京城公，15年房产买家。你相见恨晚的买房导师，已为5000人提供优化买房解决方案。公不像其他自媒体，话只说一半让你云里雾里！公用实战经验给你有用的建议指导。
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01
提问：最近很迷茫，工作和房产都有问题。目前在哈尔滨上班，家庭共有四套房，总贷款200万，收入在哈尔滨略高。去年打算以后去天津发展，有利于孩子考学，孩子11岁。现在已经找人把户口落在天津，来了几次发现天津经济环境很一般，也缺少足够的活力。又看了其他城市，觉得杭州，自然环境好，未来有发展，其实房价和天津市区差不多。目前子弹100W，不管是天津还是杭州勉强首付够。离开哈尔滨，收入中期内会减半，工作、上学、买房到底怎么取舍？头很大！盼公回复。
回答：比较哈尔滨、天津、杭州，其中杭州城市的发展定位很明确，杭州都会享受到长三角地区发展的红利，像最近蚂蚁金服上市等也会间接支撑杭州的房价。而身为直辖市的天津，在京津冀一体化大环境下，还没有明确的方向，被北京虹吸效应导致停滞不前好几年。
在你提供范围内，建议是去杭州。工作短期走下坡，可杭州发展机会更多，只要提升自己的竞争力，收入总会升回来；孩子教育上，杭州也不会输给哈尔滨和天津；资产配置上，哈尔滨留1-2套自住即可，其他置换到工作城市。千万不要想着从哈尔滨离开去杭州，然后孩子在高中时又去天津。那样的话，频繁往返的成本，也不是一般人吃得消。
不清楚你是否还有其他背景信息。我提出的一种新可能，供参考。为何不来北京发展，比天津和杭州都好。具体策略，见内 部分 享！
02
提问：公，您好，看了您文章好久，但我觉得每个人的情况总有特殊性，还是很期待您的回复。本人外地户口，老家有房有贷还未下本，子弹250W，买二套总价封顶就400W左右了，也没想到办法凑更多。自己和另一半都是互联网大厂上班，望京，估计未来有机会跳槽也就是在望京、中关村、上地范围。要自住，找个两居，希望交通便捷，周围有大商超配套，但短期不考虑娃上学的问题，未来五年可能再根据新需求置换，同时也还希望能保值。有几个方案：1，大兴区西红门附近，兴海家园星苑、宏大南园、宏盛家园，看起来附近配套还不错，听说未来规划也挺好，但离上班较远。2，公老提的东边朝阳区，找一个面积还凑合（70平+）各方面平衡的很难，目前打算到定福庄淘淘。3，立水桥附近，佳运园，溪城家园。
刚开始看也没啥经验，还求公指点，少走点弯路，十分感谢！
回答：1. 西红门未来有一定的商业价值，以看次新为主。在大兴区算是商业配套齐全的居住区。但从通勤角度，不太方便；2. 东边朝阳可以看石佛营、常营板块；3. 其实回龙观推荐的板块，大批码农的聚集区，可以看下 新龙城、智慧社。
03
提问：有北京工作居住证，已经在京有自住一套，已有公积金贷款100W，月供可用每月提取公积金可覆盖；在天津一套，已出租，无贷款。父母和孩子在天津市区租着一套住，现有子弹200左右，计划再买一套：1、天津自住三居；2、或者，北京一套纯投资，比较关注草桥、角门东、北工大、潘家园这几个地方。疫情也马上过去了，有什么建议或者评价么？
回答：建仓北京！投资最关键就是不要亏，所以要稳上加稳。北京在整个北方一城独大，天津仅剩下高考优势，既然已有一套，就没必要加仓。子弹200万，可以在你说的几个区域内淘笋。其实你的资源还没有充分利用，见内部分享。
04
提问：公，您好！我们在京的购房资格，21年底才下来。担心北京房子2021年涨价，考虑现用老人名在二线城市先买一套200万的房，先上车。两年后孩子去东城上学，肯定要买房子，到时再卖掉200万的房子，再去东城买。想来想去，现在要不要全款买200万房子，取决于2021年北京房价涨不涨，还有200万房子购入一年后卖掉有多少税？请您帮忙分析一下，谢谢！急盼回复！
