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郑州大都市区投资价值分析

中指研究院 2020-03-21 08:07:07

Part 1

郑州大都市区简介

依据国务院批复的《中原城市群发展规划》,郑州大都市区范围包括河南省的郑州、开封、新乡、焦作、许昌5座地级市,国土面积31226平方公里,大都市区的核心——郑州是国家重要的综合交通枢纽。郑州大都市区作为领头羊,将引领带动中原城市群向具有国际影响力的城市群迈进。构建“一核、四轴、三带、多点”空间格局。郑州大都市区成为一个多层次发展的有机空间。

图:郑州大都市区

近六年来,郑州大都市区经济总量一直保持较快速的增长,2018年地区生产总值为19874亿元,接近2万亿,名义增长率为7.4%。从人口来看,根据《规划》,到2035年,郑州大都市区城市常住总人口将达2300万—2800万。

数据来源:中指地主,citymap.fang.com

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近十年来,郑州大都市区的房地产整体保持了高速增长。2019年郑州大都市区的房地产销售面积为5302万平米,市场空间较大,需求旺盛。

数据来源:中指地主,citymap.fang.com

郑州大都市区房地产开发投资额经过8年高速增长后,而2019年则恢复了6%的小幅增长,达到4494亿元;近十年来,郑州大都市区房地产开发土地购置面积主要是在400-500万平米之间波动,2019年土地购置面积为477万平米,与上年持平。近两三年的高位发展,正是显示了郑州大都市区进入红利外溢阶段。

图:郑州大都市区政策环境

Part 2

郑州大都市区各城市经济发展状况

从各城市经济总量占比来看,郑州占比持续增长,2018年占比为51%;其他城市占比均在10%到14%之间,其中许昌占比14%,新乡、焦作、开封分别占比13%、11%和10%。可见郑州市在整个大都市区里位居引领地位。

数据来源:中指地主,citymap.fang.com

从产业发展阶段来看,郑州市第三产业占比超过了一半,为54.7%,其余四个城市,除开封市第三产业占比超过第二产业之外,焦作、新乡和许昌均以第二产业为主,其中焦作和许昌的第二产业占比超过了一半。

数据来源:中指地主,citymap.fang.com

从常住人口来看,郑州仍以1014万居于首位,新乡第二,开封、许昌和焦作分列后三位。

数据来源:中指地主,citymap.fang.com

Part 3

郑州大都市区圈层区县投资价值分析

郑州大都市区发展前景看好,红利不断释放,而直接对接这种红利的就是郑州大都市区圈层的区县市,包括:武陟县、长葛市、荥阳市、新密市、新郑市、尉氏县、中牟县和原阳县。

图:郑州大都市区圈层的区县市

随着郑州发展红利的释放和周边地区自身的发展,区域价值得以显现。从城市基本面以及市场表现综合来看,武陟县、长葛市整体经济层面较好,与郑州的时空距离合理,产业承接能力强,经过综合研究表明:长葛和武陟是郑州大都市区中非常有投资潜力的两个区域。

长葛市基本情况

长葛的经济基础雄厚,2018年12月,入选县域经济投资潜力100强。2019年10月8日,被评为2019年度综合实力百强县市;入选2019年度投资潜力百强县市、2019年度新型城镇化质量百强县市。近年来,长葛市的地区生产总值保持持续增长,2018年达到630.2亿元,增长9%;长葛市的人口增长较快,2018年长葛市总人口为78.83万人,同比增长1%;从三大产业占比来看,第二产业占比,为72.8%。

数据来源:中指地主,citymap.fang.com

从长葛市房地产市场来看,发展比较强劲。2018年商品房销售面积76.26万平米,市场空间广阔;2018年房地产开发投资额为27.32亿元,同比增长36%;竣工面积在2017年增长到,达到84.93万平米。

数据来源:中指地主,citymap.fang.com

? 长葛市推出的优质地块:

地块位于长葛市北部,长葛产业新城核心区内,北接郑州航空港区,南邻许昌建安区,距离郑州南站约20km,距离新郑机场约25km,距离长葛北站约9km(郑万高铁);地块距郑许城际铁路产业新城站仅2km(预计2020年年底完工),周边产业新城服务中心、三大公园已建成,规划学校、商业、医院等城市功能配套,未来发展空间巨大。住宅70亩、48亩和75亩地块,计划2020年上半年出让。

图:长葛市推出的优质地块

武陟县基本情况

武陟县是焦作的东南门户,是郑州大都市区的西北翼,是郑焦一体化重要节点城市,2018年全县地区生产总值完成363.5亿元,人口74万人。是焦作市面积、人口的一个区县。西城东产,城市格局已拉开,魅力动线打通,核心区形象绽放,展馆、公园建成投运,创业大厦在建,酒店、学校、商业等配套在谈对外合作。

数据来源:中指地主,citymap.fang.com

? 武陟县推出地块:

① 高铁新城板块核心区地块A1/A2,地块位于武陟产业新城核心区,南距郑云高速嘉应观高速口4公里,西距武陟高铁站1公里,距武陟老城核心区5。地块西望龙泽湖、凤仪湖公园,北接龙山湿地公园,周边规划建设酒店商业综合体、金融港、幼儿园、九年一贯制中学等重要功能配套。A1地块占地面积128.3亩,容积率2.0;A2地块占地面积139.6亩,容积率2.0;目前,已完成控规审批、土地征收及清表等工作。

图:高铁新城板块核心区地块A1/A2

②木栾南部地块B1/B2,B1住宅111亩,B2住宅93.75亩,计划2020年6月出让。地块位于木栾南部片区,南距S104约500米,东距郑云高速嘉应观高速口1公里,北距武陟高铁站5,西距武陟老城区5。地块南邻科技型产业园区。周边规划生态水系公园、K12学校、幸福商业、康养中心、文体中心、连片住宅区等多种功能型配套。B1地块占地面积111亩,容积率≤1.8;B2地块占地面积93.75亩,容积率≤1.8;目前地块控规成果已出待批复,近期启动土地征迁和清表工作。

图:木栾南部地块B1/B2

③ 詹店水乡片区C1/C2/C3/C4,C1住宅面积40亩,C2住宅面积48亩,计划2020年4月出让;C3住宅90.3亩,计划2020年8月出让;C4住宅面积93.25亩,计划2020年6月出让,地块位于沿黄生态带,距离郑州CBD50公里,向南承接郑州主城区、向西接对武陟老城区。紧邻武陟产业新城产业片区,谋划打造詹店水乡片区,规划炎黄生态廊道、休闲农园、商业、学校等重要配套。

图:詹店水乡片区C1/C2/C3/C4

Part 4

郑州大都市区整体价值分析结论

郑州大都市区是中原经济圈的引领者,而郑州又是郑州大都市区的主导。郑州大都市区在人口、交通和产业等基本面上具有明显优势,未来有较大的发展潜力。郑州大都市区市场潜力方面郑州大都市区的房地产市场处于高位盘整阶段,但核心城市红利外溢趋势明显。并且郑州大都市区正在进入城市群发展的都市圈阶段,这个阶段中心城市的特征是红利外溢。总之,郑州大都市区基本面良好,房地产市场潜力大,郑州大都市区未来将向环京区域看齐,这波红利是周边区县的机遇。

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