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停止“棚改”?国家一锤定音,明年起,20年的老房又“吃香”了

楼市奇说 2020-11-27 21:43:16

过去四五年,在全国楼市“一盘棋”严调控的态势下,三四线城市的房价却迎来了“全面上涨”。根据国家统计局公布的数据显示,2015-2019年,全国160多个三四线城市房价平均涨幅达到了55%。一些环一线城市三四线城市,房价涨幅甚至比一二线还高,比如临深的惠州、虎门、塘厦,环京的燕郊、固安、香河等地,地理位置有优势的区域,涨幅竟然达到了300%以上——很多楼盘2015年单价只有8000/平,到了2018年已经飙涨到了27000/平。此外,截止到2020年6月底,全国平均房价过万的城市有65个,其中三四线城市就有25个,占比38.4%。

始于2016年底的调控,总体上把一二线楼市拖入了“稳定”阶段。事实上从官方公布的二手房数据来看,过去2年多像北京、上海、广州、厦门、合肥等这样的重点城市,房价整体上“不涨反跌”。尤其是北京、上海,房价更是4年没涨了,而且局部地区房价比2017年低了10%不止。 

有人口增量、有产业支撑、有资源优势的一二线城市“涨不动”,人口常年流失、产业稀缺、甚至是资源垫底的三四线城市为何却能迎来“逆势补涨”?有专家认为,这是因为过去四五年,三四线城市迎来了高速的城镇化发展,大量农村人口“洗脚上岸”进城,购房需求爆发;叠加三四线城市承接了大量一二线的投资性购房需求和资金,再加上三四线城市过去这些年政策宽松,所以才导致了房价集体“飙升”。在明眼人看来,专家的言论不过是在掩盖事实,故意开脱——近几年三四线楼市的火热行情其祸首罪魁就是“棚改”,而“棚改货币化”更是2015年以来三四线城市房价上涨的最大助推器。

经济学家任泽平曾直言不讳说过,三四线城市房价短期的大幅增长与棚改货币化密不可分。2015年之前,很多三四线城市库存严重挤压,存销比高达四五十个月,彼时开发商、地方、银行都在为卖房发愁。2015年之后,国家推出了“实物安置棚改”的升级版“货币化安置棚改”——资金从央行流出,经过国开行和地方政府,最终为拆迁居民提供资金购买本地住房,叠加一二线外溢的投资性购房需求和资金,短时间内三四线城市增加了大量购房需求,不仅推动了三四线城市的房价上涨,还为地方发展基础设施建设、地方财政作出了突出贡献。

根据公开资料显示,2015-2017年是棚改的第一个三年计划,全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。2018-2020年是棚改的第二个三年计划,计划再改造各类棚户区1500万套。从开工总量来看,过去5年全国棚改累计开工预计超过2300万套,帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房。重点要提的是,这其中有70%的“棚改”都在三四线城市,也就是说,过去5年“棚改”引来的水,绝大部分都流向了三四线楼市,成为了助推三四线楼市高速发展,房价快速飙升的巨大拉动力。

老房子居住环境恶劣,通过“棚改”拆迁重建,原住民可以搬进新家,从这个层面来看,棚改是实打实的民心工程。但谁也料想不到,近几年时间,棚改的弊端就开始凸显了, 一方面,棚改会创造资金和需求,对房价有拉升作用;另一方面,很多城市开始出现“借棚改之名恶意发债”现象;再者,棚改拆迁时代,数以万计的人凭借棚改拆迁“一夜暴富”,有房一族和无房一族之间的财富差距已经不可逾越;更重要的是,“棚改”催生了大量囤积老房子的专业投资客。

国家一锤定音,明年起,老房子将停止“棚改”

