我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：您好房姐，请教： 1、 西南三环外10号线首经贸站周边的楼盘，比如万年花城二期、三期，是否值得投资？看动态那里即将要新开通几条地铁，地铁密度大，能辐射南北。 2、大兴南四环或五环外，中轴线附近，靠近地铁的楼盘，有哪些可以推荐？比起上面的万年花城周边，哪个更有潜力？ 3、目前在望京融科橄榄城有一套三居室自住，在新北苑润泽公馆投资了一套一居室。在考虑是否需要再去辐射南城的区域投资一套小两居或者一居？现年37岁，已成家有孩子。是把资产都放在北京楼市，还是留一部分资金投资股票指数基金，现在没想明白，正在对比分析。 期待房姐帮忙出谋划策！感谢！

回答：1. 万年花城长期看都是跟随大盘，2、3看着卖相好，其实采光不好，相比较4期的品质会更好点。 2. 南四环公益西桥附近还不错，像城南嘉园、星河城都不错 比万年花城更好 3. 考虑稳健就投资楼市，房租+涨幅还是不错的，如果想更加激进搏取就入股市。

提问：房姐您好，新人小白首问，感谢解答。 本人96年未婚，目前工作满一年，刚拿到京户，具备sfsd资格，首付子弹230-250，月供可承受2w以内。工作地点在金融街，购房需求为自住保值，暂不考虑学区。希望离地铁近，通勤时间不超过1。目前新房和老房都有看，情况如下： 1. 新房：长安九里86平小两居，中铁春风和院、臻御府89平三居 2. 二手：安慧里二区、怡海花园、万年花城（由于二手房目前仍在大量看房阶段，还未有目标房源） 存在问题如下： 1. 请问房姐，目前的看房思路是否正确？看580w左右的标是否合适？ 2. 看二手的过程中，中介说只能贷款303w，这样的话，首付就无法贷满，请问有什么方式可以贷足？ 3. 自己不在意二手房，但父母老一辈更喜欢新房，如果要买新房，请问哪个盘比较合适？如果长安九里单价能到6.6w是否仍会跑输大盘，能否入手？ 4. 请问二手次新能否圈定一些小区以及可以入手的单价范围？ 非常感谢

回答：1. 金融街上班可以重点在 马家堡、草桥、角门板块选筹 2. 想拉高杠杆要么做高评高贷 但要多缴税费，要么垫资全款抵押。 3. 长安九里6.6的单价可以长持 4. 像 怡海花园 万年花城 星河城 保利百合 草桥恋日家园 都可以淘

提问：新人首问，央企职工，北京集体户口，在海淀永丰工作，准备跟对象领证，但对象名下在海淀上庄家园有套老破小，目前还有160左右的贷款，对象在上地上班，可能考虑未来换到望京，目前想用我的sfsd 资格在结婚前再买一套稍大一点的房子，但苦于子弹不足，只有100多点，两人的其他xfd神马的能凑个6.70，上庄这个房子又入手不久，即便卖掉感觉也不划算，倾向于考虑二抵再凑点首付出来，最终暂时保持两套，用海淀的房子先立户。主要问题是买房方向不明确，核心是想改善居住，为未来生娃做准备，其次考虑增值，等娃大了换房，近期两人总收入刚刚提升至接近100每年的水平，由于二人工作地的问题基本不考虑太南边的房子，研究过海淀田村，朝阳北苑一代的房子，但普遍首付都要接近300，不知房姐有何建议，能否推荐若干小区供参考？以及如何解决首付不太充足的问题，多谢

回答：200左右首付在海淀和朝阳买不到好的改善盘 建议看回龙观板块，通勤也合适。可以看下 流星花园、新龙城、首开智慧社等 解决资金问题，筹款方式大概可分为这几级： 1.少数没有理财渠道或追求资金安全的亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般总额较少。 2.信用卡是的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 4.拆借信用卡，在信用卡成本上再加一些拆借的费用。 5.正常抵押贷，4.5%-9%之间，主要集中在6-8。 6.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 从第1条到第6条都可以称为级资金，而且基本是自有资金，每个人都要尽可能开发，为个雪球添砖加瓦。 其次是第二级资金： 7.亲密私人借款，一般在6%-12%之间。 8.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于12%的资金，都是倒贴钱，如果能够变成优质的房产，这一类资金，本质上是有多少要多少。 而第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 9.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 10.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的资产。

