.16万方，计容建筑面积约6万方，其中住宅约5.6万方，共包含564套房源，户均面积约99平，大概率是以小户型为主的。

该项目整体容积率高达约9.41，容积率超高。建筑密度约30.56%，绿地率约30%，共有408个车位，其中地上100个，地下308个，车位配比约1:0.72，车位配比很低且人车不分流。

经济指标：

（数据仅供参考，后期可能有调整）

项目外立面效果图：

该地块很小，整体呈现“7”字形布局，其中1号楼沿着二环线布局，基本是南北朝向，略微偏西；2号楼沿着楚平路布局，呈东西朝向。

从放大的平面图来看，项目1号楼为非连廊结构，共2个单元。

目前网上有一张流传的该项目的户型分布图，疑似是1号楼的，大概率为3梯3户设计。（下图仅供参考，最终户型图以项目方公示为准）

项目2号楼为东西朝向，西边有一个天井，采用的连廊结构。

从日照分析图来看，项目整体是满足每户至少有一个居住空间满足大寒日2的日照标准的，其中项目2号楼西边日照效果较好。

拿地信息及开发商介绍：

本地小开发商10年前拿地

楼面价仅约2500元/平

柏悦府是武汉诺衡置业有限公司2012年拿下的P(2012)205号地块，即东湖开发区关山村   (006号)地，楼面价约2500元/平。

该地块包含两个部分，其中的K27地块开发成了前期的光谷ONE39（五角西岸）。k2地块就是如今的柏悦府。

在城市留言板上一搜，各种投诉信息也不少。

交房后无法办证。

停车费贵等问题。

曾经还因为倒卖新房指标被相关部门通报：

整体看来，是一家口碑非常一般的小开发商。而且项目体量又不大，再加上人车不分流、容积率高，因此整个项目在品质方面估计可期待性不大。

附柏悦府楼盘测评：

一、项目区位：

光谷核心板块，与洪山区的交接处

周边成熟，但紧邻高架和BYG

柏悦府位于东湖高新区雄楚大街以南、楚平路以西，位于武汉二环以外，距离二环线约3公里，属于比较核心的地段。

值得一提的是，该项目是虽然是关山村的一部分，但是所处位置却是东湖高新区和洪山区的的插花地带，虽然目前报规的是属于东湖高新区，但今年刚挂牌的084号地块就位于该项目的南边，却是属于洪山区。因此后期交房后归属如何还真不太好说。

项目微观区位：

北边是雄楚大道、地铁2号线杨家湾站、华师附中初中部等；

南边是武汉学院光谷校区片地块即084号地块，将规划为华中科学生态城。

西边是规划绿化用地、杨家湾路、武汉警官职业学院等；

东边是楚平路、武汉邮电学校、规划绿化用地（现状武昌BYG）。

周边卫星地图：

地块东边一街之隔就是武昌BYG，可以说是一线看BYG。下图楚平路右边就是武昌BYG，为了不让大家做噩梦，本文就不放具体实景图了：

不过为了打造洪山大学之城，武汉BYG是规划要外迁的，目前用地性质已经变更，变更之后为绿化用地。如今作为084地块的拿地条件了。也算是板上钉钉了。

但之前据我们了解到的是，由于资金问题，搬迁工作推进缓慢，暂无明确时间表。其次，与BYG一起的还有大片的墓地，墓地是否搬迁还是个未知数（墓地在规划图中一般也可能显示为绿化用地）。

项目南边084号地块规划图：

区位点评：

1、项目属于东湖高新区与洪山区的交接处，报规属于东湖高新区，是光谷核心板块，位置地段还不错。

2、周边有较多的大学，也有比较成熟的配套，发展了很多年，居住氛围还可以。

3、但现阶段紧邻武昌BYG（规划为绿化用地），北边是雄楚大道高架，有噪音，短时间内居住环境不好。

二、项目交通：

2号线杨家湾站地铁口，自驾便利

柏悦府位置不错，北边紧邻雄楚大道及高架，西边楚平路可连接南湖大道，雄楚大道又能连接二环线、珞狮路等，自驾比较便利。

项目北边就是雄楚大道高架入口，但是通往光谷方向的，通往武昌核心方向的上高架匝道距离该项目有1.6公里。从光谷方向过来下高架后需要掉头才能到项目。

从地图上来看，项目到光谷方向比较方便，结合项目的平面图来看，小区入口在北边，后期上匝道顺不顺还不好说。

项目门口上高架匝道：

项目附近下高架匝道：

周边路况图：

南湖大桥实景图：

雄楚大道高架：

雄楚大道实景：

周边道路实景：

项目周边规划建设的两湖隧道工程，根据规划，该线路从南三环一直到秦园路-三阳路隧道，是武昌新规划的南北向重要快速路。两湖隧道从秦园路到三环线，沿线依次设有7处出入口和1处疏散通道，平均间距为2.5公里。

