我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐，对于石景山头条新闻上的房价下跌40%的新闻，今年买房感觉信心不足，您怎么看下跌的原因？会是北京整体市场的预兆吗？

回答：在百度上搜索关键词“北京下跌” 分别出来 北京房价持续下跌 北京房价暴跌 北京房价下跌10% 北京房价下跌20% 北京房价下跌30% 北京房价下跌40% ... 再搜索“北京上涨” 出来 北京房价上涨 请问为什么？

提问：没抓住2015\/2016的房产大牛市，肠子悔青也没用，只能向前看。直奔主题吧。俩娃家庭，在京一个小两居，地段和学区还可以，勉强够用，但因各种原因，同等区域想要置换大三居等改善型住房不敢想，也没条件；另环京还有一个小三居，但砸手里了，价格比高峰期跌了很多，你懂得，也卖不出去。现在家里勉强还能凑出280-300个，亲朋好友或信用贷授信再借点的话，勉强预算能做到350左右。家庭这两年收入税后大概100上下，可能还不到，但都上35了，估计不一定能持久。两个方案： 1、在京再投资一个500万左右的两居（二套，实际得7成首付了），然后把家里的这套也租出去，以租养贷或再添点钱，以租养租，改善一下现在的住房条件。 2、回老家某长三角二线城市，以父母名义或通过接力贷方式，多贷点款，配置个700-800左右的房子。这种房子在当地应该还算可以了，可以买到相对不错的位置或楼层。 犹豫，北京现在泡沫不大，但在严格控人，二手房不活跃，且有阴跌趋势，中长期趋势看不准；南方城市这一波很活跃，比较热，有点泡沫，但人口且高层次净流入较多。 3、投入股市？有点胆小，没做过高风险投资。 这种情况，怎么配置最有利？

回答：35岁的年龄，如果不是有年薪百万以上的工作，就把重心放在资产的收入上。 对于普通人来说，的资产收入路径是一二线的房产。 无论第几套，都可以贷足评估价的6-7成，基础知识要记牢（敲黑板）。 长三角二线，南京杭州都不便宜，2.5的苏州扬州，不便宜。 如果你看到北京阴跌，只能说明看到的东西全错。 环京全部卖掉 先把所有房屋详情列出

提问：请教房姐: 在富力城有一套三居室，但现在因工作关系居住和生活在外地，考虑未来（时间无法确定）还是要回到北京，目前可投资预算500万。考虑三个方向： 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住，希望能够满足未来养老居住需要，小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近，有否小区推荐？ 2. 用二套房指标再买一套小户型投资，谋求长期的稳定租金收入，请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动，等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案，请房姐指点一二。谢谢！

回答：1. 建议看下 奥森板块澳林春天、万科星源、上元君庭 2. 可以选择天通苑的顶复，或者东恒二期、苹果社区南区做为投资出租都还不错 3. 你返京时间不定，二套买入以后在调整会更好

提问：聪慧的房姐，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？ 望指导，谢谢

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经。不要低估房产的潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

提问：新人首问，请房姐指教：本人首房首贷，非京籍，目前手上子弹300，购房需求：两居或者三局，因为家里老人要去医院治疗，所以，考虑民航医院最近的周边小区，看了国美城、兴隆家园，都比较老旧，环境一般，价格6万左右，匹配下自己手上的子弹这个区域也就只能买两居，目前6万左右的价格，买兴隆家园可以下手吗，周边还有什么其他推荐的项目

回答：兴隆家园跟随的核心，其实是青年路。 兴隆家园主要的缺点，在于和青年路有一定距离。 而兴隆家园本身，南北跨度大，南边的老区，已经直接望着高碑店地铁。 南北两头，价值分析的思路不一样。 南边部分，则主要作为CBD东三环的通勤区，主要的商业配套并不在小区周围展开。 小区周围的餐饮生活配套还算齐全。 整体四平八稳，防止买贵。国美整体会更好点

提问：房姐你好！关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘，五年前因为要二胎，恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的，小区环境和周边生活配套也算不错，就是学区不满意。本想再买一套老破小的，计划赶不上变化，3年前离开北京生活，房子以略低于市场价出租了，目前租客稳定，租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了，最近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马，换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居，或者换成两个二居室出租，租金会更高一点？不知道什么原因，罗马嘉园涨幅一直很慢，感觉好像跑不赢大盘。我京户，此房满五，还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资，我不需要考虑学区，只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状，所以想听听你的意见。如果建议卖，请给个大致方案参考。多谢！

