社会“怪象”：大量商铺倒闭，满大街都是餐饮店、房产中介和药房

大家逛街时可能已经意识到了一种社会“怪象”正在频频发生：一条商业街上，很多做衣物、服饰、家居用品等的商铺内狼藉一片，但店门紧锁，走近一看门面上贴着A4纸打印或者手写的“旺铺转租”。而与这些实体“商铺倒闭”相呼应的是，满大街都是奶茶、小吃、炸鸡、火锅等餐饮店。我曾经特别留意过，一条不到1公里长的步行街，里面竟然挤满了5家奶茶店和4家炸鸡店。和餐饮店一样“见缝就开”的还有满大街的房产中介和大药房。

房产中介越来越多，这个绝大多数人都可以理解，因为房地产受关注度较高，国人买房置业时确实需要这个行业。叠加房产中介基本上是暴利行业，一套200万的房子，要提近5万元，很多时候一个店铺的每月运营人员开支只需要卖一套房子的就够了。所以房产中介在很多住宅楼较多的地方都会疯狂开店，而且专挑地段好的商铺。值得一提的是，房产中介，合伙经营很多。

尤其是药房，更是离谱，有权威数据统计，在一线城市成熟的商区，已经夸张到每隔100米就有一家药房。这和发达国家，遍地都是私人门诊极其类似。为何会这样？药房生意其实并不像小吃等餐饮一样，顾客络绎不绝，但它们仍然能做到“遍地开花”，业内人分析认为，归根结底是药房的利润极高，而且很多临街商铺的药房，基本上只售卖价格昂贵且利润极高的药品。这使得即使它们的客单量较低，但营业收入完全可以覆盖支出，而且每个月都能保持很高的利润。

此外，还有一个怪象是，随着房地产不断快速发展，很多城市住宅房价一年比一年高，但是商铺的投资价值却在萎缩，过去“一铺养三代”的投资思维也在发生扭转。尤其是一些二三线城市，不仅商铺不再吃香，甚至一些动辄几万方、十几万方的商业综合体也举步维艰，运营状况糟糕。房价高了，大量商铺却一茬接一茬倒闭。很多投资商铺的人也面临投资收不回，铺子空置的尴尬处境。

有人感觉生意难做，但有些生意却异常火爆，服饰、家居等实体商铺转租、倒闭的频率在提高，但与此同时满大街都是药房、培训机构、宠物店、房产中介、理发店、水果店和餐饮店，为何会出现这种“怪象”？我们总结认为主要是三方面原因：

其一，人们消费习惯的改变，叠加电商网购崛起，抢占了一些线下生意的流量

正如上文所说，并非所有的线下生意都不好做。如果我们仔细观察会发现，线下商铺不好经营的基本都是服饰、家居类行业，而餐饮、水果、理发、培训机构、房产中介等这些店铺的生意越来越好。归根结底是这些行业更注重线下，线上虽然也有涉及，但无法撼动线下的商铺式运营地位。

服装、服饰、家居用品、化妆品、洗漱用品等实体店商铺大量倒闭，还有一个主要原因是人们消费习惯的改变——智能手机普及，电商崛起、直播带货等发展日臻完善，物流给力等多种因素叠加，不仅改变了人们的消费习惯，因为省去了中间环节，更拉低了商品的价格。比如一件大衣，实体店可能要卖500元才能有利润，但是通过电商消费者可能只需要花300元。而且现在网上购物，还支持7天无理由退货，甚至很多商品购买时还赠送了运费险，即使退换货都不需要再花费邮资。

奶茶、理发、房产中介和药房这些店铺因为重线下体验，所以是电商无法冲击的，但是其它不具备线下属性的行业却不然，只能承受被电商冲击，分流绝大多数流量，然后利润大减，最后默默关门倒闭的结局；

其二，商铺严重过剩，分流了流量，导致很多店铺生意惨淡

西南财大研究数据显示，住宅空置率高达21.4%，但殊不知商铺的空置情况更严重，即使是四大一线城市，2020年末的空置率一度高达60%以上。 

商铺空置越来越多，归根结底是商铺严重过剩。尤其是过去十年，由于地方规划层面导致的商业供应规模巨大，直接导致了很多地区的商铺存量比实际所需要高出数倍。这种情况在一线城市也很普遍。在国际通用标准中，商业人均面积有一个基本参考值，正常标准在0.8-1.2之间，只要超过1.2这个数值，那就说明存在过剩。

按照国际标准，半数以上的城市的商铺都超过了2。拿合肥来说，全市能说得出名字的就有至少6家十万方上下的商铺经营惨淡，客流量少，商家入驻的积极性低，半数以上的商铺都常年空置，招不到租户。

商铺严重过剩，最直接的结果就是分流了商户和客流量，尤其是一些地段较好、品牌知名度高、运营能力强的商业综合体，抢生意的能力更强。客流量大，商家才愿意入驻，这才会获得良性循环。尤其是餐饮、药店、和房产中介，更会早早瞄准这类商铺，抢在时间入驻。

其三，高房价挤压实体店

此前网上曾有一个问卷调查，“你觉得马云和高房价哪个对实体店的挤压更大？”相比于电商对线下实体店的冲击，其实高房价对实体店的挤压有过之无不及。众所周知，一个线下店铺的主要成本包括三大项：店铺租金、人员开支和经营商品本身的成本。而这其中店铺租金可以说是头的成本，尤其是一些一线城市的网红商业街，一间不到20平的店铺租金可以高达10万元/月，占到总成本的80%左右。

最主要的是，不管你生意好不好做，很多房东都是一味涨租，更有一些房东，每天就盯着你的生意研究涨租策略。很多实体店经营者吐槽，生意确实火爆，但最后都给房东挣钱了。 

不过回过头来看，其实很多房东也是迫不得已，要知道他们涨租或者制定高租金也是这个游戏里的无奈之举——自己当初也是花费巨额资金购买的商铺，如果真的要按照租售比来算，其实这几年很多商铺的回本周期都拉长到了四五十年，要知道商铺的产权也才四十年。

所以总结来说，其实很多线下实体店商铺大量倒闭，也有高房价催生高租金，继而推高实体店铺运营成本，对实体店铺产生挤压的功劳。

线下实体店铺大量倒闭，并不意味着线下商铺价值的消失，也不意味着线下经营业态的消失。任何事物的发展都有规律性，服装服饰、鞋包、家居等业态线下越来越不景气，确实是受到电商冲击、高房价挤压和严重过剩等的影响。但现在满大街都是的房产中介、奶茶、药房、理发店、餐饮店等，也并不意味着不会被新生物种所取代。就拿买菜来说，基本属于纯线下经营业态，但最后还不是被社区团购造成巨大冲击？