乌鲁木齐恒大文化旅游城:西北文化旅游宜居典范

在“文化强国”国家战略的加持下，作为文化重要的传播媒介，在旅游业不断发展壮大的背景下，文化旅游以一种新业态在旅游产业中慢慢孵化，政策推动力度逐步加强，“旅游是载体、文化是灵魂”的定位越加清晰。文化产业与旅游产业的融合，将发挥1+1>2的效果，呈现几何级数增长的态势。

国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园，推动国内主题游乐企业国际化发展。2018年4月8日，文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。此举深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。

中指研究院基于多年对楼盘价值的研究经验，深入挖掘、提炼楼盘核心价值，选取在区域市场有典范地位和发展潜力的项目，科学引导购房者投资置业。由世界500强企业恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造的乌鲁木齐恒大文化旅游城因其区位价值、产品价值、投资价值和品牌价值，被中指研究院评为“西北文化旅游宜居典范”。

享区域政策及规划利好，区域价值凸显

1、项目位居西部高质量发展重要增长极天山北坡城市群范围内，享城市群发展利好

近年来天山北坡城市群政策推进步伐持续加快。2012年底国务院批复《天山北坡经济带规划》，正式将天山北坡经济带完全纳入区域发展规划；2013年中央城镇化工作会议再次将“天山北坡城市群”列为国家重点培育的7个西部城市群之一。2017年10月，《天山北坡城市群发展规划（2017-2030）》（以下简称《规划》）通过专家评审，规划提出将天山北坡城市群建成丝绸之路经济带重要的战略枢纽、重要战略资源加工储运基地、新疆城镇化与经济发展的核心区、边疆民族团结和兵地融合发展示范区。2020年5月，《中共中央国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》发布，支持新疆加快丝绸之路经济带核心区建设，形成西向交通枢纽和商贸物流、文化科教、医疗服务中心。天山北坡的跨城市发展矩阵，发挥了重要的辐射带动作用，带动天山北坡乃至全区迈向高质量发展。

图：天山北坡经济带

从发展定位看，天山北坡城市群定位为二级城市群。处于“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴的西端，包括新疆天山以北、准噶尔盆地南缘的带状区域以及伊犁河谷的部分地区。是我国面向中亚、西亚地区对外开放的陆路交通枢纽和重要门户，重要的能源基地，我国进口资源的国际大通道，西北地区重要的国际商贸中心、物流中心和对外合作加工基地，石油天然气化工、煤电、煤化工、机电工业及纺织工业基地。是国家西向开放的路桥型城市群，也是国家西部大开发的重心区域之一。

2、项目雄踞天山北坡城市群核心城市、世界亚欧之芯乌鲁木齐，享城市快速发展利好

（1）城市定位：新疆省会城市，“西部大开发”和“一带一路”国家战略示范性核心节点城市

乌鲁木齐是天山北坡城市群重要一极，地处亚欧大陆中心，是新疆政治、经济、文化、科教、金融和交通中心。是沟通新疆南北和连接中国内地与中西亚及欧洲的交通和通信枢纽，是第二座亚欧大陆桥经济带，中国西部地区重要的经济中心，中国向西开放的重要门户。拥有新疆地区的商贸服务业和发达的工业制造业中心、向西开放的进出口商贸集散地等优势。

作为天山北坡城市群重要节点城市，乌鲁木齐发展备受重视。凭借自身区位优势、城市功能优势以及高新技术产业优势，与昌吉州、八师石河子市的种植业、农产品加工及资源优势实现加速互补。

（2）经济发展：经济运行稳中向好，经济结构持续优化

近年来，乌鲁木齐经济总体上呈现稳中向好，发展质量稳步提高的增长势头。2014-2018年乌鲁木齐GDP增速均高于7%，2019年全市生产总值3413.3亿元，按可比价格计算，同比增长6.5%，高于水平。分产业看，产业增加值27.69亿元，增长2.1%；第二产业增加值906.14亿元，增长1.1%；第三产业增加值2479.43亿元，增长8.4%，经济结构持续优化。

图：乌鲁木齐近五年GDP及增速

（3）人口规模：规模优势显著，落户政策利好人口规模进一步提升

从常住人口来看，乌鲁木齐2019年末常住人口达355.2万人，占到全省人口总数的14.1%，较2018年增加4.6万人，同比增加1.3%。乌鲁木齐落户政策的实施将带来人口的持续增长，2019年4月12日，乌鲁木齐市印发《关于进一步完善人口落户政策的通知》，对学历落户、投资落户、就业落户等门槛再行调低。

