兰州恒大文化旅游城:西北最具投资价值文旅标杆

在“文化强国”国家战略的加持下，作为文化重要的传播媒介，在旅游业不断发展壮大的背景下，文化旅游以一种新业态在旅游产业中慢慢孵化，政策推动力度逐步加强，“旅游是载体、文化是灵魂”的定位越加清晰。文化产业与旅游产业的融合，将发挥1+1>2的效果，呈现几何级数增长的态势。

国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌乐园，推动国内游乐企业国际化发展。2018年4月8日，文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。此举深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。

中指研究院基于多年对楼盘价值的研究经验，深入挖掘、提炼楼盘核心价值，选取在区域市场有典范地位和发展潜力的项目，科学引导购房者投资置业。由世界500强企业恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造的兰州恒大文化旅游城因其区位价值、产品价值、投资价值和品牌价值，被中指研究院评为“西北投资价值文旅标杆”。

享区域政策及规划利好，区域价值凸显

1、项目位居西北高质量发展重要增长极兰西城市群范围内，享城市群发展利好

2018年3月，《兰州—西宁城市群发展规划》正式获得国务院批复，并由国家发改委、住房城乡建设部联合下发给有关部委、甘肃青海两省人民政府等相关机构。

同年8月，甘肃省政府办公厅印发《兰州—西宁城市群发展规划实施方案》，《方案》指出，到2035年，兰州—白银都市圈城镇格局基本形成，兰州作为西北地区商贸物流、科技创新、综合服务中心和交通枢纽的功能得到加强，区域人口稳定增长和适度集聚。

2020年5月，深化甘青合作推进兰州西宁城市群高质量发展工作会议在甘肃省省会兰州举行。会上，甘肃省与青海省签署“1+3+10”行动计划，共同推进兰西城市群建设。

图：兰西城市群规划范围

从发展定位看，兰西城市群定位为二级城市群，也是我国西部重要的跨省区城市群，自古以来就是国家安全的战略要地，在维护我国国土安全和生态安全大局中具有不可替代的独特作用。

兰西城市群以甘肃省省会兰州市、青海省省会西宁市为中心，主要包括甘肃省定西市和青海省海东市、海北藏族自治州等22个地州市的经济地带。

区域内自然资源丰富，水资源、矿产资源、有色金属、天然气、石油、草原资源均位居前列；经济区科技实力雄厚，有较大的熟练产业工人群体，劳动力资源丰富；同时，农业条件较好，是我国粮食、畜牧品、中药材等的重要生产基地，工业和交通也有相当基础。

2、项目位于兰西城市群核心城市兰州，享城市快速发展利好

（1）城市定位：甘肃省会城市，“西部大开发”和“一带一路”国家战略示范性核心节点城市

兰州是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一，是甘肃省政治、经济、文化、科教、金融和交通中心，是沟通新疆南北和连接中国内地与中西亚及欧洲的交通和通信枢纽，同时承接西北五省，是中国西部地区重要的经济中心，中国对外辐射的重要支点，中国向西开放的重要门户。

作为兰西城市群重要核心城市，兰州的发展备受重视。凭借自身区位优势、城市功能优势以及高新技术产业优势，与周边白银市的矿产及加工制造业、定西市的农业、中医药康养产业资源优势实现加速互补。

（2）经济发展：经济运行稳中向好，经济结构持续优化

近年来，兰州经济总体上呈现稳中向好，发展质量稳步提高的增长势头。2019年，兰州全市地区生产总值2837.36亿元，比上年增长6%。其中，产业增加值51.68亿元，增长5.5%；第二产业增加值945.38亿元，增长1.9%；第三产业增加值1840.3亿元，增长8.4%，三次产业结构比为1.82:33.32:64.86，经济结构持续优化。

图：兰州近五年GDP及增速

（3）人口规模：规模优势显著，落户政策利好人口规模进一步提升

从常住人口来看，兰州2019年末常住人口达379.09万人，占到全省人口总数的14.3%，较2018年增加3.7万人，同比增加0.98%。

兰州落户政策的实施将带来人口的持续增长，2019年3月，兰州市公安局发布消息称，从当年3月起，中专以上学历或相应专业技术职称人员，国内在校的大中专院校学生，均可迁入兰州市落户，落户门槛进一步降低。

