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提问：房姐，新人首问，当前有一套旭辉26街区的27平商住，无贷款，租给蛋壳租金3300，如卖房解约需要三万四违约金，到期时间23年底，有一套大厂早安北京的两居，价值115，有50贷款，当前与老公办理lh不满一年(明年六月满)，老公名下无房无贷，通过中介交了点手续费做了sfsd，当前买了天通苑东三区法式园的顶复，170平525w，不算便宜，但是从常规二手房中介那里买还要等一年，家有俩三岁以下宝，属于自住刚需，老公税前月5w5，我全职带娃无收入，当前思路是卖大厂两居+信贷+手头存款勉强入了上面的天通苑，这个思路是否正确，3-5年之后孩子上学是否可以给出点后续的操作建议

回答：思路没问题， 你是刚需自住买天通苑也挺合适，现在卖掉大厂的标的也没有损失。商住建议在23年后卖掉，3-5年后学区政策也可能调整，非京籍看重教育就看朝阳板块，当然价格也更高，需要牺牲居住体验。若想兼顾就看昌平回龙观板块

提问：房姐您好，请您谈一下央行发出政策，各银行不能超过房产红线，对楼市影响？贷款收紧，抵押经营贷困难如何破？以及美国印钱通货膨胀严重，现在买房子多贷款手里多留现金，还是少贷款少还贷手里不留现金更有利！

回答：短期有影响，长期看影响不大，北京的限贷政策一直就严格，二套基本都要全款了，抵押经营现在北京还是宽松的，但有变严格的趋势，所以需要办理的要抓紧。对抗通胀当然是多贷款。

提问：房姐您好，请教一下海淀西北旺那块有个新楼盘西山锦绣府，感觉位置还可以。另外还相中了朝阳区草场地环铁附近的房子，难以抉择，请帮分析一下，指点迷津。

回答：草场地主要是艺术群体的加持，否则也比较普通，交通需要进行改善，才有进一步发展空间 西山锦绣府在西北旺性价比不错，周边产业配套都相对成熟，推荐看得见的

提问：房姐好 1.回迁房北坞嘉园，裕隆新村，柳浪家园600子弹以内哪个最适合出手. 2.厢红旗9号院这样的房子未来会面临拆迁吗 3.如果买的拆迁的房子面临二次拆迁是不是会损失很大，因为次拆迁是房主宅基地免费换的，我们这种用商品房价格买的，再次拆迁不是好地段会不会损失很大，急盼您的指导。

回答：1. 推荐北坞嘉园，带电梯，回迁占一部分，福利分房占一部分。玉泉山脚下，不错，管理上不是纯回迁房。居民素质五五分 2. 没有消息说明要拆迁，拆迁的事基本靠赌 3. 损失应该不会，但不建议赌拆迁

提问：请问我现在在回龙观慧华苑有个顶层复式，127的房本面积只能挂420，中介说也就400成交价，租金自如也只能给到7200，同小区76平还能360-370呢……很是郁闷，房子现在可以不住不是刚需，不知是否该留？小区是回龙观元老级小区，很老，没电梯，外立面也不佳，地铁距离步行要12，但是生活便利度极其方便，难以想象的方便....是先租等等回天计划结束再说，还是可以现在就卖掉换到别处？我看建外soho 500w能买90多平，1w5租金....或者可有更好的建议？谢谢

回答：不要听信中介的，中介只为成交，不会站在你的角度考虑， 多挂中介，一段时间后你就了解真实情况了，不着急就先挂着慢慢出 建外soho不建议买，它有办公属性，不能以住宅的标准来看，不要只以租金来衡量

提问：房姐：新人首问，外地有过贷款记录，北京二套首付六成买了台湖金茂悦。自住刚需，贷款4成利率5.7。怎么操作能让利率降到？

回答：你好，感谢付费！ 外资银行比如的花旗、汇丰，可以做到1.05； 内资是江苏、邮储，主打一手新盘。 另外就是公积金贷款了。

提问：新人首问，房姐您好。本人回龙观三居室一套，紧邻地铁八号线和积水潭医院回龙观分院旁边。一家户口在海淀，孩子现读初一在育英学校，租住在紫金长安，月租金一万二。我本人在西单附近上班，现在手里有100个，夫妻住房公积金有90个，现在想买房。目前看过大成郡小两居，京铁家园，今日家园。犹豫不定是卖掉回龙观换在这边，还是凑首付买个郊区房投资。

回答：大成郡这个小区不错，算是金隅建的的小区之一了，低密度，住着挺舒服 京铁家园挨着铁路，这是一个巨大硬伤，北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 。 今日家园业态丰富，经适房、商品房、单位分房都有。现在价格有点高，主要是万寿路学区大家越来越认可 我认为你考虑自住可以换，推荐看大成郡。

提问：房姐你好，我湖北人北京工作居住证本科在京十年现单身，15年全款常营万象新天125平，18年南六环龙湖天街对面的住总正华时代广场商铺150平全款一个，18年海口华润中心60平商铺全款一个。问：1追求睡后收入，目前只想到买房，是否有其他选择？2如果还是建议买房该买哪种？3还想买北京第二套住宅，怎样才能有第二套的资格？4目前资产只有这三个房子，手上现金150，是你会怎么选择？谢谢

回答：1. 买房就是途径，+租金供血。 2. 商铺全款租金 涨幅很差，不是好选择，投资住宅才高 3. 个人没办法，可以公司名义买 4. 万象新天出掉，因为之前无贷款记录，应该还有sfsd，拉高杠杆入一套大标的。

提问：房姐，北京有哪些小区过万户吗？密度太大是不是不能买？

回答：融泽嘉园，天通苑西2和东1好像也接近万户 密度或大是缺点，按照缺点衡量对应的价值即可 小区的体量太大，出房多，对于价格的修正会很强，淘笋和评估不占优势。

提问：房姐您好！新人首问。目前家庭状况为：丈夫京户，妻子沪户。北京两套房产，分别在望京西八间北里顶层复式（面积：146平），金融街百万庄1号院（面积42.8平）。上海一套，在松江三湘四季花城（面积100平）。另外济南两套房产。目前以上五套房产均为投资，没有自住。现在我们的问题是：1.北京两套房分别是顶层复式老破大和老破小，上海是远郊房，都有硬伤，影响，需要重新做房产配置吗？分别什么时间点出掉合适呢？2. 购入新房麻烦给推荐一下小区和面积（目前自住的是家中老人的房产，在四、五年之后老人可能从国外搬回来住，所以到时需要购买一套200平左右的自住房，夫妻二人均在国贸工作，没有孩子，不需要考虑学区）问题较多，非常感谢房姐解答

回答：北京这两套优先可以出掉，其他的慢慢处理，能在春节前置换会比较好 朝阳公园到亮马桥这一带，还有双井板块 例如 珠江帝景（8）、 棕榈泉（9）、观湖国际（9）

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