我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，您好！回龙观龙华园，小三居87平，楼层2，装修较好，400.6万，自住值得入手吗？ 另外还想问下，洋桥木樨园的80年代的老小区什么价格可以买？将来还有空间吗？感觉到房子太老了。谢谢
回答：你好，400万的龙华园两居，价格肯定贵了 木樨园老小区相对没有溢价，靠近地铁的可以淘淘90年后的小区，单价尽量控制在4.5以内
提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？
回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下
提问：请问我现在在回龙观慧华苑有个顶层复式，127的房本面积只能挂420，中介说也就400成交价，租金自如也只能给到7200，同小区76平还能360-370呢……很是郁闷，房子现在可以不住不是刚需，不知是否该留？小区是回龙观元老级小区，很老，没电梯，外立面也不佳，地铁距离步行要12，但是生活便利度极其方便，难以想象的方便....是先租等等回天计划结束再说，还是可以现在就卖掉换到别处？我看建外soho 500w能买90多平，1w5租金....或者可有更好的建议？谢谢
回答：不要听信中介的，中介只为成交，不会站在你的角度考虑， 多挂中介，一段时间后你就了解真实情况了，不着急就先挂着慢慢出 建外soho不建议买，它有办公属性，不能以住宅的标准来看，不要只以租金来衡量
提问：房姐您好，我现在有北京工作居住证，sfsd资格，子弹250左右。我目前在中关村工作，老婆在国贸，想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居，总价475，首付245；另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房，总价465，首付177。两处房源都是满五年。 1. 子弹250，按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子，房姐有没有建议的区域或小区？ 2. 北京北两居是否值得买？立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么？ 3. 天通苑和立水桥离的很近，这两个区域房姐推荐哪里呢？ 4. 光辉里小区小两居单价超过8w，感觉性价比不高，房姐的建议是？
回答：250首付 买入500+的标的没问题，从性价比来看立水桥不如天通苑 推荐看500+的天通苑大面积 8W的光辉里肯定不看的，7万左右才有性价比 另外推荐看下 朝青、常营片区
提问：房姐，朝阳区看了一套五楼的老破小两居室，房东要价380万，谈到360万可以成交，但这个房子里面有两个户口需要等四年之后迁出，房东可以预留20万户口保证金。中介说如果迁不出，就相当于我340万买了一个有户口的房子。这种房子可以碰吗？有什么风险？求指点！
回答：户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万费用。
提问：房姐，疫情还在胶着状态，受疫情影响北京房价会降吗？上车的话什么时候出手比较合适？
回答：现实情况是，基本没有降价。 有少量我们盯着急卖的几套房，有大约2%的降价，例如从450降价到440。 提心吊胆北京在这场疫情里会降多少，其实意义并不大。 因为降多少，最终是市场说了算，谁也无法干预，只能认。 但比这重要无数倍的另一件事是： 如果经过这场折腾的疫情，北京房价还不降价，甚至不降反涨，持币待购的人，连后悔的的机会也没有。
提问：房姐好！目前在海淀有一套200多平米的，价格1700左右，2004年的一手房，没有贷款和抵押，房子位置非常好！挂了一段时间了没出手，一方面价格不理想，另一方面主要是不舍得。但孩子长大了，需要买房子，目前手里子弹不多。我和老公都在西边工作，孩子在东边工作。目前家庭月收入5万左右，在南方海边有一套100万的房子。请教您应该如何利用我们手里的房子来满足需求呢？一是有个，二是给孩子调出一套房子。谢谢您！
回答：1. 一换二 建议 一套选丰台品质自住房兼顾保值，孩子选择朝阳板块主要看望京或者CBD、朝青 具体需要知道预算再看楼盘 2. 保留现有房产自住，然后抵押掉给孩子在朝阳购入一套，根据家庭流水抵押出500-600比较合适，过多还款压力会较大
提问：房姐好，请问：北京，全款垫资买房，房证拿到后马上可以办理抵押贷吗？这个周期大概需要多长时间（垫资周期），贷款人必须是公司股东吗？法人是否也可以？另外，如果是私募基金法人，是否属于风险行业而受歧视？多谢房姐
