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资色·深度｜如果万科业绩会是一场辩论会，论据充分吗？

和讯房产2020-03-19 07:59:08

资本市场对于万科3月17日晚发布的2019年业绩，给予了最直接的反馈。3月18日早间开盘，万科A股港股跌幅均超3%，截至收盘，万科A股跌6.44%，港股跌幅达11.42%，均创近来新低。

资本的“不满”主要系万科销售增速、净利润增速等指标均同比放缓、创近年来新低。

不过，对于相关指标下降的问题，线上业绩会上，万科管理层均有话要说。

万科总裁祝九胜回应称：万科的某些指标从数字看确实不是一个理想水平，但万科给自己的定位是，首先是看总体战略，而不是单纯追求单一方面。

万科内部对自己的总体要求是：要重视开发业务的规模，但更要重视回款水平、现金流，要持续提升经营管理水平、效率和效益，同时永远为客户做好产品和服务。

万科董事会主席郁亮的说法更形象：万科要当好农民种好地，做农民其实是不需要预测天气的，无论天气好坏都要种地，不能因为天气不好不种地，最后有可能颗粒无收，所以一定要把自己的种地能力提高。

现金流是的免疫剂吗？

【郁亮说】一种疾病在没有特效药和疫苗之前，要靠自己的免疫力和健康的身体基础去战胜病魔。对企业而言，同样需要强有力的免疫力和健康才能帮助企业渡过突然降临的危机。

而万科的免疫力和健康主要体现在，对客户的关注和对现金流的重视。如果万科能把客户照顾好，始终给客户提供好产品和好服务，公司就能在危机时赢得生存机会，在危机后赢得发展机会。

万科始终坚持现金为王，追求有利润的收入和有现金流的利润。我们连续11年经营性现金流为正，在量入为出的同时，保有足够的现金。我们不囤地、不捂盘、不拿地王，始终为普通人盖好房子，都是为了保证足够的流动性。

曝年报：万科年报显示，2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，处于行业低位。

一句话：这个时候，钱是抓住机会的必备条件，没钱想拿块地，也只能眼巴巴看着。

疫情大考危中有机？

【郁亮说】我在万科工作30年了，经历过1993年开始的宏观调控，也经历过1998年的亚洲金融危机、2003年的非典危机，2008年由于次贷引发的国际金融危机，这中间有很多教训，也有很多经验。大体上每一次在危机过后都能获得一些发展机会。

过去一些城市对仓储物流设施的重视不足、缺乏规划，防疫救援和生活保障等应急物资亟需地方存储。疫情过后，相信各地将对仓储物流设施更为重视，万科的物流仓储业务也将迎来发展机会。

曝年报：万科5年前开始部署冷链物流业务，在这次疫情中发挥了重要作用，冷链业务在今年1、2月同比增长80%，为公司未来发展提供了基础。今年2月9日，万科旗下万纬物流宣布无偿开放27个城市59个物流园，用于应急周转仓储及多温区食品物流运营服务，以支援抗击疫情。

一句话：没有白做的努力。

物业上市现在是好时机吗？

【郁亮说】物业上市问题，现在物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划，一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候，才考虑让它上市。所以这一点请大家耐心等一等，更好地成长以后再让它上市。

曝年报：2019年，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。这也是万科除房地产外，个营业收入突破百亿的业务。

一句话：上市时机，我要我觉得。

南方兄弟掉队了吗？

【祝九胜说】南方区域所处的城市以南方沿海为主，特别是深圳、广州、珠海、厦门等，南方区域的城市公司从2014年开始，政府出让土地时，越来越多综合体，这些城市的客户需求也越来越多样化，这两个因素决定了这些城市公司拿到的项目，纯住宅、纯开发即售的比例越来越低，对全周期经营能力的要求也很高，南方区域的合伙人还是非常努力的，再给他们一点时间，不光经营能力能提升，即售开发业务的量、数额以及回款率、回款质量、经营质量都会有更大提升。

【郁亮补充说】万科四个区域像四个兄弟一样，他们经常你追我赶。四个兄弟之间特别好的一点是谁也不服输，经常别着劲，使劲干活，四个兄弟核心协力，都想做出很好的业绩来，才使得万科有比较均衡的业绩表现，每个区域之间不平衡的情况，长期观察来看，反而形成一种新的均衡和优势。

