“三道红线”下，上市房企杠杆及负债普遍“降档”

去年8月，住建部、央行等部门联合推出针对重点房地产企业资金监测和融资管理的新规定。监管部门通过设置“三道红线”，根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红－橙－黄－绿”四档进行管理。

在监管要求下，上市房企下半年开始积极降低杠杆水平，但各家企业负债水平不尽相同。从近期公布的2020年业绩报告来看，龙头上市房企在疫情影响叠加融资监管高压之下，表现出更强的韧性。通过较强的风险管控能力，普遍让公司杠杆保持在行业低位。

监管有效，龙头房企普遍降档

截至目前，A股、H股两市发布2020年业绩报告的上市房企已逾20家。从年报披露情况看，2020年下半年以来，“三道红线”融资监管政策高压下，龙头上市房企报告期内在控杠杆、降负债方面普遍“降档”成功。

3月25日，碧桂园发布年报显示，2020年净负债率下降至55.6%。这一数字明显低于2020年百强房企净负债率均值的94.6%。截至报告期末，碧桂园有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点。3月23日，招商蛇口发布2020年度报告显示，截至期末公司资产负债率（剔除预收款）为58.84%，净负债率为28.81%，现金短债比为1.23，三项指标均满足监管要求。

中国金茂2020年各项指标也全部达标，成功跻身绿档房企之列。报告期内，金茂剔除预收款后的资产负债率为66%，较上年同期下降8个百分点至达标；净负债率下降为53%，较上年同期大幅下降32个百分点。由此，截至报告期末，金茂成功降档，进入“零踩线”房企行列。

2020年融创中国“三道红线”各项指标成功由红变黄。期内，融创中国剔除预收款后的资产负债率为78.3%，较上年同期下降约5.6个百分点；净负债率为96.0%，较2019年末大幅下降约76.3个百分点；非受限现金短债比为1.08，较上年同期提升约0.51。由此，融创中国2020年全年较2019年末“三线全踩”的情况大为好转，成功实现降档。

绿城中国通过多赛道发力，“三道红线”当中仅一项指标超出阈值，较2019年改善明显；佳兆业在2020年也实现由橙转黄，相比2019年末，净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1提升至1.56；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%。公司预计2021年将实现全部达标。

稳杠杆提周转，调控旨在提升房企经营质量

2020年，面对新冠肺炎疫情对经济的冲击，中央坚持稳健的货币政策灵活适度、精准导向。在相对宽松的货币环境下，中央进一步健全金融监管体系，加大对于金融行业的管控，坚决守住不发生系统性风险的底线。随着监管部门对于私募基金的监管不断趋严，一方面，地产基金主动提高风险把控能力，完善风险控制体系；另一方面，地产基金调整投资策略，更加关注具有长期稳定现金流的经营型物业资产。

目前的房地产行业，竞争激烈，行业变革、洗牌将持续，房企也将面临更大的不确定性和风险，包括企业外部的市场风险以及内部的经营风险。房企唯有强基固本、提升自身能力，才能在复杂的市场中做到心中有数，以成熟的机制、综合的能力应对万变的市场，从而获得长远的发展。

中指研究院认为，在行业环境趋稳、监管强化、企业发展降速的市场背景下，房地产行业进入全面竞争时代。行业逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变。在城市化和经济增长驱动下，市场仍有向上发展空间，改善型需求积极释放成为房地产市场需求的关键支撑。

监管政策本质上是针对不同负债水平的房企的有息负债规模进行约束，政策环境将驱动龙头房企稳杠杆提周转，提升经营质量。尤其是已经处于绿、黄两档的房企，依靠稳健的经营风格，有望通过逆周期补充高质量的土地储备。

2020年8月房地产“三道红线”新规的试点实施，部分踩线房企为尽快盘活资产回笼资金，股权出让项目权益，为基金参与房企收并购和项目不良资产处置等方面带来了投资机会。