我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导。以下精华问答来自北京房姐知识星球。提问：房姐，你好！想请教一下，丰台西南三环外的限竞房西城天铸，单价7.78万，面积89平，总价690的户型，有以下几个问题：1）该户型是否适合投资入手？2）限竞房和商品房从投资回报上看，有什么区别？3）以后能否跟上大盘增速？4）销售说周边的二手房均价9.2，真的形成价格倒钩了吗？谢谢房姐的回复！回答：西城天铸户型普遍较差限竞房不如商品房，限售时间长，税费高和周边溢价盘相比，看似倒挂，但上涨动量不足，长期可能跑输大盘，不是最优选择提问：房姐，怎么看今年房市？望京三居，现在有人有意向，现在卖还是再等一等？回答：经济下行压力大，近期各地政策都有松动，回暖迹象明显是否出掉看价格，或者接受较低定金，拖延接受后期首付，看是市场价格再决定是否出售提问：苹果社区北区和南区价差将近两万，主要的差别是什么？苹果社区北区两房，单价5.3万左右，值得入手吗？双井附近600万以内的两房有啥推荐？回答：南区是封闭式花园小区，次新住宅，加上附近商业配套是百子湾至双井一带的标杆，young fashion促成了一定的溢价。北区相对南区是完全不同的楼盘，更接近于商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，因此价格较低。5.3的价格可以入，双井800以上才有性价比。提问：房姐您好，请教一下海淀西北旺那块有个新楼盘西山锦绣府，感觉位置还可以。另外还相中了朝阳区草场地环铁附近的房子，难以抉择，请帮分析一下，指点迷津。回答：草场地主要是艺术群体的加持，否则也比较普通，交通需要进行改善，才有进一步发展空间西山锦绣府在西北旺性价比不错，周边产业配套都相对成熟，推荐看得见的提问：亲爱的房姐，您好，关于人生重要的选择我们两人商量决定咨询下您的看法，以帮助我们决策。基本情况如下：两个人都有购房资格，尚未领结婚证。现需要买首套住房，我在房山长阳上班，老公在西城右安门工作。他西城户口，我房山有工作居住证。两个人刚参加工作，两个人月收入加起来2万，首付父母可以出150万-200万。提问：1.今年是否是买房时间？大概在几月？2.西城老破小，大兴，房山，应该怎么做最优买房选择？3.房山区长阳商圈，青龙湖，良乡商圈，窦店商圈，哪个值得我们选择，为什么？4.新楼盘和二手房，宜居房和如何选择？您怎么综合考虑这些问题，期待专业聪明的房姐回复～谢谢，比芯～回答：北京未来城市发展以东南向为主，京津冀都市圈的协同发展需要北京做为核心辐射源，包括联动雄安现在买房越早越好，没有时间房山缺乏支柱产业，商圈很难成型，投资不建议，自住：长阳>良乡>窦店如果以后会置换改善，首套大概率只是过度，一定要慎重，建议二手房核心地段为主，后面换房会更轻松提问：2022冬奥会举办前，帝都北部是否值得一入？类比之前2008奥运会，感觉这是必然趋势，手里有一张帝都房票，但是手里的钱不多，只能买6环左右的盘，但不知道会不会因为这么明显的趋势而受到打压，求大神给点利弊分析回答：新城不是希望。对于政府的规划，我们应该冷静的看待，政府规划≠房价上涨。房价的基础是人口（需求），帝都的奥森板块上涨，我认为不是奥运会的带动，而是奥运会带动了奥林匹克森林公园的修建，加上一大块平整的新地块，不用像老城区一样，一边是漂亮公寓一边是老破小，填补了帝都的部分“品质”市场，加上连接了鼓楼，清河，回龙观的8号线，码农购买力利好…总之，我们不要看政府说了什么，要看的是政府做了什么，这些做法是否符合市场的需求。提问：本人有一套无贷款的三居450w的房山，临近大学城北站地铁，另外有现金200万，初步看上一套海淀600万的用来保值增值，这个操作有什么问题吗？回答：总价450万的标的，在房山基本碰触到流动性的底部。也就是说，总价再高，流动性就会急剧下降。而随着北京房价的总体提升，未来的底层上车人群还会往郊区迁移，而比上车群体略高的刚需工薪盘，则会因为更靠近市中心地段的房产，相比下更有性价比，反而形成「内卷化」的局面，购买力开始往市中心迁移。你的底仓薄弱，就不建议碰高风险学区了，尤其还是全仓all in提问：房姐，通州朝阳交界的两个盘，西马庄园和京贸国际公寓你怎么看？回答：京贸的容积率比较高，户型不太合理，整体的性价比不如常营，在于总价一般比常营低一点，加上挨着通州，所以也吸取了一部分流动性。