图：兰州常住人口及增长率情况

资料来源：兰州统计公报

（4）产业发展：加快传统产业改造升级，大力推进十大生态产业发展

新中国成立后，兰州被国家确定为重点工业城市。改革开放以来，特别是党的十八大以来，兰州市坚定不移地发展壮大特色优势产业，不断调整优化产业结构，加速新旧动能转换，传统工业改造升级步伐加快，已经形成了门类比较齐全的现代工业体系。战略性新兴产业加快成长，通道物流、数据信息、生物医药、先进制造等十大生态产业发展势头良好。

图：兰州培育发展十大生态产业

资料来源：中指研究院搜集整理

3、落子城关青白石板块，区域发展加速崛起

（1）区位优势：城市北拓，距离主城最近的“青白石”板块价值凸显

随着兰州城市北拓脚步的一步步展开，雁滩、安宁、九州等区域肩负着开发新片区的重任，距离主城区最近的青白石板块，自从2012年开始，也慢慢迎来了自己的发展机会。

随着碧桂园等大型项目在青白石板块的落地，该区域城镇化的脚步也逐渐加快。2016年雁白黄河大桥通车以后，在解决了交通难题的同时，也拉近了黄河两岸距离。后来是北环路和青白石互通立交、盐什公路等项目的落地，使青白石板块成为起连接各区域之间重要枢纽。

图：兰州青石片区空间结构规划图

资料来源：兰州城市总体规划

（2）产业、交通、城建配套逐步完善

产业方面：青石片区的功能定位为精致兰州人居环境示范区、生态城市风貌展示区、人文城市智慧体验区。依托高标准的开敞空间设置、完善的公共设施配套、合理的开发强度、以绿肺为核心圈层逐步升高的高度控制、高科技社区的建设，打造兰州人居环境示范区，吸引人口，缓解兰州主城区人口压力。

交通方面：青白石板块与雁滩商圈隔河相望，作为兰州城市交通“新枢纽”，多维立体交通环绕。雁白黄河大桥的贯通，打通了雁滩与青白石之间的“经脉”，距离从蜿蜒绕行20余缩至5；北环路、盐什公路、青白石互通立交的建成顺利通车，不仅完善了兰州“九纵”南北干道路网结构，也加强了青白石和其他板块的区域联动；北山快速路（规划中）、雁青黄河大桥（规划中）建成后，青白石到主城区仅需5，大大提高出行效率。

城市配套方面：青白石板块配套建设日益完善，近年来教育资源得到了很大的提升，目前已配建有华侨实验学校、碧桂园学校、银河国际投资的水车园小学以及待建的师大附中、城关区保育院等优质教育资源。另外，该板块与城关核心区域内的各大商圈联系紧密，通过雁白黄河大桥很快可以到达欣大百货、万达广场等生活娱乐场所，而万达广场作为城关区内标志性商圈，电影院、游乐场、大型超市、儿童乐园、美食广场等吃喝玩乐一站汇聚，时尚名品应有尽有，能够满足人们日常一条龙的消费需求。还有，兰大一院、甘肃省人民医院、甘肃省第三人民医院等完善医疗配套近在咫尺。

宜居宜业宜游，筑就美好生活

1、项目定位明确，填补区域空白，致力打造文化旅游胜地

兰州恒大文化旅游城是恒大集团积极践行“文化自信”，以近万亩的体量，自成一城的魄力，汇聚梦幻儿童世界、缤纷旅游世界等乐园，拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套、丰富的文化体育配套，缔造9A装修品质，主张“智慧+”生活理念，国家一级资质恒大物业专属服务，坐拥多维立体交通，周边众多景点环伺，是集游乐、文化、休闲、商业、旅居于一体的世界文化旅游胜地。从项目定位中可以看出，项目的目的非常明确，打造西北区域文旅高地，引领西北区域文旅趋势变革。

图：项目总规示意图

2、“恒大缤纷旅游世界”、“梦幻儿童世界”乐园加持，缔造高端乐园

项目配套有恒大集团旗下着重打造的拳头产品“恒大缤纷旅游世界”及“梦幻儿童世界”，缔造高端乐园。

接轨国际旅游版图的缤纷旅游世界，占地面积约14万㎡，集文化、旅游、酒店、饮食等多业态于一体，集萃8大主题配套，汇聚世界精彩，打造国内领先的旅游休闲生活圈。设有风格迥异的主题酒店、全能标准运动中心、高端会议饮食中心、VIP级别健康中心、科技动感电影城、时尚活力KTV、专业典雅歌剧院、各国风情酒吧街等特色旅游项目，凭借个性的创意和独特的构思，打造多元化度假旅游综合体，构筑全球一流的文化旅游度假胜地。

