继去年6月14日上海发出《关于实行投标人代表签署不参与围标串标承诺书的通知》（简称《通知》）不到一年时间，由中海、华润、万科三巨头参与的围标上海北外滩黄金地块事件就发生了。
由于参与企业非常知名，再加之发生在上海这个中国经济最活跃的话题之地，消息一出，立刻引起热议。
为什么发生在上海？为什么企业敢这样做？土拍各类问题的根源是什么？房产特约评论员蔡为民对这些问题进行了一一解答。
为什么发生在上海？
，从这块地本身来说，这几年间，上海土地招标的很多地块一般都附带多个条件，比如一定比例的保障房、公共设施配套、自持等，要求很多，虽然这类地块总底价相对不高，但把这些附带成本换算下来，总价也不低，如此开发商获利空间就不断被压缩。
此次上海北外滩虹口这块地比较纯粹，只有很少附带条件，所以引起不少开发商关注。地块优质，政府也希望能够以不错的价格成交。
第二，其他城市土地招标也会发生类似情况，只是情节不同。这种情况特别容易出现在地价房价较高的一线城市，北上广深都是如此。
归根结底，这是由现在的房地产制度决定的。土地招标市场化，房屋售价行政化，市场手段和行政手段的分裂，导致两者之间出现了矛盾。而这个矛盾就必须通过压低成本来解决，否则开发商面对的是未来不可知的价格、企业亏损或其他更糟糕的状况。
开发商为什么敢这样做？
因为在开发商的思维逻辑中，这本来就是常态、习以为常的事。这一次事件只是“潜规则”台面化而已。
去年发的《通知》，也意味着政府知道这种情况普遍存在，所以才要调整，免得最后伤害到政府自身的利益。
小打小闹就算了，这一次这么明目张胆，一副无所谓的态度。政府也可能会想，不要到时候被认为政府也参与其中，串通一气，反而给自己制造更大的困难、麻烦。
上海土拍新规，有效申请人数由“三人”变成了“六人”，这个规定能够规避问题吗？
土拍价格越高对开发商越不利，所以，一般开发商会互相探询、互相合作或彼此协商。上海本次围标事件之前的招标规则是限制三家入围，三家企业互相之间很容易沟通并达成共识，但要想摆平六家就不太容易，而且六家合组公司开发，很难。
尤其是像上海这样的城市，能够进入到招标的房企，一定是性的房企，这些老总在各种场合都会碰面或有一些交情，那就更好沟通了。
比如，三家的时候，A公司特别想拿下这块地，因为旁边已有自己公司的地，那就可以跟B、C两家公司沟通好，这块地就礼让一下，下次B或C势在必得的地，A也配合一下。三线以下城市，基本上都是协调的结果，一家得标，其他陪标，突然有一家中途插进来，反而会被认为是破坏游戏规则。
所以，你看，三家就很好商量，但六家就很难做到一个全面的串联。因此也就很难达到一个围标的效果。不过，你可以劝退你的竞争者。
您怎么看待土拍“打分制”以及它的利弊？
打分制不是一个是非题，有利有弊，利＞弊。
从评判标准上来说，纯粹“由价高者得”是弊端，游戏规则有漏洞，有机会内幕操作。
但从筛选方面来说，打分制可以避免资产流入到没有能力的企业手中。
假如地块被一个皮包公司拍走了，这个公司没有任何经验，还到处借钱，也出不起给设计师的钱，产品质量也无法保障，没准最后还烂尾了。最终损害的是消费者利益。
所以，打分制有利有弊，是一个必要之二且相对公平的规则。就像高考一样。
如何从土拍规则或政策上，平衡地方政府和开发商之间的利益？
土地越来越少，房子越盖越多，尤其是一线城市。未来终究其他城市都会是这样。有个数据，按照人均40平米计算的话，我国房子已经够30亿人居住了。
因此，地方政府需要思考的是：房子如何和人口挂钩。否则就会出现像底特律那样的情况，城市人口不断流失，但与此同时，政府还在不断卖地，城市在不断盖房子。房子卖给谁呢？
土拍乱象问题的根源是什么？怎么破解？
这么多年土拍没有变化的就是价高者得，按照市场化手段操作；但销售端却行政化：限价、限购。于是，两者矛盾出现了。因为，谁都不会做赔本买卖，开发商就会想，我既要面对土地招标的市场化，又要面对房屋销售的行政化，我该怎么做？
为确保自己的利益不受损，开发商就会想方设法控制成本，比如和其他企业联合围标，再比如，开发建设偷工减料，先把自己的利润留出来，让销售有弹性空间，同时也预防来自政策方面的变数，所以你会看到这两年房屋质量问题频频出现。
所以，政府就需要通盘考虑土拍，这是源头。假如只是土拍归土拍，市场调控归市场调控，那就相当于源头和中间这两个环节断了，就会出现各种问题。
总之，要么都行政化，要么都市场化，要么都行政化+市场化，也就是说开发商和消费者的利益都考虑到，让整个链条没有变数，这很重要。而且，这也会鼓励开发商好好盖房子，而不是只要考虑成本。
除了调控本身，开发商还面临哪些压力？
还有通货膨胀的压力。美国现在无限量印钞，向全世界输送通货膨胀，中国能不能避免，现在还不知道，这就是个变数。如果会呢？那开发商三年后才能盖好的房子，现在就限定好价格了，但成本还在不断上升，开发商压力就会很大，那就又会控制成本，因为通货膨胀意味着钢筋本来一吨800元，后来又变成1800元一吨了，那开发商为了节省成本，本来用10根钢筋的，替换成了用8根钢筋。
假如因为通货膨胀压力太大，这个时候政府放宽一下的话，就会失信于“民”，这个“民”指的是其他房企。因为其他房企会想早知道有变动、有宽松，那我也来参与投标。你都告诉我3年后只能卖5.8万，现在说因为通货膨胀，可以卖到7.2万，那早说嘛，我也来投。而且消费者也会疑惑，怎么价格又变了，这个锅谁来背？
消费端可能更关心的是房价，您认为接下来房价的走势会是什么？
中国房价支撑来自两方面：
，中国利率还是正的，美国都变成负的了。预想中的或进行中的外资有可能持续进入中国，但资本都是逐利的，房地产恰好是一块肥肉，所以外资就有可能通过银行进入市场或资金方直接进入市场，这就对房价形成了支撑作用。
第二，全世界很多地方都还在发钱，中国发不发呢？中央最后可能还是会通过变相方式发钱，发钱会引发通货膨胀。而大家都知道房地产保值，所以房地产就顺势起来了。
和讯房产2020-06-04 09:01:37
