曹德旺说对了！又一城楼市“泡沫破灭”：房价从3.1万跌至1.5万

过去十年，凭借投资买房实现家庭财富增值，甚至翻番上涨者不计其数。根据今年2月8日胡润百富发布的报告显示，截止到2020年末，中国600万资产家庭数量首次突破500万户，比上年增加1.4%。其中最令人关注的是，在百万、千万元人民币资产家庭构成中，炒房者占15%。换言之，拥有百万以上家庭资产者，其中有相当一部分是通过投资炒房获得的财富。更有甚者，炒房炒到资产上亿。

事实上，胡润报告也一定程度很好地解释了“过去这些年为什么大家都爱买房”，一方面是因为有庞大的购房群体支撑我国房价不断上涨，另一方面是“买房造富”真真正正存在于现实之中，越来越多的人看到这种买房能短期实现财富大幅增值的案例后，又前赴后继涌进楼市。

更严峻的是，伴随着我国城市化进程的加剧，以及房地产市场规模越来越大，国人逐渐形成了“房价只涨不跌”的预期。而且越来越多的人更错误地认为“国家不允许房价下跌”，所以在投资买房时，更加有恃无恐。

这大抵和上世纪九十年代的日本楼市极其类似，彼时日本东京的房价和地价都快炒到百万元/平了，但数以万计的日本民众仍然坚信房地产无泡沫，泡沫更不可能破灭。1989年，日本国土厅公布的数据显示，国土面积仅为美国4% 的日本，其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4 倍。仅东京一座城市的房价就可以买下整个美国，更是成为无数人街头巷尾热议的话题。

后来发生的一切大家都有目共睹，日本央行5次加息主动刺破泡沫，楼市和股市双双崩盘。房价普遍下跌超过50%，土地价格从1992年开始也持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。

其实，我国也发生过“楼市泡沫破灭”的相同经历。比如1992年海南楼市泡沫，虽然已时隔30年，但很多人仍然清楚记得那触目惊心的一幕：短短5年时间，海南楼市泡沫被吹大三四倍，随后调控政令下达，楼市应声而跌，根据国家统计局公布的数据显示，3年时间海南房价普降近6成。且近4成的开发商跟着破产，数以万计的投资客更是财富一夜归零，更有甚者也想过“寻短见”，痛不欲生。

当前阶段我国的房地产市场，虽然远未到日本当年的“空前盛况”，而且直到今天仍然不乏房价上涨的城市。但不可否认的是，过去这两年在房住不炒强调控背景下，也出现了一些调控卓见成效的案例，众所周知的是环京的燕郊楼市泡沫已经破灭，根据房天下平台数据显示，燕郊的房价已经由的4万一平，降到了均价1.7万。媒体报道时更是用了“膝斩”一词，可谓是触目惊心，无数2017年高位进场的炒房投资客折戟沉沙于此，不仅亏掉了首付款，更有甚者还背负两百多万贷款。两周前环京媒评就报道，有燕郊投资客公开发视频称，只要有人帮自己还贷款，房子可以免费送。

燕郊之后，又一城楼市“泡沫破灭”：房价从3.1万跌至1.5万，投资客后悔了

事实上，燕郊并非调控取得胜利的个例。2021年4月中旬，21世纪财经频道报道，燕郊之后又一城楼市泡沫破灭，那就是环京的大厂。

从媒体披露以及我们查阅的数据来看，大厂房价的“跌势”丝毫不逊色于燕郊：房价由成交价时的3.1万跌至现如今的1.5万，曾经风头无两的“百强县”房价足足下跌了51%，可谓妥妥“腰斩下跌”。从经济学角度分析，房价跌幅超过50%，毫无疑问大厂的楼市泡沫已经彻底破灭了。

但即便如此，仍然无人问津，有业主向记者透露，自己从2018年3月份就开始挂牌出售，挂牌价由当初的2.9万一平已经调低到了1.4万一平，但仍然未能成交。类似这种一年中连续5次以上调低挂牌价的情况，在整个大厂不足为奇。很多投资客直言：后悔跟风买房。

燕郊也好，大厂也好，甚至于同区域的香河、固安等地楼市为什么会“一泻千里”？曾经作为投资炒房客最热衷的囤房投资区域，为何最后竟演变成了无数炒房客不堪回首的故地了？

答案其实很简单：这一切都源于楼市调控政策的阻击——2017年6月6日，大厂发布调控文件，非本地户籍购房需提供3年社保或纳税证明，覆盖新房和二手房。随后的7月1日，再发布“暂停办理不动产登记抵押业务”新政。至此，大厂楼市开始三年多的风雨飘雨历程——3年社保犹如一道铁闸，彻底堵住了外地投资客，无论新二手房都无法购买。

要知道，此前不管是燕郊，还是大厂亦或是固安，主要的购买力都来自首都北京，但“本地3年社保”彻彻底底把支撑起环京楼市的购房需求彻底消灭了。这也是新政发布后，很多投资客感觉找不到人接盘的根本原因——政策精准阻击了购房需求，可谓瞄准了大厂楼市的“七寸”。

直白点说，新政推出后，大厂乃至整个河北廊坊市都几乎被“架空”了，外地需求进不来，本地购买力又不足以支撑，有价无市的局面形成，房价也开始长达三年多的“跌跌不休”模式。而环京的很多投资客，其实都是跟风而来，他们大多来自北京、天津等大城市，抱着赚一把就走的心态，但熟知对楼市知之甚少，恰好赶在楼市调控最严厉的时候跟风进场，被彻底套住。很多投资客“后悔跟风买房”的原因大抵也都如此。

我们不止一次说过，一线城市卫星城除了地理位置占优势外，其它自身的核心优势一个没有：人口常年流失，经济发展缓慢，无主力支撑产业，更留不住人才。说得直白点，这些城市的房价之所以能短期快速上涨，归根结底是一线城市外溢的投资炒作需求支撑，即房价都是炒起来的。所以后来房价“一夜回到解放前”，腰斩下跌甚至是膝斩下跌，我们一点也不奇怪，因为这些城市当前的房价水平，对应其经济、人口、需求，才是最真实的体现。

实干家曹德旺2017年曾经说过，房子就是一堆砖头水泥，他们本身并不值钱，而且随着时间的流逝，还在不断贬值。他劝诫年轻人不应该过早背负巨额房贷买房，更不可心存投机取巧心态。不仅如此，他还直言预测，未来在需求耗尽的情况下，绝大多数中小城市的房价都会下降，多余房产将面临卖不掉、租不出的窘境。

彼时此言一出，便得到无数人的调侃，曹德旺根本不懂房地产。但现在回过头来看，不得不说，曹德旺的话还是有一定的预见性的，他真的说对了：一些中小城市的房价确实在缓慢下跌，尤其是类似大厂、燕郊这类一线城市的卫星城，在调控重压下，房价短短两三年就实现了大幅度回调。

不仅如此，曹德旺的话还揭露了一些本质现象：自身实力并不足以支撑高房价，纯靠投机炒作发展起来的房地产，到最后都要还回去。这同时也给很多人提了醒：靠投资房地产赚钱的时代已经一去不复返，随着调控不断收紧，随着国人越来越清醒认识到房地产就是用来住的，未来越来越多的不具备基础实力的城市的房价，都会回归到刚需的价格。再直白点说就是，不管曾经靠投资炒作房价上涨了多少，到最后都要回归刚需定价——每个人都想靠投资房产赚钱并不可能，因为“击鼓传花的接盘游戏”终究要停下来，房子到最后都是需要真正的刚需来购买。