曝年报：南方区域销售金额和销售面积垫底。

一句话：有得有失。总要为新业务的探索“买买单”。

发展长租公寓利＞弊吗？

【朱旭说】万科长期看好这个业务的未来，中国存在2亿人口的租住需求，市场需求量非常之大，在租购并举的背景下，我们相信这个业务未来能得到一些政策的支持。

但是坦率地说，目前这个行业的发展存在一些客观的限制。比如从租赁住房的来源看，目前很多租赁住房是商改住，但部分城市的商改住细则还没有出台，导致这类产品的建造和开业受到一定的障碍。

其次，从建造标准来看，目前基本是参照住宅的标准，但是这个标准跟租客真正的需求不一定完全匹配。第三，商改住租赁产品的租户无法享受民用水电的优惠，这也提高了生活成本，同时也无法享受公共配套。

对于万科而言，由于我们经营性物业的能力还有待提升，服务意识也有待提升，客观和主观两方面因素导致万科长租公寓业务规模是领先，但目前还在爬坡期。

曝年报：租赁住宅业务以青年长租公寓泊寓为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案。2019年租赁住宅业务新增开业5.6万间，截止报告期末，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。

一句话：【客观限制】的题不好做。

疫情下降价促销是好手段吗？

【祝九胜说】这场疫情整体上对我们公司的影响相当大，它体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。

销售方面，2-3月份销售同比降低510亿。万科在湖北进入了3个城市，武汉、宜昌和鄂州，这三个城市1月23日之后基本没有新的销售，虽然他们在整个集团占比只有3.1%-3.2%之间，影响还是挺大的。

疫情也给交付带来了新的压力，以一季度为例，疫情让我们对1万户客户有交付延缓的可能性，全年的影响大概涉及3.9万户；对于开复工方面影响也很直接，今年开工比以往年度整整晚了40天，40天可是一年的九分之一。

以上这些影响最终就体现在现金流方面，对现金流的影响是非常明显的，由于销售的减少，导致销售回款的减少，由于疫情增加了相应的防疫的成本。总体来看这次疫情对公司的影响是相当大的，销售回款大幅下降，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。

关于降不降价，我们认为定价应该是客户的权利，企业能做的是标价，我们没有定价权。从过往很多年的操作来看，集团也不会对一线价格管理提原则性指引，每个项目的具体情况都是一线公司根据客户需求和访谈进行价格管理。

曝年报：

一句话：感性地讲，喜欢你的坦诚。理性地讲，一城一策，一项一议。

别人恐惧的时候，投资应该贪婪吗

【张旭说】这次疫情，给经济带来压力，给行业也带来巨大的挑战，但是无论疫情怎么样，中国房地产的中长期趋势不会发生根本性变化，城市化进程还会继续，人口和产业聚集也不会停止，因此我们的投资策略还会遵循既往的投资逻辑和投资原则。

简单介绍一下过往万科遵循的投资逻辑和原则：

首先我们始终关注客户，客户在哪，我们就应该在哪，客户的需求是我们投资中最关注的要点，万科投资围绕着有人住、有人用的项目定位，持续关注人口导入、产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市，这在里面挖掘投资机会。

第二是谨慎投资、量入为出的原则，保障公司现金流安全是我们的基本原则，这一点任何时候我们都会坚持，保持手中有余粮才能抓住以后更多的机会。

第三对于拿地机会，为了确保企业稳定，我们每年都会有一个仓位，这样才能保持持续的发展，在此基础上，我们会积极寻找好的投资机会，无论市场怎么恐慌，无论周期怎么运转，我们评判的标准还是以项目为纲，以项目价值和价格是否匹配、是否是客户愿意买单的产品和服务。

曝年报：2019全年新增项目147个，总规划建筑面积3716.5万平，权益规划建筑面积2478.4万平，权益地价总额约1549.6 亿元，新增项目平均地价为6252元/平方。全年全口径拿地销售面积较2018年降25.7pct至90.4%，地价房价比40.8%，较2018年上升4.7pct。按建筑面积计算，新增项目71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

一句话：2019投资销售比34.9%，2020年呢，我们都想知道！

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