图：乌鲁木齐常住人口及增长率情况

资料来源：乌鲁木齐统计公报

（4）产业发展：大力发展战略新兴产业，重点推进八大产业集聚

乌鲁木齐在产业发展方面，紧抓国家培育和发展战略性新兴产业的机遇，结合丝绸之路经济带核心区建设有利时机，围绕产业发展战略，重点推进八大产业集聚。根据《关于加快乌鲁木齐市工业重点产业集群发展的意见》，乌鲁木齐主要打造化工、先进装备、新材料、新能源、信息、轻工业、金属制品、纺织服装八大产业集群及产业集聚区。同时大力发展以新材料、新能源、高端装备制造、生物医药、智能终端、节能环保等为主的战略性新兴产业，打造产业集群，延伸产业链条，激活经济发展新动能。

图：乌鲁木齐八大产业集聚

资料来源：中指研究院搜集整理

3、落子城北新区，区域发展加速崛起

（1）区位优势：城市向北，“北扩”已成为城市发展方向

城北新区作为乌鲁木齐“一轴、双心、两区、七组团”的重要组成部分，将依托道路、轨道等交通设施北延，结合老城功能疏解，是乌鲁木齐城市空间新的增长极。根据乌鲁木齐城市“南控北扩，东延西进”的发展规划，乌鲁木齐整体发展战略是城市向北发展扩张，向北发展过程中，城北新区成为城市的主要发展方向。经过近年来城市向北发展的高速推进，城北新区正迅速崛起，无论在地理位置、生态环境、产业发展、交通环境等诸多方面均具有较大的发展优势，是乌鲁木齐城市经济发展新的增长极。

随着城市发展规划，“北扩”已成为新的城市发展方向。项目所在区域即在乌鲁木齐市北扩范围内，未来发展潜力可期。

图：乌鲁木齐城市空间结构规划图

资料来源：乌鲁木齐城市总体规划

（2）临空经济区，产业、交通、城建配套逐步完善

产业方面：作为乌鲁木齐城市空间拓展的主体，城北新区重点打造以创新型、战略型、服务型产业为主，主要通过功能区规划战略支撑，规划建设“信息产业园”、“新疆科学城”、“空港物流园”、“金融CBD”、“健康产业园”、“文化创业产业园”等多个园区。

交通方面：城北新区构建多维立体交通路网，极大的提升了城市运转效率，将城北新区与乌鲁木齐乃至便捷对接，区域价值日益凸显。从外联交通来看，项目距离乌鲁木齐高铁站直线距离约14公里；从航空交通看，距离地窝堡国际机场直线距离约8公里，驾车约30可机场；从城市道路看：目前城北新区“三纵四横”路网基本建设完毕，“三纵”是指北京路北延、长春路北延、文光路北延三条南北走向道路的建设；“四横”则是纬一路、纬三路、纬五路、东进场路四条东西走向道路建设。从公共交通来看：目前地铁一号线已建成通车，横跨城市南北，为城北片区带来人流同时，也拉长了城南的成熟资源辐射能力，扶持助力城北发展。片区还规划了地铁三号线和六号线。周边多维立体的交通使得项目便捷出行，区域交通潜力可期。

城市配套方面：城北新区已投入130中学、113中学分校、二中分校、米泉中学、第129中学等学校，随着新建楼盘入住人口的增加，未来也会有越来越多的学校投入使用。正在建设中的乌鲁木齐儿童医院城北分院位于北京路北延以东、纬三路以南、天津路北延以西区域，占地面积10.9万平方米。建成后将提供1200张床位，设置近40个科室，总建筑面积约23万平方米。周边商业配套也逐渐完善，高新万达广场、汇嘉购物中心、杉杉奥特莱斯、KL星品汇、万科生活广场等大型商业综合体一站式消费胜地形成串联的浓厚商业氛围。休闲公园方面，体育公园、康健公园、新城乐享公园等三大公园为市民提供休闲的好去处。

通过对项目区位价值进行分析，研究得出：项目位居天山北坡城市群重要一极乌鲁木齐，迎天山北坡城市群发展机遇，享乌鲁木齐城市经济稳健发展、人口规模红利、构建健康旅游产业大格局利好；享乌鲁木齐城市向北发展利好，未来规划前景广阔，区域发展加速崛起，区位价值提升可期。