回答：抵押贷分很多不同的产品。 有的可以做新房本，有的只能做老房本。 专业的操作下，如果考虑全款买房然后抵押，会在购房之前，先核查自身的贷款资质，确定针对不同类型的房产，可做的贷款范围，然后得到目标可选房源的范围。 在选定意向的标的后，签约之前，先评估房产的贷款情况。 提前准备好的话，拆借的时间大约20-40天，红本下来马上抵押。 贷款人必须是大股东，法人也是股东。 金融地产军人公检法都是被歧视行业，如果要贷款需要单独计划。
提问：房姐好，有几个问题想问下 1.您对怎么看？有对未来孩子上学需求，东西城非老破小是否可以购入？ 2.手上现金800+，还有首房首贷资质，单看投资哪个小区可以购入？买多大平米合适？ 谢谢！
回答：除非你对东西城有特殊情节，否则不建议 作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只做为居住肯定是不值的 建议学区老破小+一套自住保值是更稳定的配置
提问：(新人首问) 房姐你好，一线城市目前没有房票和资金，如果投资，二线城市，郑州 沈阳 武汉 ，这三个城市，怎么排序，能详细解释一下吗
回答：武汉>郑州>沈阳 前2者可以长投，强省会，有人口和产业支撑 沈阳只适合短投，现在入手单价8千，即可出手。
提问：房姐，首套首贷，手上500~600万，孙河有什么一手盘推荐的？
回答：顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。 自住看你自己的喜好，天瑞宸章附近的几个盘可以看看。 投资望京更好。
提问：你好房姐！我是深圳户籍，名下一套商品房，当年全款买入，市值500万，重庆一套，全款买入，市值200万。我老婆在老家一套，全款买入，市值100万；重庆一套，市值200万，办的按揭；她在北京已经有购房资格，以上住房都没有在居住。现在有可用资金500万。目前考虑投资再买房来把资金优化，实现资产保值增值，想了三个方案，请问如何操作购买和贷款方式会更加优化资产，1把深圳那套抵押贷款300万，再去北京按揭186万买套北京的；2深圳办理抵押，再卖套深圳的，再去北京全款买入一套再办理抵押；3之前全款买入的深圳和重庆各一套都办理抵押，再去深圳和北京各买一套。请指教，谢谢。
回答：的方案是深圳+北京各入一套。 深圳已经涨起来了，领涨区板块涨幅都在20%以上，二手房业主心里价位普遍抬升，不建议再追高。现在重点关注新盘，新盘价格涨幅不像二手这样快，备案—审批流程繁琐，导致部分新盘价格倒挂。 如果深圳能抢到新盘可以入手，没有抢到就暂时观望。 北京现在是淘笋的时机，市场已经回撤的差不多了，推荐的板块多淘一淘。 关于抵押，建议先咨询好渠道，等房子确定之后再加速办理，利率别超过7%，别让高成本资金在手里空转。
提问：房姐你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周边买一套房。400万左右，有推荐吗
回答：西北旺以前分析过 表面：高薪码农集中区，海淀学区，新房环境好。 本质：郊区交通割裂地段白领刚需房，码农自产自销定向收割。 西北旺在海淀都算比较贵的。 不如西二旗西三旗回龙观。
提问：房姐您好！目前北京工作居住六年有房票，家庭月收入3.5万，预计明年初回款有500，上海有套133平的三居室，满五，市值450贷款还有120，但因为地段不好，较慢，现在出租明年九月到期，希望能置换到更具空间的核心地段，并且准备搬去上海。子弹有限，不知道能否兼顾北京买房与上海置换自住，兼顾投资。资金使用上，不知道怎么操作才能更有效率，也不想还款压力太大。方案一先全款买北京的某老破小，再dyd，同时卖掉上海的房子，换上海更核心的区域。方案二先置换上海的房子，再用上海房子dyd在北京购买一套出租。不知有没有更好的方案。另外北京和上海能否建议一下购房区域或者小区？多谢
回答：上海性价比的区域 康城，九亭和江桥， 建议先置换主区域上海，再根据资金情况选北京，主看东三东四老破小
提问：房姐，本人想在石景山置房，预计700左右的房子，昨天看了您关于石景山的回答，请问有好的小区推荐吗
回答：整个石景山区，我们不做为选筹的推荐。 除非在石景山的工作无法挪动，或者为了尽孝养老，一般不建议选择石景山，即使是从公主坟开始分叉，选择海淀五路居周边，或丰台地铁线一带，都要远远好过石景山。 而700万以上的市场，最核心最值得购买的地区是在东四环，望京这两个区域。 买房选筹，首先从首付的资源，个人的客观情况，需求来进行解题计算。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-03-26 12:05:37
