我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好！近日看了四惠\/四惠东附近：（1）都会华庭1\/20层，150平东南向三居，2001年；（2）城市广场24\/26层，199平东南向四居，96年；（3）城市广场4\/26层，165平东南向三居，95年，采光部分遮挡，精装修；（4）白领家园14\/16层，109平南北通透板楼二居，05年。感觉白领盘楼型户型尚可，但像被快速路地铁线京包线半包围且离商圈稍远，现代城市生态显欠。请教房姐，这几个标的您从专业视角如何评价，有值得筛选的吗，如可选的话四选一哪个性价比略好 ，盼复。多谢！
回答：大面积不建议买太老的楼盘，城市之光先排除 都会1楼而且大部分溢价排除 白领整体比较均衡，楼层尚可，这个面积流动性上也不错
提问：美丽智慧的房姐，请问惠新西街老破大世纪嘉园等5.5均价四居1000万以内全下来，和亚运村老破大欧陆经典等5.5均价四居1300万以内全下来，哪个更值得入手？通勤相差不太多，不考虑使用学区，但是有学区加持空间是不是更好？
回答：世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。欧陆经典在亚运村周围整体溢价，老破大不建议入手。 从价格上，我认为世纪嘉园值得更贵，选筹也最优先。具体也要结合你的选筹来看。
提问：房姐您好:子弹总预算350—380w之间，想买两居婚房，首套自住+保值，不用考虑学区，希望生活配套全些，您有推荐的区域吗？对象在和平里北街上班，但是工作都比较自由不用每天都去。之前看过大兴天宫院2014的次新房，西红门一代兴海家园2003年板楼，东四环翠城馨园，南四环旧宫地铁站2000年左右商品房（户型好），以及天通苑的房子，这些中的哪个区域比较好呢，如果没有求推荐可以购入的板块。
回答：垡头的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。丰台并不是最推荐的板块。 子弹350，工作在和平里北街，是望京，次选国贸。优先产业区。 望京是new money，国贸是old money。
提问：房姐好! 独生子在北京工作目前名下有两套房，一套140平米在丰台马家堡角门西站南，一套60平米的在西城广安门外车站东街，准备4年后宝宝上学去住，现出租。去年我们老两口退休后户口迁入了北京。听说老人可以用接力贷买房，我们老两口经济条件还不错，所以有自己买房的念头，用于投资兼远期自主。但是在当前形势下拿不准，一是买不买;二是如果买在哪个区域？前期看了丰台白盆窑和大兴4号线的几处限竞房，也在中介网站看了一些现住马家堡大房子附近的二手房。看这边的原因是感觉儿子现住的角门这边生活挺方便，以后老了和他们住的近点。想请教房姐，1.现在有必要买吗？2.如果买，买二手房还是限竞房？买哪个区域的合适？谢谢啦!
回答：现在入手挺合适 考虑离的近的话，可以看马家堡到宋家庄，目前自主投资都没有问题 考虑增值属性，买二手房
提问：房姐，小白一问，买一套房子，已过户，从没办过卡，准备申卡，但担心申请多张卡后，之后的装修贷不批；如果先申请装修贷，之后申卡也难批，问：如果申请？谢谢
回答：考虑你当前的资金需求 考虑你的总资金需求 如果你当前急需大额一些的资金，优先装修贷。 如果是为了总收授信额度，两者一起考虑，装修贷在前。 一笔装修贷对信用卡的压制不大，短期有影响。
提问：房姐好！本人情况如下：55岁，500万信托资金今年12月初到帐，另外一笔500万资金明年11月份到帐，还有200万现金，退休金可忽略不计。其中500万准备用做养老。 女儿在北苑的福熙大道，我准备今年年底购入一套自住兼具投资价值的两居室，比较在意小区环境及物业管理，选择范围是距福熙大道二十公里左右。 2002年以前有过一次购房贷款记录，2003年已经还清。另外还有两次全款购房记录，但都己出售。 请问美丽的房姐哪个房产项目更适合呢？如果贷款会按首套还是二套呢？选择标的物什么价格更好呢？ 盼复 谢谢
回答：北苑周报都属于溢价，阳光上东可以淘一下 或者往望京方向看下，也符合你的要求，长期看保值没有问题 有过贷款就算二套
提问：房姐，我看咱们星球很少有推石景山的房子，能说一说您对石景山的评价吗