西马庄园不太建议，位于夹角位置，被通燕高速，运河和铁路包围的孤岛地块，加上2000年钱的老公房，价格接近4万，缺乏性价比。提问：房姐好，请问天之骄子小区和苹果南区，单价价格差到一万块钱是为什么。两个小区很近，物业也差不多，天骄更靠近地铁一些。天骄的劣势可能仅仅是底商太多，稍微有点乱，是否可以判断天骄是洼地啊回答：天之骄子可以淘到一些不错的标的。归根结底是这个小区在周围存在短期劣势。苹果，时代国际嘉园，A派等，以年轻人小户型为主流，天之骄子户型普遍偏大。而乐成等组团，又是高端品质大面积需求。面积偏大，年轻人就去买总价一样更潮流的苹果；总价太高，不如就买乐成。广渠路北面集中了年轻人和高端需求，天之骄子这种正儿八经的盘反而就弱势了。不过这种局面随着人口自然分布，总是抹平的。提问：房姐你好！现有自住房无贷款，欲买第二套房，是用商贷好还是抵押自住房全款买下二套？谢谢房姐!回答：全款对淘笋盘有一定的优势，建议抵押全款，二套商贷鸡肋如何淘到低于市场价100万的笋盘，见知识星球内部分享。提问：房姐好，新人报道。请问总价控制在550-600（包括所有税费等），首付300左右，年轻夫妇，积水潭上班，鸿坤礼域府的房子值得入手吗。或者您有何推荐，感谢。回答：积水潭是养老非常好的区域，西海钓鱼能坐一晚上。但是真的生活居住起来，又处处不便利，开车交通一项就能堵死人，现代商业配套基本没有。西红门是大兴线这一串的站，品质楼盘不少，荟聚宜家等配套很不错，但人口还不足，价格也是站的很高。地段的作用是帮你缩小范围提高概率，而不是直接得出选筹的高下。总价600左右，自住+投资的板块，详见知识星球内部分享。提问：您好，北京怎么样能尽快把房卖掉，找哪家中介机构好？回答：很多人都知道如何买房，但是绝大部分人不知道在横盘期如何把房子快速高价卖出去，详见知识星球内部分享《卖房实操技巧》提问：房姐您提到：北京市场的天然情况是：90%的房子比合理价值更贵。表现的结果是：45%的房子趋跌，45%趋平，10%上涨。10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊，CEO，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。我的问题是1.东三环，四环有哪些属于10%，10号线沿线又有哪些呢？2.学位，远郊，CEO，区域陈独秀都好理解，热门贵妇不好理解，另外，最难的是，如何判断一个小区，一套房子是否上车溢价？能否举几个例子说明，因为那个房子最后都要落到每套房子上！3.通州的唇商品房，如东湾，融御等是否属于10%！谢谢房姐啦回答：总价450万以内的上车盘，在挤压上涨。原先单价总价不高的一些品质盘，在补涨；一些先前涨幅落后的老破大，因为功能率的补充，在不涨。10号线贯穿朝阳海淀丰台，海淀部分基本都有下跌。万柳，泛海，金茂府都是热门贵妇。判断一套房子的价值，只有笨办法：大量的看房，踩盘，类似于进行对照组实验；通过反复的比对，思考再比对矫正，从而不断接近正确的价值判断体系。郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。与其叫北京东湾，叫通惠/运河东湾更合适。
提问：老师好，女儿刚入职北京高校工作，年底能拿到户口，税后到手9000内。计划2020年10月前上车，首付款预计300个之内。 请问，1.投资为主，次新3居，请问能买的标的大概在多少价位？先圈定哪几个区域看房？2.是否现在开始养流水？多少合适？不知道表述的是否清晰，房姐费心，感谢
回答：如果选的房子合适，没有溢价甚至被低估，那么评估可以满评或者超评，贷款再贷足，预计可以买到700-800万左右的标的。
问题又两点：
1.工资流水比较少，贷款需要提前沟通，养流水为长期准备没有错2.次新房选筹需要更加谨慎，因为溢价的占据多数最重要的一点是，最近3个月买，不要等到2020年10月。
北京竞争最激烈的是300-600的刚需红海市场，非常难出笋，笋盘通常出现在800万以上的改善市场。
子弹300，北京投资的板块推荐，详见知识星球内部分享。
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北京房姐2020-03-09 13:00:19
