9月4日，2020年中国国际服务贸易交易会.全球服务贸易峰会在北京隆重举行，“北京服贸会”被确定为国家三大展会。
9月5日，北京市领导在高峰论坛上宣布“北京将设立以科技创新、服务业开放、数字经济为主要特征的自由贸易试验区”。
9月7日，国务院正式批复《关于深化北京市新一轮服务业扩大开放综合试点建设国家服务业扩大开放综合示范区工作方案》，该批复中，把北京确定为“国家服务业扩大开放综合示范区”。
9月8日，北京在服务业扩大开放暨企业全球化论坛上宣布：北京将举全市之力，抓紧制定具体的落实方法，打造国家服务业扩大开放的示范区，建设以科技创新、服务业开放、数字经济为主要特征的自贸试验区。
这一系列的动作，意味着北京将要重新“回归”经济中心的城市发展功能，也要为全面经济开放、稳增长发挥核心的先导作用。
核心表现就是“双区叠加”：北京自贸区+服务业扩大开放综合示范区。
未来的北京，在“双区”叠加的作用下，人口、产业将会重新聚集，彻底扭转“外来人口流出”的局面，实现总量和质量的双重飞跃。
要知道从2016年开始，北京外来常住人口就开始减少，到了2019年外来常住人口减少了接近80万人，平均每年大概流失20万人。
从2020年开始，北京将有望扭转这种局面。
那么，为什么会出现这样的重大变化呢？我们认为原因可能有三点：
，随着中国南北经济差距越来越大，北京作为北方核心城市，可能将逐渐确定“北方经济中心”的地位。
从2001-2008年，北方经济比例一直都维持在经济总量的41%-43%之间，与南方“难分伯仲”。
但这种趋势在金融危机爆发后发生了逆转。
特别是从2012 年后，北方经济占比大幅度放缓，2016 年首次降至40%以下。2019年北方经济总量仅占的35.5%，南北经济“失衡”。
第二，京津冀城市群中，天津“不太行”，雄安“又太远”，北京应该回归，重新挑起“经济中心”的重任。
过去这些年，北京一直在“纾解非首都功能”，淡化经济中心的定位，而是把重心放在“政治、文化、科创、外交”等四大首都功能。但是从目前来看，天津经济还在“挤水分”，人口吸引力及产业聚集力都相对比较弱，短期内恐怕很难承担起北方经济中心的地位。
而河北雄安新区的建设还在起步阶段，等人口及产业的聚集，还需要很长的路要走。所以，无论是天津还是雄安新区，目前都挑不起北方经济中心。京津冀城市群的经济中心重担，唯有北京。第三，北京拥有的资源和优势，持续做大做强北京，形成“首都经济圈”，打造成为京津冀，甚至是北方的经济核心地带。从一线城市资源优势比较看，北京都可以轻松“碾压”对手，被称之为“超一线城市”，是未来中国最有希望成为“全球中心城市”的城市。北京拥有的高校资源，医疗资源，总部经济资源及科技金融实力十分强大，从人才、资金到市场，北京都是“”的。从过去十年，北京和上海的GDP总量对比看，北京如果“敞开了”去发展，超越上海基本上是没有任何问题：2010年北京经济总量仅有上海的82%，到2019年已经基本追平上海。未来的北京经济总量至少是1.5个上海，2个深圳，2.5个广州。
而在这种发展背景下，“首都经济圈”就会逐渐形成，与“东京都市圈”可以相提并论：以首都为核心，形成“小首都圈”和“大首都圈”。
“小首都圈”主要包括“一都六县”，以北京为核心50公里范围之内，包括首都+北三县+中三县，就是北京和廊坊地区。
小首都圈未来人口将会突破4000万，是首都圈经济发展的核心，也是整个京津冀地区经济产值的版块。
大首都圈将以北京为核心的150公里范围，包括一都一区六县四市，主要是北京，雄安新区，北三县，中三县，天津市，唐山市，保定市和张家口市，预计人口将会突破1个亿。
不管是“小首都圈”还是“大首都圈”，北京都是中心中核心，北京经济强大，是首都经济圈的核心动力。北京强，则首都经济圈强，则京津冀强。
从房价格局上也会体现出以上的基本格局：小首都圈将会成为京津冀地区房价的版块，其次是雄安新区，最后是大首都圈的附庸城市。
根据以上的变化，我们大胆作出以下预判：，未来三年，北京房价有望再上一个台阶，均价可能将会触摸到8万+的水平，从而超越深圳。
2021年，北京楼市有望迎来一波经济推动型行情。北京楼市从来不缺需求，缺的只是预期和购买的勇气。
第二，未来三年，以廊坊为主的环京楼市将会“逆袭”，出现恢复性行情。在过去三年，环京楼市惨遭腰斩，出现了“非理性”的降价促销。
这明显有违国家对于楼市的“三稳”目标：稳地价、稳房价、稳预期。环京楼市将会在政策、经济、人口、产业、地铁等多种因素推动下，出现恢复性行情，重新回到健康发展的轨道。
第三，北京商住市场有望在2021年也迎来“触底反弹”的机会。
北京商住市场这几年真的太惨了，价格已经接近“地板价”，大量商住资金“被套”，从而形成了巨大的存量。
从2021年开始，商住市场应该会逐渐出现稳定回暖。北京崛起，这是新一轮的巨大契机！
大山说房2020-09-10 10:46:06
