9月11日北京在《2020年住房白皮书》中，首次提出了两个概念：一个是“调控精细化”，另外一个就是“因区施策”。
我的判断是：这是北京在2021年准备对楼市政策进行“微调”的信号。很多人则“不以为然”，因为北京作为中国楼市的“风向标”，不会轻易调整政策，更别提“松绑”。
其实自从2017年以后，北京“炒房”现象早就灰飞烟灭了，北京已经成为个坚决贯彻“房住不炒”的一线城市，很多政策其实都是最严厉的：认房又认贷，还认贷款记录；离婚1年才算首套；二套首付高达80%等等，都是最严厉的。
但是我们一定要看到北京目前正在面临最深刻的城市问题：那就是人口管理。我们甚至认为，2017年北京“317新政”的出台，不仅是贯彻“房住不炒”的中央决策，还有一个更深层的原因，那就是通过严格的楼市限购来达到“严控常住人口流入”的目标。
2016年年底，北京常住人口达到了峰的2172万人，比2015年再新增3万人，而北京城市总规里要求的控制人口目标是2300万以内。
所以如果按照这个速度发展下去，北京常住人口目标是很难实现的，所以利用最为严格的限购来控制人口流入，就成为重要手段。
在这种背景下，商住也被严格控制了，因为商住也是常住人口居住的重要载体，目前北京商住已经高达20万套以上，保守估算会有接近50万人居住在商住中。
双管齐下，2017年北京人口流入开始出现“负增长”，2018-2019年持续负增长，北京常住人口总量目标控制十分理想。
纵观，我们也可以发现：控制人口目标和楼市政策之间的关系，非常紧密。如果一个城市要严控人口增长，一定是限购最为严厉的地方。
相反，如果一个城市以常住人口增长为目标，楼市政策一般都比较宽松。最典型的，就是环京地区。
在2020年确定要增加常住人口之后，环京地区其实已经逐渐放开“落户”，同时限购政策逐渐走向“宽松”。背后的逻辑就是：既然要新增常住人口，那么人口进来对居住需求的管控就必然要松绑，实现“人有所居”。
不可能一边允许人口大规模流入，而一边却又对人口购房执行严厉管控，这种完全相反的政策目前还没有看到，包括深圳、珠海、广州、杭州等人口大规模流入的城市，其实限购条件都非常宽松。
所以在目前“依然严控人口”的北京，楼市政策出现大规模放松的可能性基本不存在，除非北京调整人口策略。但是北京目前存在另外一个问题：那就是人口分布的严重不均衡。
比如东西城核心区的人口密度高达2.3万/平方公里，堪称全世界人口密度的地区，已经是“城市”的标准了。
同时朝阳、海淀、石景山、丰台等四大城区的人口密度也高达7551人/平方公里，是“一线城市”的标准了。
而昌平、大兴、顺义、通州、房山等新城的人口密度仅有959人/平方公里，比二三线城市还不如。
如果我们把北京看成是一个“国家”，那么东西城就是“全球城市”，四大城区就是“一线城市”，近郊新城就是“二线城市”，至于远郊地区就是“三四线城市”了。
内部人口分布的严重不均衡是北京目前面临的难题。
根据北京城市新总规，到了2020年北京城区人口要降到1080万人以内，但是2019年年底北京六大城区的常住人口依然还有1124万人，距离规划目标还有超过40万人的差距。
在这种背景下，如何尽可能的把“城区人口向新城板块疏解”就成为楼市政策“微调”的主要方向，北京人口分布的“结构性调整”大戏即将上场。
“因区施策”从而腾空出世：根据各区情况不同，而进行楼市政策微调，成为指引人口疏解的重要方向。
因为如果整个北京市都是一个楼市政策，那么人口选择买房一定是城区，配套成熟，教育条件优越，交通高达便捷，同时还是产业中心。
有什么理由不选择居住在城区，而去郊区买房？我们认为没有理由！在这种背景下，城区人口是很难疏解出去的，因为只要有购买能力，一定会选择在城区居住。
而且北京大部分都是“卖一买一”的改善需求，对城区住房的需求就更大了，就算多花一点钱，选择在城六区居住也是最理想的选择。
这就是北京城区人口“下降缓慢”的主要原因。那么，如果北京真的执行“因区施策”，哪些地区可能会有政策调整？
，承接城区人口越多的新城，政策微调的可能性越大，尤其是大兴、房山、顺义、昌平等新城，此外怀柔也有可能。
其他像门头沟、密云、延庆、平谷等微调可能性不大，原因是这些区域是生态涵养区，拒绝人口集聚。
第二，通州“微调”的可能性不大，原因在于通州本质是拒绝常住人口聚集的，属于北京未来重要的产业核心区。
2015年通州正式执行“双限”政策，其一是为了避免市场炒房，第二个层面则是为了避免人口高度聚集通州，通州的定位是大力发展新产业，是一个宜居宜业的新城。
北京这儿多年的城市发展，东西城的发展成为了“心病”，人口大量聚集，导致城市病突出，人口密度差点成为了全世界。
未来通州的发展要避免重蹈“东西城”的覆辙，尽可能降低人口密度，土地资源重点用来发展产业，打造北京产业新标杆。
所以如果通州不严控住宅开发，执行严格的“双限”，恐怕未来将会成为第二个“东西城”，人口密度极高，大城市病凸显。
所以通州不会调整限购政策，未来在通州就业的人口，只能去周边居住，形成“环通州楼市”，比如目前已经松绑的北三县地区，或者是亦庄地区，也可以考虑朝阳地区来居住。
综上所述，我们认为未来北京楼市将会面临“变局”，而这种变局不是来自于总人口的快速增长，而是来自于人口分布的结构性调整：，城区人口的疏解将会成为下一个阶段的重点。
北京未来五年的重点目标，是实现人口分布的结构性调整，是大力疏解城区人口向近郊区转移的重大任务。
第二，在这种背景下之下，北京“因区施策”是调整人口结构性分布的重要手段，有望实现城市人口发展的总体均衡。
第三，未来城区人口将主要向“新城”及“北三县”地区疏解，用来缓解城区人口的压力，因此带来楼市政策的“微调”。
这样一来，北京的新城包括大兴、顺义、房山、昌平等有望迎来一轮红利行情，同时对于环京楼市也有恢复性增长。
京津冀最难的时刻即将过去，2021年迎来“结构性”红利时代。
大山说房2020-09-14 16:27:35
