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3月23日，北京市电视台房产栏目就北京市市规自委、市发改委公布的《北京市2021年度建设用地供应计划》，采访了首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，以下是采访实录：
1、今年北京计划安排住宅用地供应1060公顷，比去年计划安排量增加60公顷。其中租赁住房供地增加了一倍多。从今年供地面积的数量上看，其中商品住宅用地供应分配占比多少？计划安排住宅用地比去年增加了60公顷，那么，从这些数据来看，北京今年商品住房的土地供应及租赁住房市场供应情况是否充足？
赵秀池：
根据供地计划，2021年住宅供地1060公顷，其中产权住宅用地760公顷。包含：商品房600公顷、定向安置房100公顷，中央军队60公顷；租赁住宅用地300公顷。租赁住宅用地中包含：公租房150公顷，集租房150公顷。
从总量上看，比2020年总量多了60公顷，产权房少了110公顷，租赁房多了170公顷。而且公租房占到租赁住房的50%。
从租购比例来看，2020年租赁房与产权房与比例为：13：87，接近一九开；2021年租赁房与产权房比例为28:76，接近三七开。今年大幅提高了租赁房比重，比去年提高了一倍多。
年份 产权房用地 租赁房用地 总住宅用地 租购住宅用地占比
2020年 870 130 1000 13%：87%
2021年 760 300 1060 28%：72%
总体来看，住宅总量在增加，比去年增加了 60公顷。这是很难得的，是在北京市减量情况下，在整个北京市城乡建设用地减10平方公里情况下，住宅用地的一个增量。与去年比较，住宅供应室充足的。当然，具体是否充足，还要看北京市人口的变化，根据人地房比例去测算。
从供求结构来看，租赁住房大幅提高，租赁住房有可能供给过剩。根据市场机制原理：供求决定价格，价格反映供求关系。供过于求房价下降，供不应求房价上涨。
因为疫情、疏解非首都功能，长租房空置比例增加，租房价格有所回落，春节过后，房租有所上涨，但基本稳定。租赁存量房是充足的。再新建这么租赁房恐怕有一定问题。
本人认为，因为租赁的需求是不稳定的，供给也是不稳定的，尤其疫情下，没有人会把租房作为一生的追求，租房只是一个过渡，很多租赁房是由存量产权房转化来的，家庭中的二套房、多套房可以出租，因此，应该从住房的总供求关系来看租赁的供求关系，而不是就租赁房而谈租赁房，不能单独就租赁房判断租赁房的供求关系。而应该从整个住房市场供应量以及租金变动趋势来判断租赁住房的供应问题。尤其新建租赁住房要谨慎。一开始就建低端的租赁住房，是没办法向下过滤的。
2、分区域来看，北京各个区域计划商品住宅用地供应量排名比较靠前的是哪几个区域，结合具体数据说明？为什么是这几个区域？
赵秀池：
根据北京市城市总体规划，“一核一主一副、两轴多点一区”的空间规划，2021年中心城土地供应占22%，平原新城地区占58%，生态涵养区占20%。
这样的供应结构是符合北京市城市总体规划、非首都功能疏解的要求的。根据北京市人口与非首都功能疏解的方向，是把人口与非首都功能从中心城向新城疏解，因此，从供地结构上体现出，平原新城地区（含通州）供地占比，达到占58%。
3、今年北京供地计划中可以看出哪些特点？
赵秀池：
总体来看，住宅供应量由1000公顷增加到1060公顷，多了60公顷。
租赁住宅计划大幅增加，由130增加为300高清，其中公租房首次单列150公顷。租赁房是去年的两倍还多。
今年商业服务业用地供应计划也增加得比较多，去年是100公顷，今年达到了170公顷。商业服务业用地增加70公顷。主要用于商场、超市、餐饮，满足居民15生活圈的需求，使购物更方便，生活更方便。
从各区的商品住房供地看，朝阳区和昌平区的计划供应量，均达到68公顷。因为，顺义区、亦庄经开区的计划供应量也都超过60公顷。昌平、顺义、亦庄都是人口与非首都功能疏解的承接地。是新版城市规划发展的重点区域。朝阳区虽然属于中心城区，应该减量供应，但由于面积大，人口多，还有土地资源可以利用，需要解决的住房问题也多。
4、租赁住宅用地和商业服务用地的增加会给居民带来哪些利好？
赵秀池：
租赁住房用地供应增加对居民而言是一大利好。高房价下租房划算，用买房资金的利息，支付同样的住房绰绰有余，不用当房奴，背上高额的负债，会轻轻松松的过日子。使人民生活更美好，有更多的获得感、幸福感。
商服用地增加，会使生活更便利，15买到菜、生活必需品
不用远途跋涉，疫情下，也减少感染的几率。
5、此次供地计划，可以看出释放出了怎样的信号？
赵秀池：
（1）落实中央房住不炒的定位
十九大指出，要建立：多主体供应，多渠道保障，完善租购并举的住房制度。这次土地供应中，租赁住房比重30%，其中集租房占50%。体现了多主体、多渠道保障、完善租赁并举的供地思路。
租赁住房是的刚需，用租赁解决大城市住房问题是一个办法。但这些租赁住房用地是新增还是存量用地转换，需要探讨。
（2）落实政府工作报告精神，通过提供产权房、公租房、共有产权房、集租房等解决好大城市的住房问题
今年的政府工作报告中，提出要：集中供应土地，给予专项资金，供应公租房和共有产权房，解决好新市民、青年人的住房问题。
因此，北京市供地计划也加大了保障房和集租房的供应力度。公租房和集租房各150公顷，达到300公顷。另外共有产权房还供应300公顷。
（3）通过土地供应，落实北京市总体规划
根据北京市非首都功能疏解的要求，中心城的人口和功能呀向新城转移。其中，中心城土地供应占22%，平原新城地区占58%，生态涵养区占20%。昌平区的计划供应量，达到68公顷。顺义区、经开区的计划供应量也都超过60公顷。这样的供应布局符合北京市总体规划的要求。
（4）通过加大租赁住房供应，实现职住平衡，满足居民，尤其新市民、青年人的需要，也对首都交通拥堵做出一定贡献。
从公租房、集租房供应的分布来看，各区分布比较平均，能够满足各区需求，因为公租房是区属管理，集租房对应的也是就近居住，这样就能实现职住均衡，既减少了职工的通勤距离，也为交通拥堵做出一定贡献。
作者：
首都经济贸易大学 教授
北京市房地产法学会副会长兼秘书长
赵秀池
2021.3.23
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赵秀池2021-03-26 11:03:51
