江北大石坝,重新定义重庆“新几何中心”

重庆，作为西部大开发战略的重要支撑和长江经济带西部中心枢纽，经济的发展自然伴随城市的不断外扩。

图：西部陆海新通道空间布局示意图（局部）

2002年重庆开启“向北”之路，十余年来持续保持“北进”的主基调。

近几年，成都向东，重庆向西，成渝两地不断推动区域协同发展。

至2020年5月，重庆主城扩容至21区，而传统主城九区作为中心城区，特别是其中资源配套成熟的核心区首要任务还是提升城市能级。特别是推进“两江四岸”核心区整体提升，打造国际化山水都市风貌展示区。

图：重庆主城都市区空间结构图

论传统九区产业结构的格局、城市资源配套的成熟，还看江北。

2020年前三季度在疫情和国际环境变化的情况下，江北区GDP增加值同比增长2.8%，增速位列重庆中心城区首位。

在未来，江北的经济与发展地位进一步擢升，显现马太效应。

图：城市的发展历程

资料来源：中指研究院综合整理

土地稀缺，江北核心区尤其珍贵

良禽择木而栖，产业优化升级如是，人才流动如是。

人口流动的驱动力主要源于产业。江北区作为重庆中心城区的“强核”，城市中心集聚效应显著，对应住房市场需求更为旺盛。

图：2019年主要城市房地产开发投资额及近三年平均同比增速

数据来源：中指数据，creis.fang.com

江北区商品住宅整体均价亦高于市场平均水平，尤其是北滨路和冉家坝-南桥寺板块。目前，北滨路在售的御龙天峰，最后一栋的建面价格在2-2.5万元，绿城蘭园和凯德九章的建面价格，也来到了2.3万到2.7万元之间，就连稍远的寸滩-溉澜溪板块建面价格也在18000元/㎡以上，江北的价值，正受到越来越多的人的认同。

图：近五年江北区各板块住宅用地成交宗数

数据来源：中指数据，creis.fang.com

近年随着核心区域可开发空间减少，江北区五年内仅成交16宗住宅用地，成交规划建筑面积100万㎡，而同期中心城区成交506宗地，规划建筑面积达4810万㎡，江北区住宅用地成交占比仅2%。

大石坝板块近五年仅成交3宗住宅用地，其中今年5月成交地块即保利溢价竞得的阅江台项目地块。近三年每年推出1宗地，板块内土地的稀缺可见一斑。

图：周边2km范围内近5年成交可比宅地

数据来源：中指地主，citymap.fang.com

旧城改造，江北大石坝迎来新契机

作为老牌核心区，当江北区土地资源日益稀缺时，大石坝版块迎来旧城改造的契机。

江北区管辖九街道三镇，大石坝、石马河、观音桥、华新街和江北城五大街道位于江北区的上段，是当前辖区内发展最为成熟的区域。

大石坝位于江北区西部，石门大桥北桥头，是连贯沙坪坝和江渝北的城市纽带、三区交汇的门户。

重庆—江北—大石坝，“新几何中心”诞生，整个城市的发展和文脉的演绎在此流通汇集。

近几年，在加快旧城改造的契机之下，大石坝正处于城市品质迭代焕新的阶段，是江北区目前集优质资源重点规划打造的板块之一。

图：江北沿江带主要节点

大石坝玉带山片区作为江北沿江带主要节点的源头，其中玉带新城区域，未来定位是集商业、文化、休闲产业于一体的滨江休闲带和商业商务中心。

早在2016年底，江北民建就玉带新城开发建设问题进行专题调研，明确玉带新城开发建设是重庆市、江北区政府的重要建设项目。

随着“渝新欧”战略的推进以及社会经济的持续发展，玉带新城制定了“美丽山水，智慧生态，地域文化，体验休闲，特色产业”的战略定位，努力发展为“集电商、智能购物、体验店等多种商业模式于一身，文化、休闲产业于一体”的体验式文化商业重庆新亮点。

