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提问：智慧房姐好，新人付费首问。打算置换改善自住+保值。 基本情况：夫妻北京人无孩，年龄近50左右，有石佛营95年63平公房两居330w左右。想置换改善，用sfsd公积金贷款120w.购530w以下的90-110左右2居或3居。中介说如果用混合贷可够630w左右的。目前家庭月入2-3w. 上班地点东单和建国门。考虑置换房会住6-10年，6年后退休会照顾父母，搬去北四环父母家房子住。因此会考虑所购房保值，出租或卖掉此房。 请教：1.考虑通勤+自助品质户型+保值，推荐区域和小区。2.我们是看530w左右标的合适，还是混合贷足，看630w标的合适。3.如果考虑和父母家近，通勤方便，会推荐哪个区域和小区。 前期看了大家所说的晨光，石佛营西里不是很合适。非常期待有回复。谢谢啦！

回答：1. 如果看630 总价你们的月供会再1.5上下，结合你的家庭收入，略有点压力，如果月供没问题 建议直接商贷。 2. 推荐你看朝青 国美城、青年汇佳园、炫特嘉园，常营 柏林爱乐、万象新天。百子湾 沿海赛洛城。建议在提到的几个板块选筹，往北四环看没有太好的选择

提问：房姐好，新人首问，本人京户，媳妇是工作居住证，在北京SFSD，子弹270w，想最近上车，两人都在西二旗附近工作，近三年有生小孩的计划，希望兼顾一下自住和投资，然后担心年后涨价最近在看房想上个车。 目前在考虑下面三个选择 1. 北苑的绣菊园，莲葩园，主要是单价低，面积大，户型没有特别合适的，看了100平左右的，以西南，西北居多，首付要求比较高。 2. 亚运村，安慧里的三居，总价580左右，缺点是房子年纪大89年的，首付也到260+了，住户多也没配套车位。看上的点是，社区还算完善，去海淀或者望京的互联网都不太远。 3. 回龙观，公园悦府，矩阵小区，优点是离公司上班近，就是昌平学区和商业不太发达，以及现在单价也比较高了。 希望房姐支支招，从自住和投资来看，哪个更合适？以及现在上车怎么样？ 多谢多谢！

回答：北苑那一片不建议看了，没有发展前景，板块固化。 亚运村的安慧里有学区属性，你想兼顾未来教育就可以看这里，当然居住体验就很一般了。 回龙观板块也还不错，毕竟有大量的码农支撑。虽然没商业，但跟上大盘还是没问题的。你想兼顾学区可以看 矩阵小区、和谐家园、融泽嘉园，看重居住体验和保值能力就看 公园悦府、国风美唐

提问：房姐好，新人首问。本地女孩，大龄未婚，工作一年多，现住在朝阳区，工作在西城，首付有两百万，名下还有一套房三百万左右，请问我买房时应该怎么考虑，用首付买一套合适，还是两套换一套合适呢？

回答：建议置换，否着你还是只能买一套上车盘，非学区类的老破小，涨幅普遍较差，毕竟想上车的人群太多，此类产品入手就存在溢价。500+的首付能选择的范围就比较多了 朝青、双井、百子湾、四惠 都是不错选择

提问：你好，御姐。今日入圈，新人首问。 1.无京户籍，有五年社保二套房票，首付资金60% 500左右，是否能买到空间较大，且带有中等水平小加初中产？（家里二胎是否能够到三室？） 2.如果不考虑学区和自住，别的城市发展，长持，纯投资，剪刀差区域能否推荐一二。万分感谢。

回答：1. 首付资金500左右吗？看商品房就非普了，首付要到80%。二套建议直接全款抵押这样能看到1000上下的标的，澳林春天、嘉铭桐城、卧龙小区、 2. 愿意长持10年+，大面积低单价流派最合适，用时间换流动性，像天通苑的顶复， 双井 柏林，天骄等大面积都可以淘下

