我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：新人首问。关注很久，房姐的专业最终吸引我加入了星球，现有难题，请房姐指点。家庭名下共2套：一套在大兴彩虹新城，已持七八年，底层九十四平两居，余贷80+；二套在融泽嘉园，六十六平高层一居（2022年底可卖），余贷50+。孩子2022年上小学，计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前子弹100。问题1.置换成本较高，应该现在出掉彩虹换到城里，还是2023年出掉融泽，小孩办转学？2.卖彩虹，满五不，因工作不便LH，担心卖不上价，怎么将税费影响降到？无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内，兼顾自住，买700万以上的两居，但融泽一居将来也不方便住，请问应该如何通盘考虑房产安排？

回答：1. 卖彩虹换城里，小孩转学还是有点风险的。 2. 不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了，着急出售只能自己承担税费 3. 中国农科院可以，另外可以看下 橡树湾。前期可以将融泽抵押掉，盘活资金填充子弹。

提问：房姐，刚才没介绍全，我北纬两局已还清，一居还有贷款。天竺联排有贷款。如果需要操作一下，应该如何操作呢？另外，您研究过海外房产么？有好的推荐吗？之前有人和我说不应该动北京房子了，应该把闲钱丢到海外市场，您怎么看？其实我还是挺看好北京的，但有怕鸡蛋都在一个筐里了

回答：海外不建议盲目投资，90%以上会被坑，研究好国内的市场足够了 如果要考虑配置，增强风险抵抗能力，可以买一部分海外房地产投资信托基金(REITs) ，这比盲目买 泰国、西港等地靠谱的多

提问：房姐您好，新人小白首问。 20年7月社保满连续60月，投资需求，首套首贷，区域不限。 子弹主要靠父母赞助，300万左右。 本人月收入35k到手。 考虑为增值，生活在海外，不自住，可以租出去还点儿贷款。 麻烦帮忙定制一下（北京不熟悉，越细致越好，如xx地段xx小区xx面积之类的）

回答：考虑你的月供能力，看总价600-700左右的标的比较合适 月供在1.5-2，tty的顶复 单价2.8内可以入。还有像青年路的青年汇佳园的小两居，或者 风度柏林、后现代城 都可以看下

提问：房姐你好 首问哈 京户 现有西城一套 已做抵押贷出400个 老家武汉 想全部投入武汉市场 有母亲房票 可做首房首贷接力贷 自住投资两相宜 武昌洪山 次选硚口汉阳 目标是85到110的两房或小三房 烦请推荐几个楼盘供参考 谢谢

回答：目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.3左右的次新，领涨光谷，年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，正商，清江锦城等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，武汉这一轮行情的领涨板块，牛市涨幅大，熊市跌幅小。新盘关注联投光谷瑞园 广电 中建星光城 绿地星河绘，二手关注朗诗里程 北辰优+和山水资源单价1.7左右可入。

提问：房姐你好，北京首套首付170，刚需用，上班在朝阳区高碑店，如果换工作也是互联网公司，将来应该北边多一些。看了一下目前价格，现在能买得起的就是双桥管庄地铁附近如，垡头附近，大兴瀛海的兴海园；西红门地铁附近；天通苑附近，正好是四个目前的洼地，能帮我分析一下如何选购？平衡好居住，工作和未来价值吗？另外我还想奢求三居，无法实现再选择两居。麻烦您帮我分析一下，让我大概有个方向！如果您推荐某个区域，顺便帮我推荐一下那个小区比较性价比高！谢谢

回答：你好，如果未来在北边工作，天通苑其实是更好的选择。 望京，后厂村都不远，加上未来科学城利好，天通苑未来价格会逆袭。 天通苑3-4居大户型，性价比高的都集中在500万左右。子弹170，勉强可以够上。 天通苑选筹可以参考精华主题