图：缤纷世界效果图

全天候、全室内、全季节梦幻儿童世界，占地面积约15万㎡，以儿童游乐、亲子互动为核心，荟萃9大儿童游乐项目，打造亿万少年心驰神往的童梦王国。规划有梦幻屋、自控飞机、秋千、童话剧场、旋转舞车、迷宫步行场景、空中竞技等多项特色儿童游乐项目，缔造全球规模超大的集儿童娱乐、亲子体验于一体的全龄段亲子游乐胜地，让孩子在玩乐中增长知识、开拓眼界，享受智趣游乐体验，实现“寓玩于学、寓教于乐”。

图：儿童世界效果图

3、多元生活配套,尊享旅居品质生活

项目自身综合配套丰富。恒大集团一直秉承“配套先行”的开发理念，提升项目商业价值和住宅居住品质。兰州恒大文化旅游城涵盖极为丰富的航母级配套。除旅游世界、儿童乐园配套外，项目亦包含丰富的教育、商业等配套，是集游乐、文化、休闲、商业、居住等配套为一体的旅居胜地，全面融合旅游、居住、工作的各种需求。

教育配套方面，兰州恒大文化旅游城规划有10余所高品质幼儿园、3所小学、1所九年一贯制学校、1所完全中学；青白石板块已配建有水车园小学、师大附中、华侨实验中学、城关区保育院等知名院校分校；市区内兰州大学、西北师范大学等高等院校云集，为业主的子女匹配全龄段教育资源，打造家门口的一站式教育，精准护航孩子成长，“邻”距离助推孩子创造美好未来。

商业配套方面，中西兼容的美食天地，占地面积约9万㎡，集餐饮、文化、休闲、购物于一体，纵揽世界风情，畅享繁华盛宴。包含童话大街、美食街、购物街三大主题风格街区，以全球美食文化为主题，荟萃世界各国风情美食街，精选360余家全球各类型、极具特色的餐饮店，引入国际水准的米其林餐厅，中外美味激情碰撞，饕餮美食皆在味蕾之间跳动，一城尽享舌尖上的世界，缔造寰球美食之都。

图：美食天地效果图

荟萃全球文化精粹的主题文博园，占地面积约21万㎡，集收藏、展览、研究、公共教育、文化交流等功能于一体，立足于多元文化发展、立体学科设计、特色主题融合的理念，汇聚8大主题博物馆及奥地利风情酒店，设有影视体验博物馆、科技体验博物馆、儿童体验博物馆、海洋文化博物馆、奇趣体验博物馆、艺术文化博物馆、世界民俗文化博物馆、世界之最博物馆等，汇聚全球著名博物馆群，世界艺术精华尽在一城呈现。

图：文博园效果图

4、文化多元，旅游资源丰富，形成产业共振，宜游性强

文化方面，项目所在城市兰州呈现出多元文化的特质。作为古丝绸之路上的重镇，东西方经济文化的交流中心，西方文化和中国文化的荟萃之地，甘肃的政治、经济、文化、科教和交通中心，兰州几千年来先后有羌、戎、汉、匈奴等20多个民族居住，具有独特的黄河文化、丝绸之路文化、民族多元文化和军事文化，其特点是豪放、热情、淳朴和奋进，是我国西北地区活力的城市，文化底蕴深厚。

从旅游资源看，兰州景观资源丰富。兰州市“两山夹一河”的地域空间和作为沿黄地带一个黄河穿城而过的省会城市，使得兰州在的形象鲜明独特。据不完全统计，兰州市共有旅游资源单体400多处。同时，兰州的旅游资源特性突出，市区观光游憩河段类型资源与周边旅游资源共同构成的黄河百里风情线，可观赏性在具有比较大的优势。

受益文化强国战略，旅游市场的快速发展，兰州近年旅游市场发展迅猛。2015-2019年全年接待游客同比增速均超20%，旅游总收入同比增速均超20%。

图：兰州2015-2019年国内旅游收入及接待游客次数

5、高端欧式园林景观，悠享星级铂金会所

以35%高绿化率为前提，匠造臻美内外双园林景观，构筑城市天然氧吧。项目规划约2000亩生态公园，呼吸着清新的空气慢跑、野餐、骑行、散步，避开繁杂的车喧人闹，尽享公园健康生活；典雅五重欧式园林，臻选稀有植被，以对称、对景等设计手法，精心布置归家礼仪轴线，移步异景，演绎理想典范居所；高端铂金会所，配备室内恒温泳池、活力健身房、乐趣桌球室、红酒雪茄吧等休闲娱乐场所，与圈层鸿儒为邻，打造优雅高阶生活。

