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提问：房姐，你好。北京回龙观经适房两居，子弹200多，想置换一套，sfsd，只想公积金贷，两人工作在昌平生命园和右安门，自主加增值，在哪里选比较好。

回答：为什么不组合贷? 公积金上限太低 如果要兼顾双方工作地，建议看 回龙观、西三旗、清河 板块，以两居为主

提问：房姐好，近来拜读文章深受启发。本人房产小白，名下西三旗两限房1套出租，因孩子二年级租住在中关村，子弹只有100，无贷款，家庭年收入40。想请问我这种情况是1.卖房贷款在孩子学校附近小改善还是买远一点继续产住分离，或者2.抵押投资朝阳老破小，以后再改善，但是不知道两限房能否抵押，现在满五可能相对好卖。谢谢

回答：两限房投资属性较弱，本身也可以抵押，如果不考虑自住还是建议卖掉 产住分离更合适，学校附近学区溢价严重不适合投资

提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。

回答：如果短期电梯无法加装可以考虑置换，怕错过，可以抵押再入一套 这一片像东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线都还不错

提问：夫妻sfsd，家里有皇城根小学，满二不。目前以租养租，想把卖了，大概能凑到700首付，再贷款上一套950以内的三居。问题如下： 1.纠结卖了是否可惜。有别的办法能不卖房高贷款方式达成目标吗？ 2.如下几个小区可否考虑？ 丰台方庄六号160平南北三居，不临街的报1050，临三环的报950，但怕太吵 东城华龙美晟，140的东南三居960 丰台鼎立水岸家园，130平南北三居，报1100 丰台金色世纪嘉园，147平东南三居，报980 丰台珠江骏景南区，170平南北四居，报920 丰台建邦华府，160平南北三居，报1030 东城中海紫御公馆，960南北两居过渡

回答：用完卖掉没问题，不建议长持 可以看下建邦华府和方庄6号，其它贵了不建议 另外推荐向朝阳双井看下

提问：房姐，您好！想问下刚需房，在西二旗附近上班，从居住 性价比考虑: 1.海淀清河附近的二手房，智学苑，铭科苑,怡美家园当代等，上班方便，但是楼龄担心投资属性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安宁庄共有产权房 西三旗共有产权房，跟周围的房子比，是否可购？。 3.朱辛庄附近的华润和小米的万象悦府，精装新房，离地铁近，但是，毕竟属于昌平区，配套好像也不好，有投资性吗跟1 2地段比呢？ 4.16号线西北旺附近的西山锦绣府，精装修，学校很好，但是，上班稍远一点，虽然是海淀区，但是相比1 2，优势是精装修新房，劣势是不是地段不好？投资属性如何？ 麻烦从居住，地段投资，性价比方面帮忙分析下，谢谢

回答：推荐1，楼龄在2000年后没有问题。 共有产权不适合投资，朱辛庄附近这两个盘性价比不高 西北旺也属于高溢价区西山锦绣府不适合投资

提问：房姐您好！新华联丽景珊瑚湾最西边紧挨酒店4层173平4室，二暗卫，第4个小房间无窗，北向两次卧视野稍欠，公司产权，含税费6W內。请权衡上述各因素情形下入手合适吗？感谢不尽。

回答：不适合。 珊瑚湾这类改善型房产，本身不适合带有硬伤。 越是刚需下沉的产品，硬伤的接受度越高。 另外公司产权的房子，隐藏风险的概率更大，交易的复杂性更高。

提问：房姐，坐标北京，现金40，天通苑08年之前的经济适用房，家中老人名。 1，此房能抵押吗 2，能贷出多少？ 3，再买的话，往东三四环区域，我这情况有戏嘛？ 谢谢。

回答：可以抵押 发房本，征信和流水材料进行评估 假设房子市值350万，抵押65成227万，首付267万，可以买一套600万左右的标的。 东四环可以淘一些低总价的00-08的商品房两居。

提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请房姐帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？ 期待回复，多谢房姐！

回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。

提问：感谢您回复了我上次的问题，不知道您还记得我的问题吗？因为我是房产小白很多不懂的地方，但是从您的回答中我有几点考虑1:买了投资房后，老人居住问题还没解决，是在亦庄我们现在居住地附近租房吗？然后把投资房再租出去？这样操作有利吗？不能实现以租养贷啊？2，全款抵压贷款后房产我们要持有多久才能获利或者说是卖出去？这个怎么算啊？贷款要等额本金吗？

回答：对，你理解的没错，职业多军大多都投住分离。 以租养贷需要看具体标地，目前北京还能实现以租养贷的，也就是天通苑大面积了。 北京现在还是逢笋入原则，只买性价比高的盘，市场价的8-9折左右，买入即赚，横盘期也有确定。 贷款一定是等额本金，年限越长越好。 小白建议把圈子的精华内容先学习下。

提问：房姐，我买新房，接待我看房的一直是开发商的销售，开发商说有个50万抵80万的活动，签订了合同，付首付后对我说，需要让我把这50万打到一个不知名的公司账户里，而不是首付款开发商账户里。我怀疑是销售关联的公司账户，我不想打款到这个没有给我任何协议的账户,我该怎么办？

回答：你好，这种情况可能是直接进了销售代理公司的帐户，建议去跟项目的案场经理和财务核对帐户信息，给个合理的解释，并签写一份承诺书。

提问：美丽的房姐，近期我看了一套老公房，因原户主户口不迁出，价格有一定幅度的优惠。请问这类房子能买吗？是否影响我落户或者后续有什么风险？谢谢！

回答：如果有约定迁出时间，一定要有户口押金，违约条款要写明包括违约金 如果你不落户在此不影响，风险在于你以后出手下家对此事的接受程度。

提问：Hi 房姐好！您一直推荐双井片区，请问乐成公馆您是否了解？比周围楼盘均价贵1-2w，如果自住是否可买？是否能保值？假设公馆不推荐，那么2000w在东边同等水平别的小区是否有推荐？另外，经济不好，买2000w这种价值的房子，是否应该看疫情过去了再说？谢谢！

回答：这一片首城，乐成，珠江 都属于品质盘，自住没问题。能谈到8左右性价比会不错。如果保守点可以等疫情过去

提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米758万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有潜力？

回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。 加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。

提问：房姐您好！新人首问， 不吝赐教，本人公职，单位提供公寓住房，因为有住的，又不善投资理财，所以平时很少关注房子。2015年，朋友说，平谷马坊镇新华联慧谷的房子不错，去看的当天就买了，一直没装修，前几天问中介，单价大概2.2。有两个问题请教： 1.您认为还有继续持有的必要吗？有人说22号平谷线通了，还有空间，这几天拜读了您的精华帖，我感觉未来没啥希望，所以想卖掉。 2.卖掉后能凑200子弹，您在精华帖中主要推荐东三东四老公房老小区，重点推荐了十里堡、石佛营等区域。本人住海淀，从未去过您推荐的几个区域，从投资角度，房姐能不能具体推荐几个不错的小区呀？

回答：1. 有合适的机会建议优化掉，不值得长持 2. 符合的标的并不多，很多小区自有个位数，建议都淘一遍。大的原则：尽量选90年后公房，85年前的不要考虑（影响未来出手和贷款），2居为主

提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）； 基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题 问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢 问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，潜力不如非学区盘。 我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益化。 深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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