提问：房姐您好。新人首问。我的情况是：我和我老公刚结婚，今年打算要小孩。有北京户口，两人均符合sfsd。两人均在东单上班。手里320w。诉求：刚需自住且要保值，上班距离近，因要养宝宝所以想要看个大两居或者小三居，南北通透，有电梯，90年后的房子。之前看过惠新西街南口的房子后因房子老破小且单价贵而放弃。现在重点关注南二环蒲黄榆附近。请问1⃣️蒲黄榆附近是否有推荐值得购买的小区？这边南二环房子需要考虑哪几点因素可认为能够保值？2⃣️除南二环这边您还有别的地区推荐没？3⃣️看到您之前回复的问题现在不需要考虑学区，想确认下我们这种情况是否需要现在入手？ ❤️望回复，谢谢。

回答：1. 蒲黄榆那边的房子，一楼带院子是个优点。，保值是没啥问题，能跟上大盘的涨幅。这边主要是老破小扎堆，上车盘比较多，这一片尽量看90年以后的房子。你们300+的首付可以看下东边的 四惠、朝青、石佛营等板块，做下比较 2. 评估下未来4-5年你们的资金积累是否能支撑换房，如果没问题，现在就别考虑学区，关注和自住属性。否则就提前考虑学区属性

提问：房姐你好，首问，着急买房。我北京集体户口，sfsd，自住+投资，明年结婚，后年小孩。目前资金情况如下： 120w现金，外加方庄桥53平酒店式公寓，无贷款不占指标，目前不好出售，评估可抵押贷款60w左右。我现在还可以从老家再借80w左右，也就是120w到260w区间的子弹。 现在考虑的有如下几个方案： 一、通州区： 1、【苏荷时代】80平小两居 2、【M5朗峰】58平复式 二、常营管庄板块 1、【东一时区】80平两居 2、【北京新天地】五期毛坯新房69平米 3、【北京新天地】二手房60多平米 4、【远洋一方林语、花语、溪语苑】70平米的小两居。 我的问题如下： 1、这2类区域，6个楼盘和户型，您帮我排一个顺序可否？除了这6个地方，我的资金还有没有更值得入手的楼盘和户型，比如天通苑，双井。 2、就目前疫情今年的形势情况，我是否要动员老家的资金（80w），凑齐260w甚至很多，来买房子。 3、如果要买，是在这几个楼盘选择更好的户型还是去其他区域选择更值得入手的楼盘。（跟问题一重合） 4、如果要凑齐260w+以上购买，我是买一个大户型，还是两个小户型（第二套做抵押贷）？ 5、这边有那种购买政策房的中介公司，六里桥【泰禾西府玉苑】70平小两居两限房，首付200+，压房本五年后，配合过户再把150左右付齐，这种值得买吗？

回答：1. 苏荷时代北京新天地远洋一方，其它的不推荐看，苏荷时代交通位置和物业管理都不错，北京新天地 密度低、户型设计不错，内部园林设计 居住舒适度还行，不过物业一般。 2. 买房还是要在能承受的范围内，不要盲目上过高的杠杆 3. 一套更好 4. 六里桥的大环境略差，周边有些乱，泰禾西府玉苑 不推荐。新盘推荐看 中海寰宇天下

提问：新人关注肯求意见。在京刚满5年社保，拿到购房资格，户口广州，工作地点复兴门地铁站。单身（未来两三年结婚），sfsd，年薪50万。买房主要考虑自住，父母每年两三个月在北京，以后结婚父母会常住北京留给父母。 前几年有打算在广州买房，为了留着北京sfsd的资质一直没买。 大方向上目前的困惑，是总首付（加中介和自住装修）预算250万在北京买个总价500万的房子？还是北京总首付180万，半年或者一年后在广州买二套以租养贷？（如果在广州买算是我和爹妈的保值投资） 在北京买房的需求，带露台有电梯，户型不要太奇怪，通勤地铁换乘一次一都可以接受，不考虑新房。 目前看了以下几个套房子。 A东四环外通惠家园，东南塔楼双阳台，23层84平500万。 B南四环内彩虹城二区，南北通透双南卧室，10层87平500万。 C北苑茉藜园，东南塔楼大一居已改小两居，26层75平420万，近公园 D潘家园东里，西南塔楼双卧朝西，13层66平400万，近公园 这段时间一直到处跑看房，通勤时间和小区管理有直观的感受，但新人小白还是想问问上边四个区域从长期持有的角度您更建议哪一个？

