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提问：首付子弹450，首付首贷，求推荐北京北面次新楼盘，五年后有换房打算，故希望能跑赢大盘，其他要求可减弱。

回答：450万对应1000万上下的房产 5年后换房，可以考虑投资，建议不要限制，而且北面没有合适的楼盘 更推荐看 双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新

提问：房姐好，我们现在手头有550-600首付，置换，需卖一个小两居，甘露园附近。我们现在孩子十个多月，想换一个综合各方面都还可以的房子。目前初步确定在东四环附近，您有哪些小区可以推荐呢？至少两居，85 平以上。

回答：你好，子弹600，选筹范围非常大，望京。 望京的主要开发时间在2000年前后。 当时流行大型的塔楼建筑，所以你能看到望京西园一二三四区，以及一些当时的刚需住宅小区，望京西一片，基本都被高塔填满。 随着外企入住，不部分较为高档的小区开始有一些低密度的板楼出现，主要是宝星，慧谷，大西洋，果岭里等小区，相对品质高一两个档次。 剩下也有非常多的公房社区，花家地，利泽西园，南湖，夹杂着苏式六层板楼和90年代的老塔楼。 望京整体不是很便宜 追求品质盘的如果有低价可以考虑，比如融科橄榄城8万 稳妥的，华鼎世家6万

提问：房姐，你怎么看慧忠里学区呢？

回答：亚运村这边外国语学区，房屋比较老，价格略贵。 在嘉铭桐城收掉几个弱学校后，慧忠里的价格因此变得更贵了。 同类的选择中，望京的学区风险更低，成长性更好。

提问：房姐你好，夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住，价值约600，无贷款；父母名下海淀双榆树同小区一套自助，价值约900，无贷款；此外，夫妻名下还有海淀美林花园一套，价值约1100，贷款200，目前对外出租。家庭税后月入5w，手头现金100w。父母还有二套房的资格，想利用抵押等方式再投资一套，请教房姐该如何操作。谢谢

回答：建议抵押掉你们名下两套，差不多能有900左右资金+手中100，父母的保留降低他们的负债率，为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀，有一定风险，再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积，做进攻型资产 淘望京片区次新盘

提问：房姐元宵节快乐！请问～男友sfsd组合贷在三元西桥曙光里97年老破小，目前我俩通勤居住都方便。考虑房情疫情，想把我sfsd资格在婚前用上，投资为主，未来二换一大。我俩毕业不久 国企 考虑能够承担的还款还贷压力，预算有限200-250w，朝阳丰台大兴，离地铁近，能改两居的一居户型。 请教房姐，这个思路合适吗？如果是2000年后次新，哪里投资好些，看常营 西红门 丰台科技园怎么样？如果是满五老公房就比较受限，多是近主城的小开间，有没有推荐的区域？我的情况下，一类经适房和限价房适合吗？期待姐的答复

回答：婚前用掉你的sfsd是正确的 西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 常营对接的是东三环，国贸CBD连片产业区。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化未来发展不好说 建议 常营>西红门>丰台科技园 经适房有笋盘可以看，主要税费高变相提高了你的首付。 限价房不适合投资。

提问：房姐好 目前SFSD 子弹300 想购入朝阳标的 能帮看下东三环锦湖园公寓有没有性价比。或者能推荐下东三环附近可投标的吗？谢谢

回答：有合适的价格可以入 还推荐 朝阳公园一带 清境明湖一类的公寓，南边的丽景家园。 还有 十里堡、朝阳无限周边都可以淘

提问：房姐你好，我有工作居住证，手头有不到300的资金，看中了北京朝阳财满街的70年商住，475万，可以贷款，每平米合下来不到3万，我想问财满街70年产权的商住和青年汇这种50年商住相比是否真的有优势？你是否推荐购买？还有没有别的选择可以推荐？如果买70年住宅的话，顺义的《公园十七区》特价房450万，是否推荐？谢谢