图：项目人居效果图

6、9A装修品质，缔造理想舒居标杆

项目秉承恒大“精品战略”宗旨，以考究的匠心，采用恒大独创的全屋“9A精装”理念，从选材品牌、设计、材料、施工、管理、人性化关怀、智能化、家装工艺、全球统一采购、统一配送等9大方面，整合 6000 项精工标准，实现业主居住品质的跃升，助力金寨高品质人居全面晋级。

7、智慧社区精致生活，幸福专列无忧出行

恒大智慧社区管理平台，以新风系统+智能安防+智能家居为基础，融合物联网、人工智能、大数据、海绵城市、智慧城市、生态人文等理念，构筑智能绿色大城，打造高科技智慧生活社区。恒大免费业主巴士，无缝衔接轨道交通一号线等城市交通主动脉，限度降低业主的出行时间和经济成本，全面提升出行品质，为美好生活加速。

8、国家一级资质恒大物业，定制尊崇礼遇生活

项目由恒大集团旗下上市公司“恒大物业”专属服务，其拥有国家一级物业管理资质，以23年运管经验，管理物业类型涵盖住宅、写字楼、城市综合体、商业中心、旅游地产等多种业态，管理经验扎实丰富。

凭借强大的综合实力和高品质的物业服务，恒大物业连续多年荣膺“中国物业服务百强企业”和“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”，排名均位居行业前列。

区域房地产市场看好，未来发展潜力可期

1、城市群发展前景加持，项目未来发展空间大

项目位于兰西城市群覆盖范围内，是国家西向开放的枢纽型城市群，也是国家西部大开发的重心区域之一。伴随兰西城市群的快速发展，项目未来发展空间大。根据中指院对国外城市群/都市圈进行研究发现，城市群/核心城市不同发展阶段，人口、产业、轨道交通等呈现出鲜明的阶段性特征，随之而来的城市功能定位不断演化，房地产市场也呈现出不同的特征，郊区化阶段人口、产业逐步外溢，核心城市外围房地产迎发展机遇，此外，城市群内城市房价一般高于非城市群城市房价。

2、土地市场竞争激烈，片区房地产价值被房企广泛看好

凭借优越的区位条件，以及在兰西城市群发展政策利好的推动下，兰州作为兰西城市群核心城市，近几年来房地产迎来了良好发展机遇，同时也吸引了大量品牌房企的扎堆进驻。自2017年起，包括有中海、恒大、万科、碧桂园、红星、海亮、大名城、绿地、保利、世茂等近20家百强房企持续进驻兰州市场，带动区域市场竞争激烈度持续提升。而受城市外扩发展规划利好，经过多年发展的青白石板块开始持续发力，同时也吸引包括碧桂园等品牌房企纷纷进驻。同时也带动了土地市场成交活跃，土地价格也呈上涨趋势。

图：兰州2015-2019年商住用地供求情况

数据来源：CREIS数据库

3、片区房价整体向好，未来发展潜力显著

受益于兰州城市整体规划利好及经济的快速发展，兰州市及项目所在的青白石板块房地产市场也迎来了快速发展时期，片区房地产市场成交量价表现整体向好，兰州市2019年商品住宅成交量达到597万㎡，同时成交价格维持了稳步上涨态势，2019年商品住宅成交均价达到7660元/㎡，同比上涨8.1%。随着市区外扩发展的持续推进，青白石板块未来发展潜力显著。

图：兰州市2015-2019年商品住宅成交量价

图：城关区2015-2019年商品住宅成交量价

资料来源：CREIS数据库

4、文旅定位，“旅游世界”、“儿童世界”乐园，助力项目价值提升

未来“恒大旅游世界”及“梦幻儿童世界”的成功落成运营将对项目长期价值有显著带动效应。通过对一些国内外典型乐园进行分析发现，大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用，从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。以上海迪士尼为例，自2009年11月项目获批以来，截至2019年上半年其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%，远超上海市整体房价上涨速度。

图：上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比

资料来源：CREIS数据库

通过对兰州恒大文化旅游城所处城市群发展潜力、片区土地市场表现、区域房价增值、典型乐园对房产的保值增值等指标进行分析，研究得出：项目未来前景可期。伴随兰西城市群加快发展，享兰州城市外扩发展利好，青白石板块房地产市场发展向好，片区土地价值持续提升，房地产价值持续被房企看好；项目自身文旅定位，恒大旅游世界及儿童世界，成功落成运营后将对项目长期价值带动显著。

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