房屋存在质量问题就可以退房吗?

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导语

购房者购买了有质量问题的商品房，是不是可以像购买普通商品一样要求商家退货呢？

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本文作者丨戴金花

司法实践中，我们比较常见的商品房质量问题，比如楼体倾斜，地基下沉，墙体裂缝及楼板裂缝，屋面渗漏；墙体空，墙皮脱落；隔音、隔热效果差；门窗密闭性差；水、电、暖、气不通或设计不合理；公用设施设计不合理，如楼梯宽度过小、电梯运行质量不稳定、公用照明设施不完善、消防安全设施缺乏等等，当然还有一些是看不见的房屋质量问题。购房者购买了有质量问题的商品房，是不是可以像购买普通商品一样可以要求商家退货呢？这里首先需要解释下，商品房与商品之间的区别与联系。关于商品房是不是商品这个问题，在司法实践中确实存在争议，有的认为商品房也是一种商品，如果开发商欺诈销售，可以要求三倍罚则。也有的认为，商品房毕竟不是普通的商品，不能够适用三倍罚则，否则对于开发商来说不够公平。目前，在司法实践中，通常情况下法院不采纳三倍罚则。但不排除未来适用三倍罚则，毕竟商品房只是比较特殊的商品，本质上还是商品，而且只有足够大的惩罚，才能真正杜绝房屋质量问题。因此，根据目前的主流观点来看，商品房不是普通的商品，购房人买了房后，退房并不是那么容易了，特别是在疫情期间。对于不同的质量问题，民事诉讼中判决结果也不尽相同，比较主流观点如下：1、如果是房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房人可以请求解除合同并且赔偿损失。因为主体结构不合格或交付后不能使用的情况，会严重影响到购房人的居住安全，这种情况下，不管合同是否有约定，都可以退房。但是，要证明主体结构不合格和交付后不能使用，确实也比较难，需要有专业的鉴定机构来鉴定，而且鉴定的结果，还需要达到一定的标准。如安全性鉴定分级标准划分为Asu、Bsu、Csu、Dsu四个级。Asu级——“完好”Bsu级——“基本完好”Csu级——“限制使用”Dsu级——“危险”。如果鉴定结果是Dsu级，那么可以退房。2、如果是房屋存在严重质量问题且严重影响正常居住使用的，法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失。这里也存在两个问题，，房屋质量问题要达到严重影响正常居住使用的程度，如果达不到严重影响正常居住使用的程度，那么达不到退房的法定条件。第二，严重影响很多时候，是一种心理感知，无法通过证据来证明。实践中，法院在严重影响居住使用这个问题上，自由裁量的权相对比较大。当然如果购房人只是要求开发商进行修复，那么是可以的，并且还可以要求承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。3、对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，购房人只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，如果购房人想要开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失。若是协商不成，可以委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。以上，在退货（房）这个问题上，法院在审理这类型民事纠纷案件时，一般都比较谨慎。换句话说，能继续履行合同的，都不会判退房，只有在不能继续履行时，才可能判决解除合同。因此，购房人在购房时，一定要谨慎，切莫只听信口头承诺，一旦付款了，要退回确实比较难。如果你已经购买了商品房，但是发现存在质量问题，要选择合法的方式维权，切莫冲动。

排版编辑丨张梦瑶

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