回答：石景山可能是北京城六区里存在感，最不像城区的一个区。 石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。 历史上的「西倾」的程度多严重呢？ ——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。 但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。 天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；石景山依靠最老的1号线，一东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。 但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。 石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。 13年我住石景山的时候，体验了一把北京退休老头的生活一一每天是早市买菜，上班，中午万达附近吃饭，晚上要么老山跑步，要么依翠园撸串。 （石景山17年答过，不知道怎么没了）
提问：房姐您好，预期工作在窦店附近，自住考虑，窦店区域有推荐的小区么？
回答：房山区窦店镇汇丰街（西南六环外） 窦店，房山比较落后的区域之一。规划混乱，而且又没有什么短期内能看得见的利好，因此窦店的房价一直以来就比较低。 周边配套比较落后，典型的十八线县城面貌。医疗和教育资源缺乏，商超也比较低端。交通方面，目前全靠自驾和公交，没有地铁，未来也无规划中的地铁。 自住可以关注房山良乡地铁沿线，比如西兰岛，首开熙悦等
提问：房姐您好，刚加入圈子，也是买房小白。我具体情况是，今年刚毕业，在国企上班，工资不高，转正后年收入大概15万，有打算结婚的女友，女友年收入20万。我和她上班的位置都太靠市中心了，而且距离还远，我在西二环附近上班，女友在北三环和平西桥附近上班，想买离女友近一些的房子。刚毕业所以是首套啃老买房，长辈可以出1000万左右。目前在看北五环到北四环之间和太阳宫附近房龄较新的两居。想请教一下房姐我这种情况有没有合适的小区；还有就是简单浏览了一下圈子，基本上大家都在讨论贷款或者抵押贷款，我对这些不是很懂，长辈原本意思是1000万全款，那我这种情况是全款，还是说贷款一部分，余下的钱理财？求教如何才能化？
回答：首套首贷是福利建议优先使用，除非遇到笋盘要求全款否则都用首套按揭，剩余资金理财或者再看一套投资标的都可以 太阳宫不建议看，这一片神盘聚集地，溢价过高 推荐看：小营、芍药居、惠新西街
提问：房姐，我家目前的情况是北京工作居住证，二套，手上有资金400万左右，兼顾自住和投资。目前都在北三环附近工作，不考虑，考虑的区域是北苑，望京二手房和朱辛庄地铁站的新房万橡悦府。北苑看了天居园，望春园和天怡家园，都在地铁周边，望京还未开始踩盘，想问问，1.北苑是否值得现在入？这几个小区溢价如何？是否还有投资的机会？2.万橡悦府如果作为自住是否还可以兼顾投资价值？3.是望京区域现在还可以购入的房子主要有什么特点？4.是否还可以等到年底？5.中介说我是二套，就是贷款147万，这样看，我也就只能考虑550-600之间的房了，有别的操作可能吗？
回答：北苑溢价区域，好楼盘少 万橡悦府投资价值不高 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 有合适就上车 全款抵押可以上900到1000的标的，可以看之前精华帖
提问：今年打算上车，首付120万，贷款承受能力月供2万，想买小三居。工作在小营西，爱人在公主坟。选择那个区域合适？
回答：120万的首付，刚好可以买到北京东三环东四环的紧凑公房两居。 这也是一个起步性价比的选择，结合了稳定性，流动性，低风险几个核心条件
提问：房姐，月坛北街，，2000年房子，南北双通透，两室一厅，100平，双阳台，次顶层，无电梯，单价11万+。 总价1200。算笋盘吗，准备卖两套，买入这一套，值得入吗
回答：市场价，不值得 月坛北街流通性的面积段在55平以内 100平的2居不合适，建议重新淘一淘小2居 能用上学票就行，不要期待居住环境
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-03-10 10:05:31
