目前两会期间，长租公寓成为代表、委员们热议的焦点，也是政府文件中的重要内容。但问题是，在长租公寓屡屡“爆棚”的背景下，住房租赁政策又该如何调控？该如何打破这个模式呢？如何进一步推动立法工作？如何建立一个供应体系？
针对上述疑问，3月4日《新京报》主办的《爆雷与长租调控下的长租健康发展》网上论坛上，北京大学房地产法律研究中心主任楼建波表示，目前各地出台的长租调控政策，并不会导致市场消失，而是让市场更加规范；专家认为，长租具有明显的民生特征，完全依靠市场来发展是不行的，而近期强调的保障性租赁住房建设，则是将相应的短板和之前被忽视的方面提上了议事日程。
租房成为解决大城市居住问题的关键。
以长租公寓为主体的租赁市场是解决大城市住房问题的重要支撑。三月五日，政府工作报告指出，要规范长租住房市场的发展，降低租赁住房的税收和费用负担，尽力帮助新市民、年轻人等缓解住房困难。
实际上，去年年底召开的中央经济工作会议就提出“解决大城市住房突出问题”，也用更多的笔墨体现在了租赁市场上。随后，中央和地方“十四五”规划以及地方两会政府工作报告也都提到了长租市场的规范发展。
业界认为，这对我国租赁市场的发展将是一大利好。专家表示：“在中央层面上，住房租赁市场长期向好的趋势并未改变，未来房地产有政策利好的可能还是在住房租赁领域。
令人关切的是，以前提到的是租房，现在明确提出要发展长租公寓。专家认为，这就意味着政策更集中、定位更准确、方向更明确，“现在政策明确强调，除培育住房租赁市场发展外，还要注重发展保障性租赁住房。也就是说，市场体系和保障体系两大体系不可偏废，特别要加强保障性租赁住房的建设。
未来，租赁住房能否成为解决大城市居住问题的重要途径？答案是“必然”，其原因在于大城市房价高，新就业大学生和中低收入无房可住的户籍居民，要解决他们的住房问题，主要靠租房解决。另外，维持城市运转的保障群体，如快递、服务员、环卫工人等，虽然收入不高，但对城市正常运转来说却很重要，这些群体要考虑到通勤、职住平衡等，只能通过租房来解决居住问题。
值得注意的是，今年两会，政府工作报告中提出，“十四五”期间，要深入推进以人为核心的城市化新战略，把常住人口城镇化率提高到65%。但新型城市化，已不再是以前大拆大建的城市化，其内涵包括城市更新、旧楼改造、厂房改造和低效建筑的升级改造。
老旧小区改造要按照能够跑通的商业模式来运作，就必须提高存量土地和房屋的利用率，在具体的利用方式上，还需要通过租赁将剩余的房屋资源盘活，通过提高利用效率，然后通过市场变现形成。而从可持续发展的城市化内涵新模式来看，要解决大城市居民的居住问题，未来只能通过住房租赁来解决。
在大城市建设用地减量发展的背景下，要使大城市常住人口能够有一个稳定的居住空间，除了提高现有租赁住房的使用效率之外，国家还加大了对集体土地上租赁住房的建设力度，增加了租赁住房的供应，解决了大城市新市民的住房问题。
长租企业“爆雷”的根源在于经营模式的问题。
近年来，随着长租公寓市场的迅速发展，一些长租企业采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等手段，致使企业资金链断裂，“爆雷”频发。但从去年下半年开始，各地政府纷纷出台调控政策，特别是今年2月份，深圳、北京、上海等地相继出台了整治租赁市场乱象的政策。所以对于长租公寓以及整个租房业来说，监管的加码有什么意义？
针对这一情况，政协委员、房天下董事长莫天全指出，此前长租公寓出现问题的原因在于，它的模式是一种扭曲的、非正规的商业模式，从资本角度讲，达到垄断状态，最后赚钱，这是违反市场规律的，不是国家鼓励的，应该扼杀于萌芽状态。