项目紧邻雄楚大道高架，且位于南湖大桥沿线，交通路网比较完善，待后期两湖隧道建成，后期的交通出行有望有较大突破。

公共交通方面，柏悦府紧邻地铁2号线杨家湾站A出口，过个雄楚大道就能到了，是地铁盘。

地铁实景图：

项目门口还有个公交站点，雄楚大道BRT楚平路站，公交不少，但是因为这个BRT，反而让乘坐公交更加不方便了。

原本到马路边就能直接乘坐公交车，现在还需要上天桥、下天桥的，非常不便利。而且这个BRT和雄楚的修建，也导致雄楚大道这一段除了2号线杨家湾站之后，都没有了地铁规划，实在是太过鸡肋。

交通点评：

柏悦府不管是自驾还是公共交通出行都很不错，交通便利，但BRT给乘坐公交带来了不便。

三、项目配套：

周边配套成熟

商业配套方面，柏悦府自带少量社区商业规划，另外附近有一些成熟的社区和大学，有一些配套可以共享。

项目对面就是五环天地，里面有不少的商业配套，包括沃尔玛等。

另外北边杨家湾地铁站也有商业，周边还有欧亚达家居、光谷广场商圈、光谷K11及街道口商圈等。

另外项目南边紧邻的084号地块有规划的大体量商业。虽然目前业态尚未确定，但有约12万方的商业规划，是拿地的要求，后期也是可以共享的配套。

教育配套方面，项目南边约500米处有规划的教育用地，区域内有光谷十一小学、鲁巷实验小学分校、还有洪山高中等，教育资源不少。

根据2021年划片政策来看，柏悦府附近的尚文创业城小区（洪山区）对口的就是鲁巷实验小学。

而周边还有很多小区对口的又是东湖高新区的光谷十一小。甚至原本属于洪山区的南湖锦城也划片到了光谷十一小。

关于柏悦府的对口信息要以交房后的划片政策为准。

医院配套方面，项目北边约300米处是湖北省荣军医院，约1.4公里处是湖北省肿瘤医院。

此外项目周边有武汉工程大学、光谷职业学校、长江职业学院等，大学配套可以共享，周边也规划打造洪山大学之城。

配套点评：

柏悦府自带商业加上周边成熟小区多，商业和学校配套都比较丰富。

四、项目价格：

周边新房约2.7万-3.7万元/平

1、柏悦府是纯新盘，而且目前刚公示了规划，还处于较前期的阶段，价格尚未确定。

2、项目周边新房也不多，且又位于东湖高新区与洪山区的插花地带，周边光谷核心的新房价格约3.3万元/平，周边洪山区的新房价格约2.7万-3.7万元/平之间，整体价格都比较高。

光谷核心楼盘价格表：

洪山区南湖核心及雄楚大道楼盘价格表：

3、柏悦府拿地非常早，当时楼面价仅约2500元/平，再加上是小体量的社区，价格上应该会低于目前周边在售的新房价格，不过因为位置和交通都不错，如果毛坯销售，应该不会低于2.5万元/平，如果加上装修，卖到2.8万-3万元/平可能性也比较大。但最终还是要看项目入市时的备案价格情况。

4、柏悦府周边二手房价格差距较大，房龄很旧的小区二手房挂牌价低至约1.6万-1.9万元/平，参考性不大。另外一些较新的二手房小区挂牌价约2.2万-2.9万元/平。

“武汉阿松”综合点评：

项目优势：

1、柏悦府位于武汉二环外约3公里，环线位置还可以，属于光谷核心板块。

2、周边主干道、高架等环绕，自驾便利，且位于地铁口，交通不错。

3、周边配套成熟。

4、户均面积约99平，大概率会有不少小户型。

项目劣势：

1、紧邻高架、主干道，临近武昌BYG，居住环境较差。

2、小开发商小体量楼盘，没有什么绿化面积。

3、容积率高达约9.41、人车不分流且车位配比低，品质估计一般。

4、2号楼东西朝向，产品可期待性不大。