叫停“棚改”的呼声由来已久,事实上从2018年起,国家就在筹划“停止棚改”:2018年,国开行收回了地方的棚改审批权限;2019年,国家出台文件明确要求,各地要根据实际情况调整棚改目标。事实上,37个省市2019年棚改套数共计285.29万套,较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。到了2020年,棚改又有了最新消息:从明年起,“棚改”政策将逐步停止——国务院2020年发布的相关文件一锤定音到:2020年是棚改的“收尾之年”、“结束之年”。这意味着,从明年起,实行了十多年之久的“棚改”政策真的要退出历史舞台了。这里需要澄清一下,我们所说的“停止棚改”是指过去那种大规模的棚改停止,对一个城市楼市有直接的影响。 

国家一锤定音明确,明年起老房子将停止“棚改”,在我们看来有三个重要信号:第一、绝大多数三四线城市都将受到巨大影响,停止“棚改”,货币化安置不再继续,游戏不能接力,靠真的刚需,三四线城市城市高房价不可持续;第二、一旦房价不再上涨,三四线城市房地产的供需失衡将压制销售,最终导致房地产投资回落,炒房投资客或将遭遇重创;第三、停止“棚改”,老房子不再拆迁,数以万计人的“拆迁梦”将破碎。

明年起,20年的老房子统统按“新规”办

国家一锤定音明确,未来老房子不再通过“棚改”方式拆迁重建,理论上三四线城市房价很难再有游移的空间,对于很多刚需购房者来说,这确实是好事。但这里又引出了另外一个问题,未来“停止棚改”,老房子不再拆迁,那么全国仍然存留的数以万计的老房子该怎么办呢? 

明年起,20年的老房子将统统按“新规”办——“棚改“下线,4万亿“旧改”上线,老房子虽然不拆除重建了,但是仍然要面临全面改造,而且是“改头换面”式的大改造:不仅要改造水电气路等基本设施,还要给老房子加装电梯和无障碍环境建设,更要彻底提升老房子的居住条件和生活环境:健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

国家公布的数据显示,在2025年之前,全国要完成17万个老旧小区改造,涉及建筑面积达40亿平,涉及居民高达1.3亿人。而且国家明确表示,经济学家任泽平、国家老干部仇保兴均据此推算,未来5年“旧改”可拉动的投资总额将不低于4万亿。将带动管材、保温、电梯、涂料、防水、通信、家具、建筑装修等数十个行业的发展,更辅助带动了医疗、助餐、养老、托幼、保洁等行业的发展。

明年起,20年的老房子又要“吃香”了

依据信息显现,2020年、2021年旧改对象都是2000年以前建造的房龄20年的老房子,总共将惠及3.9万个小区、700万户家庭。事实上,仅过去两年的开始阶段国家就安排发放直接补助资金高达1400多亿元。

也就是说,从明年起有20年房龄的老房子又要“吃香”了,这是基于过去两年旧改的情况和未来旧改的主要对象分析得出的结论。换言之,从明年起20年的老房子又要“升值”了,毫无疑问,又将有一大批老旧小区业主的身价要涨了。

原因有两点:其一、国家明确表示从明年起,旧改的主要对象是以2000年前建成的老旧小区为重点,主要是围绕提升水电气路基础设施改造,和4层以上老旧小区加装电梯改造,同时也会适当发展养老、助餐等便民服务。老城区的20年的老房子一直以来都不受待见,根本原因是这些老房子的基础设施都比较差,此番全面对老房子进行改造,不仅升级水电气网等,还要加装电梯、增加物业,同步配套社区、健身、养老、菜市场等便民设施,可以说经过这次改造之后,老房子是旧貌换新颜,其外观、质量和居住环境等整体上都会有大幅度提升。说白了就是未来老房子的市场价值会有大幅提升,同时关注度也会有所上升,尤其是城市里资金不够的刚需,大概率也会把旧改后的老房子纳入考虑范围;

其二、通过对过去2年全国数百个改造后的老旧小区市场价值走势监测发现,但凡是经过改造后的小区,不管是交易率还是出租率都有明显上升,这意味着这些20年的老房子经过一番“美颜”之后,在市场上更“吃香”了。值得一提的是,老房子在改造后,其市场价值明显上升了10%-20%。尤其是4层以上的步梯房,在加装电梯之后,顶层、次顶层的房屋升值率更达到了30%。

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