"'租购并举'是房地产市场发展的长远方向，各地出台的调控政策，无论是对房东还是租客都是一种保障，同时也有利于他们形成长期、持续的合作关系。"莫天全强调，长租公寓的发展一定要长远考虑，不要想着赚快钱，否则会不符合市场长远发展的战略和方向，而应从长远考虑，做起，“长租公寓市场体量很大，未来有很大的发展机会。
据北京大学房地产法研究中心主任楼建波介绍，目前各地出台的调控政策，都是针对前段时间租赁市场出现的问题总结出的有针对性的措施。这类管理政策不会使市场消失，而只是使其更加规范，未来将有更多的租赁企业凭借其资金积累和能力进入市场。
实际上，对于长租运营企业而言，在全面监管的同时，也在进行自我调整和模式创新。《新京报》记者注意到，以长租平台模式头部企业自如为例，近期动作频频，首先是针对老旧毛坯房推出“租金无差价、有保障、合同一年生效”的“增租”机制，然后是针对精装房和简装房推出“精选业主直租”模式。对业界而言，上述举措，既是一种探索实践，也是行业自律的实践，既有利于摆脱“高收低出”的困境，又能在扩大租赁住房供应的基础上，落实“房住不炒”的要求，强化房屋的居住功能，弱化房屋的金融属性。
长租具有明显的民生特征，不能完全依赖市场。
但问题是，各地出台的监管政策，是否会限制租赁企业的发展？行业不会因为解决了“资金池”问题而消失，“租赁住房是一种多主体供给、多模式并存、多种服务业态共生共生的行业，行业足够大，租赁住房形式多样，需求也多元化。但是，过去通过互联网加资本的逻辑来发展租赁模式，或许是无法复制的。
各地出台的一系列监管政策，不排除会对租赁权进行限制，但这也是认识租赁市场规律的一个过程，“原来主要强调依赖市场，近期强调租赁住房的保底建设，就是把一些以前忽视了的问题相应地提上了日程。
长租市场和其他消费品不同，它有明显的民生特征，不能完全依靠市场，靠企业市场化发展。另外，长租市场必须是缓慢、微利的市场，要靠精细的管理和服务来运作，不能用金融逻辑去建构和理解。
但在具体实施过程中，也有业内人士建议灵活监管，注重长效发展，避免因“一刀切”式全面托管而导致企业出现现金流压力过大的情况。与此同时，针对不同的企业主体，有针对性地制定了分类分级监管办法，做到了精细化、差异性管理。
房屋出租违法行为需要立法来解决。
令人担忧的是，这些监管政策的出台，能否有力地降低长租企业“爆雷”的风险？
针对这种情况，专家表示，目前出台的监管政策，突出解决了“资金池”沉淀问题，防范了重大风险。但是行业内存在着诸如黑中介、虚假信息、霸王合同、押金不退等顽疾，这些问题需要通过立法加以解决。
《住房租赁管理办法》将于今年出台，我国租赁立法应从市场主体特征、具体要求条件等方面，对房屋租赁企业和房屋租赁当事人进行相应的定性，并对其进行相应的规制。
此外，专家指出，租赁立法应对从事房屋租赁经营和服务的企业，给予同等待遇，不应只注重新建和集中出租，而应注重分散出租，而不应以重资本投入方式，从资金、税收或金融等方面，对从事分散租赁的企业，应给予支持。
在推进住房租赁立法时，即使有了国家的住房租赁法规，也需要制定出符合北京市实际的住房租赁法规，具体可以借鉴以前北京出台的物业管理法规，将物业费分成两档，并出台具体可执行的配套政策。
他表示，要推行中长期租赁，必须允许在中长期租赁合同中加入租金调节机制。另外，还可将租赁费用细化，将服务项目分门别类，有的归为服务费，有的归为居间费，这样，在收钱方面就更加清晰了。专家还建议，“租赁立法既要注重管理又要注重服务，把管理放到服务中去，才能成为被管理者愿意和欢迎的管理。”
繁华楼市2021-03-10 09:15:58