借旧城改造之势，腾出土地迎接城市更新，玉带新城让江北核心区重焕新生。前承“向北之势”，后启“西进之路”，独特的区位优势让板块同享两个时代的双重机遇。

重点规划，人文生态与便捷交通并举

传统核心区存在建筑密度大、交通拥堵，居住环境较差等问题。大石坝作为江北区目前集核心优质资源重点规划打造的板块之一，在生态人文环境打造和交通配套方面迎双重利好，叠加板块现有的资源优势，未来板块价值持续提升。

盘溪嘉陵江，是大石坝重要的组成部分。盘溪是徐悲鸿故居——石家花园所在地，是蜀都中学旧址，是百年国防兵工厂、风雨传奇的江陵机器厂、前卫仪表厂等的聚集地，是国内知名兵工主题旅游目的地和文创园——洋炮局·1862所在，更是仅存29处汉阙之一。

盘溪河源头位于重庆两江新区，流经两江新区、渝北区和江北区，上游有翠微湖、八一水库等10个水库，盘溪河将分三阶段进行整治，实现水生生态环境与人文资源均衡发展的新型滨水空间格局。

盘溪河入江口片区作为“两江四岸”的十大公共空间之一，未来将打造集生态修复、历史记忆、休闲游憩、运动活力于一体的滨江生态公园。通过“两点（玉带山段和盘溪山涧段）一线（滨江休憩带）”的空间构架，打造集自然生态与人文活力于一体的滨江区域，以解决盘溪河入江口片区目前存在的生态植被、立体交通体系、文化元素缺乏等问题。

交通方面，2019年9月，江北区一大批重点项目集中开工，既有跨江大桥增设垂直升降梯，也有完善路网、新建或改造立交、旧城改造等项目，还有提升城市形象的灯饰工程，这其中就包含新建盘溪立交和三条阅江台项目的轨道线路：轨道5号线、轨道环线，以及即将开建的轨道4号线西延线，途径盘溪站就设在小区大门口。

图：盘溪立交改造前后对比图

新建盘溪立交项目将把现在盘溪路与松石大道的平交口，改造为三层“菱形”立交。工程建设完工后，将极大地缓解这一区域内环石马河和双碑大桥方向来车流量很大、进出城的车辆拥堵等严重交通出行问题。

轨道5号线作为重庆轨道交通南北向骨干线，强力提振核心区辐射周边能力；轨道环线作为主城的闭合环状线路，联通城市主脉搏；尤其是轨道4好线西延线，真正与阅江台对接，便捷换乘4条主要轨道线路，方便城芯住户快速出行。

新几何中心，也是价值高地

5家企业，30轮竞投，保利拿下的江北大石坝地块，是为什么？

从地块区位、配套、规划、负面要素四个方面对地块投资价值进行综合评价，阅江台项目的地块投资价值在同时期推出的241宗住宅用地中排名第4，其中交通要素、商业要素、教育要素等8个方面均优于同时期推出地块的平均水平。

本次拿地项目地处玉带新城核心位置，占据重庆“新几何中心”，完全贴合保利“坚守城市板块的传统主城区域之上，占据城市最看重自然资源。产品打造成区域内品质之最，在售地块中容积率”的开发理念。

保利·阅江台所处大石坝板块，地处重庆点式分布的中心位置。作为江北区重要的生产生活区、商业副中心，景观绿化资源丰富，商业配套与交通规划不断提升，动静交界之间，具有良好的居住环境与配套。

数据来源：中指地主，citymap.fang.com

保利地块承载标杆级产品“阅”系，首献江北之芯。“阅”系，保利迭代升级的产品系，也是保利首次以高端客群生活方式为聚焦而精研的产品系列。

阅江台，对于大石坝区域的价值推升，以及玉带新城的发展迭代，都起着关键性作用，央企的责任感，对重庆的贡献，正在于城市更新。

保利·阅江台意境图

环顾周边一众高层楼宇，阅江台推出低密度、高舒适度的T3小高层、T6中高层产品，T3是重庆北区板式超高奢适度T3匠作，T6是当前市面上极具品质感的超高得房率T6产品。接下来还会推出6层以下纯洋房产品，通过高低的错落排布来实现天际线的高低变化，焕新城市核心整体观感。

阅江台，作为保利建面100-146㎡极究战略新作即将亮相，它会将怎样的惊艳世人？我们拭目以待。