回答：当下环境 商住再便宜也不要看，70年和50年没有本质区别。公园十七区属于限价房 自住可以，投资角度不推荐

提问：房姐 目前疫情情况下 想建仓北京 您觉得大概几月份会回暖

回答：通常来看，流感一般在春季结束。 按照官方数据，疫情传染性增强，致死率下降，大概率不会爆发严重。 乐观估计3月份出现回落，结束戒严后，可以陆续开始看房。 如果3月份结束，行情大概顺推延迟3个月。

提问：房姐您好！京户，夫妻二人45岁，家庭成员4人。目前有东铁营桥92平两居。想换卖了加上贷款，换一套大三居或者四居自主为主。目标锁定在西红门九龙山庄或者九龙花园选一套老破大（600个左右），或者西红门荟聚附近临近地铁的，您怎么建议？

回答：西红门商业发展还不错，在大兴自住+保值是不错的选择 九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房，周边配套很成熟，不过大兴从保值角度次新同时也要接受溢价，或者折中看2000年后的盘

提问：房姐，本人想在石景山置房，预计700左右的房子，昨天看了您关于石景山的回答，请问有好的小区推荐吗

回答：整个石景山区，我们不做为选筹的推荐。 除非在石景山的工作无法挪动，或者为了尽孝养老，一般不建议选择石景山，即使是从公主坟开始分叉，选择海淀五路居周边，或丰台地铁线一带，都要远远好过石景山。 而700万以上的市场，最核心最值得购买的地区是在东四环，望京这两个区域。 买房选筹，首先从首付的资源，个人的客观情况，需求来进行解题计算。

提问：房姐，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房源可以跑赢大盘？

回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半，到大望路1，已经是接驳产业区的城区居住区。 天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。 17号线开通，可以直接接驳东二东三环。 13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。 天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价格足够便宜就可以跑赢大盘。

提问：房姐，您好。目前情况stsd，子弹400。还款能力为每月到手1w，在租房情况下每月能拿出5000还款，另外父母能帮忙每月还1w。主要目的为自住保值（未婚暂不考虑上学），倾向于建材城东路单位附近的富力桃园89两居（全下来550左右）和北七家万科翡翠公园118三居（总价680左右22年底交房），请问这两个选择优劣如何？另外我是否还有其他更好选择？谢谢。

回答：翡翠公园>富力桃园 另外新盘可以看 万橡悦府、中海寰宇天下 如果不是新房癌的话，二手性价比会更高，选望京、酒仙桥、朝青板块

提问：房姐您好，我想咨询一下，望京的融科橄榄城一，二，三期对比北苑的亚奥金茂悦，哪个盘更好，怎么选择？手持资金1000万，没有sfsd，改善需求，5~7年后再售出，这样的情况，应该选择哪个盘比较好？非常感谢

回答：融科橄榄城>亚奥金茂悦 亚奥金茂悦在北苑属于品质改善盘 相对也有溢价，离中心城区有段距离。投资角度北苑可供选择的不多，整体价格不算洼。 融科橄榄城虽然也有品质溢价，但望京的开发潜力还很大，意味高净值之人群的持续流入，后期接盘不用担心

提问：请教房姐：河北户口，北京工作有房，孩子在京读一年级，为了孩子正在办理天津户口，想在天津买房，在哪个区买什么样的房合适？孩子什么时候转过去合适？只是为了孩子上学请房姐赐教我就听你的了！预算50万-150万

回答：你好，如果是考虑性价比，目前天津比较推荐海教园板块，地铁沿线单价1.8左右可入。优点是有南开学区。 如果是考虑教育，建议和平区

提问：房姐您好，想咨询：首付子弹200-220万，首套首贷，纯投资一个房龄别太旧的两居户型的房子，麻烦推荐的几个区域，能推荐一些目标小区；本人码农，在北边工作（目前在西北），若能兼顾自住更佳，如果自住和投资较难兼顾，那就投资优选。感谢感谢

回答：1. 石佛营找单价5内，90年后的老公房，或者老小区。 2. 京棉新城，甘露园淘02后的老小区，单价5.5内的。 3. 天通苑淘一套满五商品房2.8以下的

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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