我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：您好，卖海淀温泉一套房，首付能凑到300w，首套首贷。想在枣营，石佛营，慈云寺。枣营北里，晨光家园，京棉新城重点考虑。本人想只用公积金贷款，是否合适。总房款大概450左右。还是可以考虑组合贷，总价高一些的房子。纯自住。谢谢

回答：300W可以买到600+的标地， 除了你看的范围还有望京一些类似5.5*110\/6.5*90的2000年后小区也可看 还有在朝阳公园一带，清境明湖一类的也可淘一下

提问：海淀区北安河回迁房地铁16号线总站位置想留三套90平米，还有3套小面积每平米4万元变现了。请问这样是否合理。假如变现在哪适合投资买房。

回答：4万的价格变现合理，投资需要看子弹数 500内看常营次新 500-600看下tty大户型 800以上看双井或望京

提问：房姐您好，19年底卖出了百子湾易构空间的开间280万，西直门老破小已经签订合同，但由于对方违约干脆就不买了！ 首付300万，但因离婚未满一年，如果买二手房就是二套，买新房是首套首贷！ 因为双方父母在东坝和常营两个区域，二手房考虑东边，常营次新，望京次新，青年路次新 或者是新房的限竞房～华樾北京二期！ 买新房首套首贷，可以用满贷款额度，但限竞房8年不能卖！ 二手房我们非常喜欢常营万象新天，但是只能买两居，还是二套，贷款额度很少！ 出于自住与投资兼得想法该如何选择 新房～华樾北京？ 或是二手房，二手房更看好哪个区域？我们只能买500多万的二手房，要不首付不够了！

回答：二套建议直接全款抵押能买到700-800的标的，可以圈内搜细节信息 限竞房不推荐，未来出售受限，涨幅不及大盘 700+总价 常营次新和望京、朝青均可再淘一下

提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）； 基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题 问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢 问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，潜力不如非学区盘。 我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益化。 深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。

提问：房姐你好，之前你说500的子弹可以考虑1000的标的，请问怎么操作呢？本人在上海用了sfsd，还有120贷款没有还完。

回答：做好选筹，评估和贷款。 首先你要了解买房整个流程的原理，贷款是根据评估价来，一些区域是可以做高。 中介一般也不懂这些。

提问：花园路学区一套两居100平，德胜学区一套一居室落户房，两套均有贷款在还，总贷款两成多，五年内有上学需求，怎么优化，能抵押再入tty么？

回答：88年前的房产抵押困难，学区可以沟通，不过总体西城海淀高价学区还是高风险资产，除了具备自用能力，纯粹自用以外，不建议买入或者继续持有。 如果能够抵押出来，现金大概率超过300万，买天通苑600+足够了。

提问：请教房姐，我爷爷奶奶去世了，现在留下一套房子，是已购老公房，房子在朝阳区核心地段。我父亲说他的份额都给我。我还有几个姑姑叔叔。因为我没有房票了，所以觉得继承这套房子不用房票也可以考虑。按照评估价把份额算清楚给其他长辈每人一份钱就好了。但是老公不同意，说到时候姑姑叔叔有一个出幺蛾子的，这套房子就很麻烦。另外据说继承爷爷奶奶的房子我不算顺序继承人，会涉及到加税，和继承父母的房子区别很大，并不划算。请房姐给个建议，祝大家新春快乐！

回答：遗产继承，走遗嘱继承。 如果没有公证遗嘱及配套手续，进入自然继承流程的房产分配，会很麻烦。 多个产权人下，每一项份额的转让都需要确认，任意产权人提出拒绝，则产权无法转让。 既然你爷爷没有立遗嘱，那就父辈兄弟几个协商，最后达成协议并进行公证见证。 是否回购，千人千面，首先看叔伯是什么人，什么状况。 爷孙之间不属于继承人； 父母，子女，亲兄弟姐妹才属于继承人。

提问：你好叔叔，首房首贷，目前能够凑到首付130万，常出差，主要工作地点在北城和去机场多一些，近期想买一套房子自住，兼投资供将来置换。 想选择交通方便、户型差不多的两居，看了天通苑、回龙观以及南五环的二手房，好像都很难找到合适的盘，一般能看上的房子都要150万上下的首付。目前在大兴的金融街金悦府看了一套新房普宅，首付能到130万，2020年底交房，但是户型较差，而且觉得那里离市区稍远。想请问一下，金融街金悦府的374万普宅是否合适？或者有哪里的二手房推荐？

回答：考虑以后置换和投资，主看东三东四的老公房。大兴不推荐 如果差20左右，信用卡是好的方法。凑到150不难。

提问：房姐，您好！回龙观龙华园，小三居87平，楼层2，装修较好，400.6万，自住值得入手吗？ 另外还想问下，洋桥木樨园的80年代的老小区什么价格可以买？将来还有空间吗？感觉到房子太老了。谢谢

回答：你好，400万的龙华园两居，价格肯定贵了 木樨园老小区相对没有溢价，靠近地铁的可以淘淘90年后的小区，单价尽量控制在4.5以内

提问：房姐，渔村按揭已经还了一年半了，还可以申请装修贷吗？有必要申请着储备嚒？你们有这种付费对接服务嚒？

回答：按揭下来后就可以申请 大额卡\/分期\/装修贷，具体根据额度利率来分配。 可以储备。 办理可以加下咨询助手（最近咨询多）

提问：请问 买银行销售的货币基金，会算作银行金融资产吗？办信用卡的时候，在这个银行买的货币基金作为资产吗？

回答：你好 不一定计算 一般搬砖办卡，会有几个固定的方式或者理财项目。 不一定是货币基金。 货币基金不划算，主要面对被「投资理念」洗脑的人群。 凭运气赚的钱最终凭智力输回去。

提问：房姐你好，我们首付180w，是刚结婚的小两口，西二旗和望京上班，最近在看房，主要在回龙观，天通苑，立水桥，请问哪个位置比较适合我们呢？为什么呢？请问年底是买入的好时机吗？我们是通过中介买房，请问网上和我爱我家哪个好呢，网上的中介费高一些，麻烦房姐解惑呀！

回答：再提高点首付看回龙观区域，180在那一片有点吃力 天通苑还是600左右总价的大面积有优势，不然不推荐 中介能提供的服务都差不多，谁便宜用谁

提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？

回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下

提问：房姐吉祥，最近想从燕郊换到北京来，我和爱人都是外地户口，在北京有房票，考虑在朝阳区买房，能接受的总价在400左右，燕郊的房子还未出。看过花家地附近的房子的小两居，我们买房的目的是为了小孩能在北京上学（还有1年半上小学）以及未来好换手，还请您能帮我们推荐一个比较合适的小区，万分感谢。我有贷款记录，在北京买算二套

回答：400万选筹范围从十号线东段到南段都可以选择， 从成寿寺到马家堡角门一带，95-2005年的小区 建议这一片都跑一下

提问：房姐你好。目前在海淀区西四环内有一套两居自住，想在海淀区换一套三居，能照顾到小孩上学兼具投资，预算首付1000以内，请问颐慧佳园、亮丽园、国兴家园分别怎么样，值得入手吗？海淀区有没有什么推荐的盘？因为换房也属于二套，首付比例多少合适？有没有什么办法可以减少首付比例的？谢谢。

回答：海淀基本全都溢价，投资是不合适的 如果只看这一片 颐慧佳园和亮丽园可以选下筹，也可以考虑下四季青的郦城 二套用全款抵押依然可以做的5层左右首付

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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