回答：你好，通惠家园便宜有便宜道理，不止通惠家园啊，这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地。 主要优势就是地段好，地铁近，东四环这个价格也没啥说的了。 投资我肯定不推荐的。 彩虹城中规中矩，说一下缺点吧，周围乱点，距离地铁站远，得房率不高。 老北苑比较好且比较便宜的，估计也就茉藜园和清友园了，但是投资尽量不要考虑老北苑 涨幅太差 流通性也不好 要买就买新北苑 建议北京和广州各买一套，潘家园东里还不错，炫特嘉园，大望路CBD传奇、金港国际都行。

提问：房姐您好，东直门华冠丽景商品房，有溢价吗？投资➕自住，单价11.8万可以入手吗？

回答：东直门属于比较固化的老商圈。 有一定提升的空间，但是可以建仓的标的很少，以老破大为主，华冠丽景溢价盘不推荐。品质稍微好一点的可以看看亮马桥的华远九都汇，能接受老豪宅的，可以看看世方豪庭，富丽花园一类楼盘。

提问：房姐你好，北方县城体制内科员（事业编），家里原来有厂，2017年征地拆迁补偿1800w，2017年下半年找链家以公司名义全款入手门头沟780w一手住宅135平米（至今下不了房产证），入手门头沟470w龙湖商铺一套、良乡大学城420w商铺一套。三亚全款240w住宅一套。目前家庭年入35w（租金大头）。 ①请问怎样优化现有资产 ②门头沟新城s1号线上岸站附近现新建商品房林立，住总、万科、华润、绿城、电建、融创、远洋等大牌商品房都已陆续入住，还有一批限竞房。龙湖长安天街已经开始运营，大牌写字楼林立。看了以前问答，你对石景山门头沟不看好，现情况是否改变呢？ ③重庆两江四岸今年是什么行情，2025年前行情有多大？ ④大会再次重申房住不炒，房姐如何看北京今明两年行情？

回答：你好 你所有的问题，根源都出自县城。 因为县城的环境，你的视野和认知变窄，对于大城市的发展感知力衰弱，所以听信了链家，用公司破限购，全款买房，买到了门头沟没有下产证的房子，门头沟的商铺，良乡的商铺，以及三亚。 基本覆盖了所有买房所有的操作： 中介忽悠，公司买房，全款，远郊，五证不全，商铺，旅游地产... 其中任何一项，碰到基本就完蛋，可是你却是统一集成...... 你的手牌太好，现金资产丰厚，但打出的结果是炸掉了自己给对方送分。 解决的路径也很明确，先从纠错开始，但执行还有很长的战斗，纠错的同时，开始积累正确： 1.门头沟退房； 2.不要用公司买房； 3.商铺全部卖掉，当下不好卖做好长期准备； 4.无法出售先抵押，但商铺单独评估和抵押都极差，尤其远郊，一般配合北京住宅，但你未持有住宅； 5.从石景山到门头沟一带，不要碰，谁碰谁死； 6.除了以上资产，你的现金情况，其他资产情况未知； 7.买的好涨价，买的不好不涨，溢价盘还在回填价值； 8.等于奉天承运皇帝诏曰，等于阿尼陀佛，等于子曾经曰过，口号仪式，没有任何意义。 星球偶尔数据问题刷不出来，刚看到。

提问：房姐您好，1.家里一套城南嘉园房子，出租中但投资回报低，现在卖合适么，大致700，比峰时期低了100+？还是继续持有？2.如果卖了置换房子的话，小孩已经在朝阳上小学，有合适地方推荐么？3.东西城有没有合适的小区推荐？

回答：1. 不建议你换，最近几年政策没有松动，大多房子距离高点都有回落。 2. 城南嘉园的房子是可以持有的，没有必要动，除非你有增加预算，可以考虑换筹。平移的话成本高 不划算。 3. 东西城大多学区溢价，你非学区需求可以看朝阳 例如 朝青、百子湾、四惠板块

提问：目前子弹800+，考虑在双井或崇文门附近购买1000以内，南北或朝南户型，租售比高的（五六年内不住），过几年好置换出手的房子，目前只看过富力城，您有什么推荐？

回答：通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江，丽水嘉园 富力城不推荐，由于自住品质已经下降了不少，但价格依然比较贵，涨幅已经提前透支

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