5月19日，北京市统计局正式公布了《北京市第七次人口普查主要数据情况》，这次人口普查数据重点将于2010年的第六次普查数据做对比，可以看出北京人口在过去十年的基本变化。
【1】户籍人口增长缓慢“北漂”规模持续放大北京落户需求“猛烈”
根据北京统计局的数据，北京2020年的常住总人口是2189.3万人，比2010年的1961.2万人，十年增加了227万人。
也就是说，过去十年，北京每年大概也就增加了22万人左右。增速明显放缓了：从2010-2020年每年平均常住人口增长才1.1%，比2000-2010年的年增长率3.8%，出现了明显下降。
北京常住人口其实还是增长的，只是增长规模下降了，以前是每年增长50-60万，现在每年只有20-30万，下降了一倍。
但是这里面存在个“结构性问题”：户籍人口增长极其缓慢，没有户籍的“北漂”人口增长快速。
2010年北京户籍人口1256万，2020年是1347万，十年仅增长了90万人，每年增加9万人，出生婴儿落户就已经把户口指标占满了。
但是过去十年，没有“户口”的北漂规模却增长了137万，平均每年有14万人涌进北京，而且他们在北京常住人口里的比例从36%增加到了38.5%。
目前北京的北漂规模已经从原来的700万暴增到850万人左右，如果按照这个速度发展下去，再过10年，北京外来户籍“北漂”规模有可能会超过户籍人口。
这说明在过去十年，拿到北京户口的北漂“少之又少”，对于北京户口的渴望依然非常强烈。
【2】东西城人口流出最猛十年流出35万
从区域人口分布上看，北京城六区的常住人口从2010年的1171万，已经下降到2020年的1098万，十年流出72万。
但是从城六区的不同行政区看，东西城人口流出最猛，2010年的时候，东西城常住人口是216万，2020年已经降到181万，十年一共流出了35万人，已经占到城区人口流出的50%。
其中东城区流出人口规模，已经突破20万人，这个可能跟北京市政府搬迁通州有一定的关系。
北京中心城区的人口持续流出，跟这几年北京的人口疏解政策有很大的关系，包括核心区的简易楼腾退，平房退租及合租房，地下室整治等等。
所以中心城区的人口减少流出，其实跟中心城区的住宅供应量下降有关，所以并不代表中心城区的房价会下降。
根据北京总体城市规划的“人口限制指标”：北京中心城区人口要控制在1080万以下，这意味着北京中心城区的人口疏解还将会持续。
同时根据核心区控规，东西城的人口长期要控制在155万，也就是说东西城核心区的人口还将至少有30万的疏解空间。
【3】近郊新城人口“暴涨”十年新增270万
北京的郊区化从过去十年来看，趋势已经非常明显了。
2010年北京六大郊区新城：房山、大兴、通州、顺义及昌平，人口合计大概在600万左右，只是中心城区的50%。
2020年六大近郊新城的常住人口暴增到870万，人口总量已经要和中心城区人口持平了。
我们估计，十年内北京近郊新城的人口可能会超过中心城区人口，5-6环及6环外也将迎来“人满为患”的阶段。
从人口增加上看，通州、大兴、昌平的人口流入规模。通州目前人口已经超过180万，距离控制线200万已经很接近了，尤其是随着北京市政府的迁入，通州常住人口规模迅速增大。
所以未来通州的“双限”松绑可能性不高。
如果说通州是“行政性”人口流入，那么昌平和大兴就是纯粹的市场人口流入，昌平紧邻海淀区，人口总量从166万暴涨到222万，大兴的人口也从136万暴涨到200万。
昌平南和亦庄，是两大近郊新城人口流入的片区，其实都是产业带动的，昌平的海淀效应，亦庄的三城一区，都是高新技术产业的集中地。
顺义近年来人口增长有点缓慢，主要在于制造业疏解对顺义产业影响偏大，所以人口流入不如昌平和大兴。
后面随着顺义整体定位的调整，新国展+中德产业园的自贸区已经确定，顺义的常住人口突破200万估计也就是未来十年的事。
因此，从人口流入上看，北京人口郊区化在过去十年已经非常明显了，六大近郊新城的崛起在未来十年格局已经确定。
这些近郊新城的房价估计很快也会赶上城区的房价。
【4】北京进入“中度老龄化”养老需求暴涨
北京60岁的老人人口比例已经接近20%，要比2010年增长了7个百分点，老年人的常住人口是430万人，预计到了2025年将会达到500万人。
北京的“老龄化”其实多数属于“随迁老人”比例高，很多外地老人进京给儿女带孩子，从而推动了北京的老龄化社会加深。
未来这些老年人如何养老将会成为北京的人口问题，环京的养老房和养老院需求可能会带来一波红利。
综上所述，2020年北京的人口普查数据中的特征，其实就是来自于区域内部的人口分布格局，已经发生了重大变化。
尤其是中心城区人口的加速向外疏解，近郊区新城人口不断增加，从而让北京迅速形成了“人口郊区化”现象。
越来越多的北京人口，正在加速向近郊区集中，从而推动近郊区新城“城区化”，未来十年，我们判断多数的近郊区新城人口将会超过城区。
北京的房价格局有可能走向“扁平化”：城区和近郊区房价差距会越来越小。
大山说房2021-05-19 15:10:43