提问：新人首问，还请房姐帮忙解答，感谢！ 京户，最近半年到一年想上车。首房首贷，首付今年200-250，明年可以到300左右，不考虑，目前更倾向自住。IT行业工作，两人月入8万左右。希望能充分压低首付，用足贷款额度。有几个问题想问房姐： 1. 惠新西街vs十里堡 这两个区域哪个更推荐入手？ 2. 惠新西街看您之前推荐的是惠新里小区，像附近的胜古北里（寰球之家），胜古南里，千鹤家园，小关北里，樱花园等小区，是否值得入手？ 3. 由于我们属于目前拥有的首付款较低（能拿出250），但收入还可以，预计每年首付能力都可以增加80以上，有没有必要再等半年到一年时间，有更多首付再入手，这样选择空间可能会大一些？ 4. 十里堡和惠新西街区域，单价多少比较合适？ 5. 除了这两个区域，还有没有其他适宜自住，值得入手的区域和小区？目前俩人公司分别在海淀黄庄和朝阳门，惠新西街南口正好居中。十里堡距离朝阳门比较近。IT企业分布在北边的比较多。因为自住，会考虑通勤时间。

回答：1. 这两个板块都是推荐的，要看具体的标的来比较 2. 千鹤和樱花园推荐看，其他的相对差一点 3. 建议春节前入手，一直等容易错过。也可以考虑临时拆借资金填充子弹 4. 考虑通勤就在 惠新西街、团结湖、安贞这些板块淘

提问：房姐你好，夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住，价值约600，无贷款；父母名下海淀双榆树同小区一套自助，价值约900，无贷款；此外，夫妻名下还有海淀美林花园一套，价值约1100，贷款200，目前对外出租。家庭税后月入5w，手头现金100w。父母还有二套房的资格，想利用抵押等方式再投资一套，请教房姐该如何操作。谢谢

回答：建议抵押掉你们名下两套，差不多能有900左右资金+手中100，父母的保留降低他们的负债率，为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀，有一定风险，再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积，做进攻型资产 淘望京片区次新盘

提问：姐姐好，请问澜花语岸和至善家园400w左右三居室值得入吗？刚需，谢谢

回答：你好，通州相对有一定溢价。 如果是200左右的首付，贷足买500万的房子，望京2000年小区，14\/15号线支撑； 金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线； 平乐园十里河，从14号线出发分流。 都远远好过通州。

提问：房姐，您好，关注您很久了，希望能得到您的建议，1，家庭情况：两个孩子，将来公公婆婆会和我们一起居住。2，子女教育情况：因为我和爱人都是老师，不需要，目前老大在读海淀的一年级，老二明年读幼儿园。3，房屋和资金情况：目前租房住，是stsd，手里的首付比不多是260万。目前租住在大学，因为两个孩子上学近便的问题，至少五到十年会租房子。4，跑盘情况，(1)目前有意向的是动物园宿舍，离工作单位近一点，68平的小三居，挤着能住，但是交通不够便利，1985年的楼，楼龄老。(2)昌运宫，靠着三环，有点吵闹。(3)安苑北里，楼龄老，害怕将来不好出手。(4)四季青，目前没有看到合适的房子。房姐有什么其他建议

回答：动物园宿舍有一些70年代的房子，这个注意回避，房子要注意有没有硬伤，可以做为备选 推荐关注下 大件厂宿舍，还有恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的。

提问：房姐您好，我在亦庄工作，今年10月份左右公司能办下工作居住证，首房首贷，想在北京买房，首付200万，月收入税后3万。老婆孩子在老家，孩子在老家读小学。为了工作方便，即便是买了房子也可以不住，而是在单位附近租房子。把买的房子租出去，减轻月供压力。请问我在北京买房最该考虑的是投资回报呢？还是先解决自住问题呢？我的这点儿首付有资格考虑买北京的吗？谢谢您的指导！

回答：首套房最重要的，一定是赚钱。 无论一个人再怎么说自己买房是自住，实际也不愿意亏钱。 而套房，还关系到你家属对你的看法，对你的信任，换句话说：就是你有没有资格执掌财政的权力？ 一般人次拿出几百万，结果是赚是亏，对人的性格和信心是决定性\/毁灭性的影响。 暂时不用考虑，尤其高价位的学区。

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