宜居宜业宜游，筑就美好生活

1、项目定位明确，填补区域空白，致力打造文化旅游胜地

乌鲁木齐恒大文化旅游城是恒大旅游集团积极践行“文化自信”，以超万亩的体量，自成一城的魄力，汇聚恒大水世界、梦幻儿童世界等主题乐园，拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套、丰富的文化体育配套，缔造9A装修品质，主张“智慧+”生活理念，国家一级资质金碧物业专属服务，坐拥多维立体交通，周边众多景点环伺，是集游乐、文化、休闲、商业、旅居于一体的世界文化旅游胜地。从项目定位中可以看出，项目的目的非常明确，打造西北区域文旅高地，引领西北区域文旅趋势变革。

图：项目总规示意图

2、“恒大水世界”、“梦幻儿童世界”乐园加持，缔造高端主题乐园

项目配套有恒大旅游集团旗下着重打造的拳头产品“恒大水世界”及“梦幻儿童世界”，缔造高端主题乐园。

恒大水世界是恒大旅游集团深入研究市场需求，结合项目当地丰富的旅游资源，专门规划的新一代的拳头产品。恒大水世界约34万㎡，总水面约13万㎡，涵盖近百种游乐项目，有六大单体建筑，可全年全天候畅玩不同主题。

项目建成后将成为规模超大、种类超多的恒温水乐园。水世界由全球设计团队设计，钜制高端水上乐园，规划六大主题场馆，包括欢乐亲子馆、飞跃竞技馆、魔力趣味馆、梦幻儿童馆、超越极限馆、激流挑战馆8大类。它将为乌鲁木齐乃至整个西北地区带来全新的水上娱乐方式，填补了市场的空白，带动区域旅游文化市场进一步成熟，进而反哺项目强劲发展。

图：水世界效果图

约24万㎡梦幻儿童世界，包含9大经典主题场馆，荟萃儿童屋、欢唱鹦鹉、海神波塞冬、金矿历险、米诺斯迷宫、海底两万里、爱丽丝梦游仙境、精灵城堡、二十八星宿等25项特色游乐项目。它以儿童游乐、亲子互动、餐饮娱乐为核心，融娱乐、饮食、亲子体验于一体，成就亿万少年儿童心驰神往的童梦乐园，构筑全年龄段的亲子游乐圣地。

图：儿童世界效果图

3、多元生活配套,尊享旅居品质生活

项目自身综合配套丰富。恒大一直秉承“配套先行”的开发理念，提升项目商业价值和住宅居住品质。乌鲁木齐恒大文化旅游城涵盖极为丰富的航母级配套。除水世界、儿童乐园主题乐园配套外，项目亦包含丰富的教育、商业等配套，是集游乐、文化、休闲、商业、居住等配套为一体的旅居胜地，全面融合旅游、居住、工作的各种需求。

教育配套方面，项目规划有29所幼儿园、7所小学、3所初中、5所九年一贯制学校、1所高中等全龄段优质教育资源，为业主免除孩子教育的后顾之忧，让孩子从小接受优质教育的熏陶。

商业配套方面，项目规划约22万㎡万国美食天地，以全球美食文化为主题，荟萃世界各地美食，致力打造饮食、文化、休闲于一体的美食圣地。美食天地力邀各国水准的星级米其林餐厅入驻，精选300家全球各类型极具特色的餐饮店、小吃店。美食天地设有十大分区，集中国地方美食，欧亚异国美食于一体，千滋百味，中西兼容。

图：美食天地效果图

约24万㎡缤纷旅游世界，设有风格迥异的主题酒店、可容千人同时就餐的会议饮食中心、健身项目众多的运动中心、VIP级别的健康中心、巨幕呈现的电影城、金碧辉煌的KTV、典雅大气的歌剧院、汇聚各国风情的酒吧街、活力四射的运动公园，融文化、娱乐、酒店、会议、饮食、运动于一体，引领休闲旅游度假生活新方式。

