文｜地产速评潘永堂
从4月15日长春开启集中供地枪，到今天5月14日，9城拿地，到底谁是赢家？
总结下来，赢家有三：头部房企、国企央企和地方龙头！
地产已进入下半场，昔日老格局是“一荣俱荣、普天同庆”！而如今的新格局转换为惨烈的分化：即有人逆势走强，有人黯然落伍，有人徘徊停滞！
你看，不仅仅是整个行业的规模分化，现在的惨烈分化已经渗透到行业各个端口、各个小战场，比如投资战场、融资战场、产品战场、人才战场……
这些小战场，明显哪些拥有鲜明优势和杀手锏的房企能见度极高，而缺乏竞争优势中小房企在整个行业的话语权，细分战场的能见度，则在逐渐暗淡！
房企的门槛算是越来越高了。
不仅仅是N千亿的规模门槛，比如以前30强千亿就好，未来30强则要2000亿起步。
比如拿地，也开始门槛越来越高，高到高处不胜寒！比如这一轮集中供地就是对门槛高度的又一次拉升。
如当下集中拿地“限地价，限房价，竞自持，竞配建，竞品质”，这2个限3个竞以及集中拿地下的巨量保证金，就是间接告诉你：没实力的中小房企，你就别来掺和了！
1个月的土地争夺赛，验证了这一导向。
首轮的9城集中拿地，获胜者其实就三类：“地产大鳄，中央军、地方龙头”！
，规模龙头房企综合实力了得！
比如10强已经有8强都在首轮集中供地中强势出手。这一轮，万科、融创、保利、华润和招商5家房企全口径投资额超百亿，其中，融创和华润出手最阔绰，分别是459亿和284亿。
10强中碧桂园、绿地没积极出手也在情理之中，本次集中供地的城市毕竟不是他的主战场，碧桂园业绩会就表示，22个城市在碧桂园整体业绩占比很小。
第二，中央军的央企国企“钱多、钱便宜”。
虽然拿地，钱不是的，但没有钱是万万不能的。
如今低利润时代，钱便宜就是超级竞争力！
比如中海、华润很多融资成本才3.4个点，而其他房企拿钱都是7％到10％，反过来你想想，招拍挂抢地利润率才3％到6％，真正交付那一天甚至更低的可怜……这样一看，央企国企钱便宜，就提前赢了“一大手”！
不仅钱便宜，而且钱还多，能瞬间调拨集中，比如有媒体曝出上海集中供地前夜，某央企准备了1300亿元的资金，准备大干一场。比如某地产10强为了在北京抢地，迅速回笼资金，光是保证金就花了超过140亿。
第三、地方军（本地龙头）对本地巨熟，本土化综合实力了得。
比如深耕杭州的融信成为本次杭州集中供地中拿地金额、拿地宗数的房企，分别拿下西湖1宗、上城2宗、萧山4宗，共7宗地块，总金额达142.3亿元。而滨江斩获5宗；
同样，深耕重庆的融创、龙湖这次风头出尽。比如龙湖在发家大本营重庆获得超百万方土储，土地总额96.6亿，占龙湖本次集中拍地金额的2／3。而融创共砸下99亿元收获8宗地块，风头甚至盖过了龙湖。
比如深耕深圳的龙光更是80亿拿地。
综上，整体看来，三大赢家之外，中小房企，几乎成了“陪跑”！
这一轮集中供地，城市与板块分化也非常鲜明！
优质城市与优质板块备受追捧，溢价率10％到40％，甚至超100％。
非优质城市，非优质板块则面临流拍，或个位数低溢价。
比如看看几个典型城市的溢价成绩单。
广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率达45％。
重庆：46宗土地，不限地价，所以平均溢价率约43.78％，溢价率达129.98％。
无锡：16宗土地，仅1宗未破限价，多幅地块刷新地价纪录。已成交的16宗地平均可比地价上涨30％以上。
杭州：57宗地块，41宗溢价30％不算，还拼到竞自持，自持达38％，平均自持占比约9.4％，创近4年新高。
北京：拍卖的30宗地，10宗地块都触到了溢价率的上限和公租房或者自持比例的上限，需要继续竞争「高品质方案」。
对比之下，沈阳和长春则相对较为冷淡，尤其长春平均溢价率仅有3.3％，大部分地块底价成交，甚至出现终止挂牌、流拍的现象。
反过来，优质城市的不同板块也高度分化。
比如广州首次集中拍地就是典型。南沙、黄埔区还诞生了两宗新的单价地王，而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交为主，且流拍的6宗地均集中于此！
一张广州板块的搞笑解读（楼青天房产调研）
事实上，优质城市火热血拼之外，也开始出现另一种现象。即围绕火热城市周边去策略性拿地，这也是中小房企一种策略。
事实上，22城之外才是更大的战场！比如2020年22城商品房销售面积占比重24.3％。
如今公开集中血拼已无利可图，所以，增加多元拿地渠道和提升多元化拿地能力，才是房企当下又一紧急必修课！
要不然，单纯招拍挂市场，太难了！
不拿是等死，拿了也或许只是缓死！
首轮集中供地，虽然火爆，但老潘也提醒，拿地多与少，拿与不拿，房企横向比的意义越来越不大，因为
各家战略与家底不同
各家拿地渠道多样性不一样
各家公司战略导向和利润底线不一样
各家融资能力不一样
各家土储仓位不一样……
拿到地未必赢
没拿到未必输
选对和拿到合适自己的地，才是赢！
房方方2021-05-19 00:52:34