回答：你好，青年路板块是一个比较的地段，也比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点，人口密度大，没有什么亮点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型存在低估，基础还稳健。 置换望京没有问题，关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。

提问：首次提问：房姐你好！我和老公都是西城集体户口，我在阜成门上班，老公在长椿街上班，家庭年入40w左右，现住丰台亚林西。我们名下有套房山长阳半岛的两居房产，2016年7月320w买完之后至今基本没有涨幅，明年7月份满五年，现在卖也就350w左右，还掉利息后基本上就是赔钱，看别人买房多少都涨，就自己买的不赚还赔，极其心塞。宝宝去年刚出生，还未落户，现想把房山房子卖掉，先给宝宝落集体户，后期可能会走政保上学，但是不完全确定到时候西城政保有啥变化。房子卖掉还掉贷款后大约能凑300w首付，再买房就想以保值、增值为主，兼顾学区以作备用，500w左右，后期也可能会给老人自住。有两个问题：一、房山房子是否还有持有的必要，如果想换房的话，房山的房子是现在卖还是等明年7月满五年后再卖，现在卖价格太低有点不甘心，再买房什么时间买合适。二、再买房哪个方案更合适：1.购买东城区国瑞城的小一居，租出去缓解贷款压力，如果老人自住也不远。2.在草桥附近购买，离现居住地近。3.感觉朝阳和通州待涨空间比较大，能否推荐几个楼盘。4.推掉前面方案，是否有更合适的其他方案推荐。感谢

回答：我建议你还是明年卖，你现在卖因为不满五，要比满五的少卖不少钱，不划算。换个角度这个税费也是持有一年的。 明年满五以后一定要卖，房山没有长持的价值。草桥可以做为选择，如果长持做投资就选择通州 例如 bobo自由城、运河湾都不错

提问：房姐老师，朋友最近跟渣男闹离婚了，男的在外面有小三。朋友现在最头痛的是房子当时是她出钱买的，已经办理了离婚手续了。可是男的不肯配合她去房管局办理手续。朋友是否可以单方办理呢？你帮帮她吧。

回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买，住房贷款的月供是本人还款。 那么房产是属于你的。 如果配偶不配合过户，可以起诉走法院判决过户。 进行判决不是的做法，毕竟执行起来总是无数件操心事。 比较好的办法还是自己心中有数，有信心，毫无疑虑，这房子就是你的。 对对方晓以利害，知难而退，更名以后再送点礼物，办事滴水不漏。 如果我们更进一步，推导到底层原理的层面来看这件事： 夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么老实代持，然后根据条件逐步释放“股份”，最后转让“控制权”的时候，就是把这套财产完全赠与给对方。 是预则立，做事之前先设计好局面，杜绝风险隐患。 尽量不要等到问题发生了再解决。

提问：房姐你好，北京买房小白我现在的基本情况：16年买的深圳一套两居，用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完，我老婆在北京5年社保，我们想在北京买套房子主要是做投资+自住（不过10年内不会来北京住，小孩在深圳上学）能拿出来首府在260左右，房姐帮忙推荐下哪里的合适？（之前中介带看过西三旗富力桃园一居，看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑）我没有区域限制，房姐帮忙看看我现在的情况推荐哪里？万分感谢！

回答：西三旗富力桃园一居不适合，北七家的限竞房不建议买，位置不行。亦庄的招商臻珑溢价产品。260的首付按二贷能看400左右的标的。如果你们月供能力不错，可以垫资全款抵押看500+的标的。推荐看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 ，丽景馨居，晨光家园

提问：房姐好！十一月中旬买了一套八百多万的房子，要了八个月的周期。准备在春节后趁小阳春卖现在手上的两套房，一套在通州，一套在海淀，节后有什么方法卖个高价并尽快成交呢？感觉现在两套房挂的有点高，按房姐说的低开高走的理念，降点价的话是春节前降还是春节后呢？

回答：卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 最后再挂中介，因为中介的信息全网通。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。 春节后是买房旺季，建议春节后。

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