图：旅游世界效果图

约24万㎡主题文博园，设有九大场馆，汇聚全球著名博物馆群，集收藏、展览、研究、公共教育、文化交流等功能于一体。

图：文博园效果图

约32万㎡创新农科园，以践行国家乡村振兴战略，助推农业农村现代化为目标，集成全球水准农业技术、装备和管理，打造引领世界智慧农业发展的现代农业产业园。

图：农科园效果图

除自身配套丰富外，项目落子于城市中轴线长春北路，与高新区临空经济示范区相邻，优享中轴和中心双重发展红利，拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套、立体的交通网络等，宜居宜业。

商业配套方面，项目周边有高新万达广场、汇嘉购物中心、杉杉奥特莱斯、KL星品汇、万科生活广场等大型商业综合体一站式消费胜地，商业氛围浓厚，全方位满足业主需求。

教育配套方面，项目周边拥有乌鲁木齐市第101小学、乌鲁木齐市米泉中学、第129中学等优质教育资源，教育资源配套齐全。

医疗配套方面，项目周边医疗配套亦较充足。项目周边有空军医院、医科大五附院、人民医院分院、建设中的乌鲁木齐儿童医院城北分院等全面的医疗配套，优质的医疗配套资源为业主健康生活保驾护航。

交通配套方面，项目临近高铁和地窝堡国际机场，更有规划中的3号线与6号线汇聚于此。同时项目优享长春北路城市中轴干道之便利，更与河滩快速路、城北大道等城市交通主脉接轨，优享便捷的城北半生活圈。

图：项目周边配套图

资料来源：中指研究院搜集整理

4、文化多元，旅游资源丰富，形成产业共振，宜游性强

文化方面，项目所在城市乌鲁木齐呈现出多元文化的特质。作为古丝绸之路新北道上的重镇，东西方经济文化的交流中心，西方文化和中国文化的荟萃之地，新疆的政治、经济、文化、科教和交通中心，项目所在城市文化多元，其特点是开放、热情、豪爽和奋进，是中亚地区活力的城市，文化底蕴深厚。

从旅游资源看，乌鲁木齐景观资源丰富。乌鲁木齐是新疆乃至重要的旅游集散地和目的地，天山山脉分布着高山冰雪景观、山地森林景观、草原景观，为游客观光、探险提供了丰富的内容，各民族的文化艺术、风情习俗，构成了具有民族特色的旅游人文景观。新疆国际大巴扎、新疆民街、二道桥民族风情一条街等带有浓郁新疆民俗风情的景区景点，享誉国内外。

受益文化强国战略，旅游市场的快速发展，乌鲁木齐近年旅游市场发展迅猛。2018年、2019年全年接待游客同比增速均超40%，旅游总收入同比增速均超50%。

图：乌鲁木齐2015-2019年旅游总收入及接待游客次数

项目文化旅游定位与区域文化、旅游资源高度契合，易形成产业共振，伴随区域旅游业的快速发展，项目宜游性强，未来发展空间广阔。

5、五重欧式园林，乌市园林美居样板

乌鲁木齐恒大文化旅游城精研人居生活美学，雕琢五重欧式园林，匠筑乌市园林美居的样板。项目园林建设延续恒大一贯以来的高标准和高质量，由恒大旅游集团园林设计院携手国内众多知名园林设计大师共同打造，采用经典欧式园林手法。在设计中，充分考虑气候因素，营造出更好的居家环境。项目斥巨资利用植物、水景及构筑物的搭配组合，围绕风、光、湿、热、声、色6大维度进行精准设计，从而达到全年舒适，四季宜人的感官体验，让人与自然在园林里和谐共生。项目匠心筑造56-144㎡奢阔小高层、瞰景高层、情景花园洋房,以细节成就完美品质人居。

图：项目人居效果图

6、缔造9A装修品质，奢享品质人居

项目秉承恒大“精品战略”宗旨，以考究的匠心，采用恒大独创的全屋“9A精装”理念，从选材品牌、设计、材料、施工、管理、人性化关怀、智能化、家装工艺、全球统一采购、统一配送等9大方面，整合 6000 项精工标准，实现业主居住品质的跃升，助力金寨高品质人居全面晋级。

7、智慧社区，用科技引领智能人居新时代

伴随物联网技术的发展进步,“互联网 +”应用的日益深化，智慧社区发展也进入快车道。为使居民享受更好的社区生活，项目以社区住户为中心，主张“智慧+”生活理念，引入恒大智慧社区管理平台，依赖互联网和物联网应用，实现住户、物业服务、园区设备、周边商业的互联互通，打造智慧化理想人居，助力业主美好生活升级。