回答：不建议这么操作。频换换房，会吃掉一部分利润。平时节省生活，攒不下几个钱，可到房产交易上，稍微认真些就省个大几万。给你个方案，需要认真执行：用你们名直接买入，正常付定金签协议，但用拖延流跟房东协商，要等资质下来之后再过户。为保证拖延期间的稳妥，需要配套有方法控制风险，见内部分享。
05
提问：公，18年沈阳浑南南站附近的公寓，听公寓风险高，“六大坑”。请问这个区域发展如何?在老家菏泽还有一套学位房，有贷款，出租中。因为长期在北京工作，所以想在固安买一套，请帮给个参考方案。发现之前买房子欠考虑，导致目前资金回拢有困难。已经在外省市有贷款，再买北京二手房还可以贷款吗？
回答：沈阳南站附近，是浑南区重点打造的中心区，未来会享受到打造高品质生活服务中心的政策利好。区域发展还是不错的。
公寓没学位，商水商电，40年产权。最重要是3点：杠杆率低，贷款期限短， 30-60%的土地增值税。最后这3点，直接决定公寓没有投资价值，尽量回避。
固安距离北京50公里远, 若在北京上班，很难成为稳定居所。固安的利好程度有限。在所有环京板块中，应该优先考虑北三县，尤其是大厂和燕郊。贷款其实不是问题，经常看我文章的都理解，见内部分享。
06
提问：请问房产投资各种模式中，是否有用住宅一层给商用出租的？住宅的，商用的房租。坐标太原，sfsd资格BF投资2套一手房，投资标的为品牌开发商大型社区，只单个小区就2000户以上。在人流量最集中位置，最适合的住宅一层。投资盈利点是单价低、租金要高，来个双重保险，交房后没住，直接租给商用，目前租金预计4%，房价已涨40%，首付翻番。接下来是长持还是平仓出手？谢谢！
回答：担心你价格上的测算不准，购入价格高溢价。
做为住宅，4%的租金算是不低，但是在光大二三线的品质住宅中也不少见。比如环京很多叠拼就能租到这个水平。可租金高并不意味着房价就上涨快。纯投资，在太原，要对市场十分熟悉，专业的那种，否则很容易入坑。
租金高，常见3种情况：1、租给外籍人士，需要小区长期获得老外的认可，否则租金不稳定；2、分割出租。几乎只剩下卧室、卫生间，大一点的客厅都会再次分割。这种容易引起邻居投诉，打理起来也麻烦3、改做民宿，需要有很好的运营经验，对房产的位置和环境要求比较高。太原新晋祠路那边就有，有幸我也住过一次。
太原不是强二线城市，在紧抓环保的大背景下，更难脱颖而出。房价基本随着大势涨，本地人自住随意，毕竟日子都要过。如果是投资还是需要选择更有价值的城市。找地铁沿线，人气大盘，谨防溢价盘。是否值得换筹，还是要结合具体标的来判断。太原总体上向南发展，如果位置不差，房龄较新，也可考虑长持，或者出手一套做裂变。
07
提问：公好，在枣营南里有个老破小，想增加住房面积，暂时不考虑学区，主要是自住+保值需求，以下2个问题还请解答：1.枣营、望京、石佛营和十里堡，哪个合适？或者其他推荐？2.今年换房，先买再卖还是先卖再买，有什么不同？请公赐教。
回答：1. 不知道你的预算情况，假设总价800W以上，望京＞石佛营、十里堡＞枣园； 2. 新手还是建议先卖后买，操作准备上同步进行，但是一买一买两份协议要按顺序，尽量拉长交易周期。
08
提问：公辛苦！ 1.请问丰台大成路的保利和光108平户型如何？自住+投资的考虑； 2.您一直推荐二套全款抵押，子弹不够的话按揭+二抵是否也可以呢？有什么不同么？
回答：1. 保利和光逸境，单价8.5+，贵了些，投资价值一般； 2. 全款更容易获得低价，整体费率大概率是全款抵押便宜。
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京城包租公2020-07-23 07:20:00