提问：房姐晚上好，想问一下您现在对杭州的看法怎么样？ 我之前拿到了杭州的户口，跟女朋友居住在北京，两个人都有购房资格但是资金只够一个人买房的刚需，如果在杭州全款买了之后再抵押出来来北京上车可行性有多高？

回答：杭州可以买，预计明后年开始进入整体热门行情。 正确的姿势： 全款买入然后抵押，贷款办好的话，最终的首付下来大约2成左右，譬如现金300万，全款抵押买入500万杭州标的，然后剩余200万再买北京，大约可以再买一套北京500万标的，如果运气好碰上新的85成产品名单，可以买到750万的左右标的。 杭州可以重点关注奥体周边。

提问：房姐好！请问世茂奥临里南侧的能观奥森全景的高层，大户型4居，是否值得入手？本人改善的需求，也希望保值增值。为什么奥森北园附近的房产都跑输大盘？

回答：户型大，总价高，但没有产业支撑，属于自住舒适区 适合改善居住或养老，投资不是，所以3.17后回调力度比较大。 世茂奥临里还行吧，你还可以看下同板块的 融域和国奥村

提问：房姐您好！我家老人在西城区右安门内有一套155平经适房一层！有房产证，满五，最近挂1630万，为什么卖不出去。今年有戏出吗？大概多少钱？如果出了，想在玉蜓桥下有个鸿运花园买一套顶层复式236平1850万的，您觉得值吗？

回答：1600+的标的没那么快卖出 ，出手周期比较长很正常。建议多挂平台 挂不同的价格。如果你喜欢这个只位置只考虑自住没问题。不过鸿运花园的楼龄偏老，总价高 小区环境不怎么样，保值效果会一般

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是买到550出头（减去交易成本）的标的，那么的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

提问：房姐好，本人北京户籍，孩子三岁，现住在朝阳区美景东方。现因子女教育兼顾生活及保值，想换个三居室，预算750万-800万。原房产可以卖580万，计划贷款200万。家庭年入30万。我的问题如下： 1）之前看过亦庄金茂悦133平米三居，环境房型都很好。中介说人大附12年一贯制，但是因为要从朝阳换到亦庄，请问是否值得？亦庄未来发展如何？ 2）如果在现有小区购买一套三居(北向 760万) ，美景东方的小区对口学校(垂杨柳中心小学，汇文垂杨柳分校)师资如何? 3) 之前看房姐推荐望京地块，请问在预算范围内，是否能有推荐？ 4）我们之前在北戴河富力和园有套房产，当时考虑父母养老兼顾投资，是否需要出掉？ 5）预算范围内是否有其他房产可以推荐？ 问题比较多，请房姐指教

回答：1. 亦庄发展没问题可以入 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般 3. 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，品质尚可 4. 投资就出掉，长持就是亏损 5. 还可以看看金域华府的115P南北三居，双卫，品质好，也有学区，育翔+161分校

提问：美丽的房姐您好！ 我是北京首房首贷，首付140万，希望看350万以内的房子，买来给爸妈住，距离北苑恒大名都越近越好，方便互相照顾。 1，您看是选择北苑一居室还是天通苑东二东三的两居(目前公交，未来17号线两站地铁距离)，将来会有改善需求，也需要考虑这个房子相对容易出手的问题 2，或者还有什么其他区域值得推荐吗？ 3，看您精华贴里讲北苑有溢价不推荐，而且不推荐一居室，天通苑算少数值得买的城郊区域，假如北苑出了方正户型的360万两居（目前紫绶园405万），怎么选择呢？需求就是自住和将来好置换。 4，最后，一直不太理解为啥这两个区域价格差这么大，您能讲讲吗。 感谢房姐指点迷津

回答：350内以天通苑板块为主，未来出手也方便 如果北苑有360万两居可以选择 天通苑一直是卧城，价值很难体现，所以价格也一直处于低层。随着利好因素不断，价值会慢慢向上回归

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