8、国家一级资质金碧物业，让业主尊享专业化礼遇

项目由恒大集团旗下金碧物业集团有限公司专属服务，其拥有国家一级物业管理资质，以23年运管经验，管理物业类型涵盖住宅、写字楼、城市综合体、商业中心、旅游地产等多种业态，管理经验扎实丰富。

凭借强大的综合实力和高品质的物业服务，金碧物业连续多年荣膺“中国物业服务百强企业”和“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”，排名均位居行业前列。

通过对乌鲁木齐恒大文化旅游城项目定位、自身配套、周边配套、园林打造、物业等资源进行分析，研究得出：项目契合片区文旅定位，打造文旅胜地；以超万亩的体量，自成一城的魄力，汇聚恒大水世界、梦幻儿童世界等主题乐园；拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套、丰富的文化体育配套、多维立体交通；缔造9A装修品质，主张“智慧+”生活理念，国家一级资质金碧物业专属服务，是集游乐、文化、休闲、商业、旅居于一体的世界文化旅游胜地，宜居宜业宜游。

区域房地产市场看好，未来发展潜力可期

1、城市群发展前景加持，项目未来发展空间大

项目位于天山北坡城市群覆盖范围内，是国家西向开放的路桥型城市群，也是国家西部大开发的重心区域之一。伴随天山北坡城市群的快速发展，项目未来发展空间大。根据中指院对国外城市群/都市圈进行研究发现，城市群/核心城市不同发展阶段，人口、产业、轨道交通等呈现出鲜明的阶段性特征，随之而来的城市功能定位不断演化，房地产市场也呈现出不同的特征，郊区化阶段人口、产业逐步外溢，核心城市外围房地产迎发展机遇，此外，城市群内城市房价一般高于非城市群城市房价。

2、土地市场竞争激烈，片区房地产价值被房企广泛看好

凭借优越的区位条件，以及在天山北坡城市群发展政策利好的推动下，乌鲁木齐作为天山北坡城市群核心城市，近几年来房地产迎来了良好发展机遇，同时也吸引了大量品牌房企的扎堆进驻。自2017年起，包括有恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创中国、中海、绿地、绿城、新城控股、金科、富力、阳光城、中天建设、建业集团等近20家百强房企持续进驻乌鲁木齐市场，带动区域市场竞争激烈度持续提升。而受城市“北扩”发展规划利好，经过多年发展的城北新区开始持续发力，同时也吸引包括恒大、碧桂园、万科、绿地、万达、金科等品牌房企纷纷进驻。同时也带动了土地市场成交活跃，土地价格也呈上涨趋势。

图：乌鲁木齐高新区2015-2019年住宅用地供求情况

数据来源：CREIS数据库

3、片区房价整体向好，未来发展潜力显著

受益于乌鲁木齐城市整体规划利好及经济的快速发展，乌鲁木齐市及项目所在的新市区房地产市场也迎来了快速发展时期，片区房地产市场成交量价表现整体向好，乌鲁木齐市2019年商品住宅成交量达到628万㎡，同时成交价格维持了稳步上涨态势，新市区2019年商品住宅成交均价达到9294元/㎡，同比上涨4.7%。随着城北新区发展的持续推进，片区未来发展潜力显著。

图：乌鲁木齐市2015-2019年商品住宅成交量价

图：新市区2016-2019年商品住宅成交量价

资料来源：CREIS数据库

4、文旅定位，“恒大水世界”、“梦幻儿童世界”乐园，助力项目价值提升

未来“恒大水世界”及“梦幻儿童世界”的成功落成运营将对项目长期价值有显著带动效应。通过对一些国内外典型主题乐园进行分析发现，大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用，从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。以上海迪士尼为例，自2009年11月项目获批以来，截至2019年上半年其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%，远超上海市整体房价上涨速度。

图：上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比

资料来源：CREIS数据库

通过对乌鲁木齐恒大文化旅游城所处城市群发展潜力、片区土地市场表现、区域房价增值、典型主题乐园对房产的保值增值等指标进行分析，研究得出：项目未来前景可期。伴随天山北坡城市群加快发展，享乌鲁木齐城市向北发展利好，城北新区房地产市场发展向好，片区土地市场成交活跃，房地产价值持续被房企看好；项目自身文旅定位，恒大水世界及梦幻儿童世界，成功落成运营后将对项目长期价值带动显著。