疫情对房地产行业造成影响，使得人们的购房观念随之改变。2月28日，有地产研究机构发布调查报告指出，62.7%受访者认为疫情对近期的房价有一定影响；认为国家会因此调整楼市调控政策的人群占比34.4%。超半数购房者表示疫情不会影响既定的置业计划；选房标准也颇受购房者关注，48.4%的购房者更倾向于购买居住条件较好的远郊房源。
而在政策层面，传统的降首付的套路重现江湖。
就在浙商银行24日推出“对于非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%降低至20%”新政时，可能没人会想到，步其后尘在首付贷款方面动手脚的四线城市驻马店，会迎来一个当地上级主管领导严肃认真的约谈。
类似的降首付的消息还有：深圳二套房首付7成变3成、工商银行绍兴分行“二套房首付比例从6成降至3成”等等。而比较狠的，是江西小城市抚州。
抚州直接鼓励买房！当地政府推出的全力支持房地产开发企业共渡难关12项措施中，就有通过给予购房户150元/平方米的购房补贴，以及住房公积金贷款限额提升至60万，以拉动市场消费活力。
对此，环环想从三个维度分析一下房地产的传统套路降首付。
首先，从历史层面看，降首付是房地产救市的“标配”动作。
如果形象地比喻中国楼市的成长史发展史，那可不正是一部猫捉老鼠的历史嘛。有很多政策在推出之前，总会有传言、消息、舆论和辟谣，而几乎所有的辟谣最后往往被一条条坐实。
降首付这事儿如果弄假成真的话，——从发展态势看，是大概率的事情，至少说明，管理者默认了当下楼市正处于发展的艰难时刻。历史上，不要说两成首付，就算是一成首付，一万元首付，首付分期，甚至零首付都是有过的。而客观上，这些举措也对当时的市场激活起到了相当大的刺激作用，这是不可否认的事实。
降首付有两重功能：，提升信心。信心比黄金还珍贵，而失去信心则无药可救。降首付，即是把那些观望的或已经离场的有效消费群体重新吸引到这一市场中来。第二，这种利好是实实在在的。首付降一成，杠杆作用就立刻放大N多倍。比如，原来预算300万买小三房或两房，首付从三成降到两成，就可以买到总价450万的大三房。考虑到经济和家庭结构，这不是一种浪费，是一种更精明的节约。所以，降低首付实际上是将那些跳一跳都够不着的买家拉了进来，或者通过这种神奇的杠杆，让他们在同样的预算下，一步到位，买到更心意的大房子。
经济社会发展遇到问题时，降首付是一种通用的手段之一。因为，任何一种救市措施都没有降首付来得直接和立竿见影，而严格来说，那些楼市被激活之后所表现出来的失控和疯狂，原本也不是降首付的责任。
其次，从市场环境层面看，降首付是救市政策的进阶的拐点。
从疫情突发事件的时间轴上看，与其他受到冲击比较大的餐饮、旅游行业一样，房地产救市从呼声到行动也大致经历了两个阶段。
阶段，是无锡、西安打响房地产救市枪。随后，江西、安徽、上海、南京、郑州等省市，陆续发布各类支持房地产的政策，涉及土地工程、金融融资、财政税收等方面，以供给侧为主，这些政策对于维护经济社会的稳定发展十分必要。
第二阶段，则进入到需求侧，开始触及限价、限贷、限购等房地产调控的“三板斧”；衡阳、驻马店、南宁等地，先后直接对市场层面进行精准强刺激。那些对土地财政依赖度高居不下的城市，从稳就业、稳增长角度考量，是万万不会忘记当年的支柱产业的。这也可能是那些约谈适时而至的主要原因，如果不调控房住不炒，效仿者将会陆续有来。
最后，在“房住不炒”与“因城施策”之间，如何把握好度，才不会让前期的调控成果半途而废？所以，降首付是一门技术活。
中国大大小小的城市在能级、自然环境、区位优劣势、经济社会发展层次等方面差异化较大，有些城市房地产确属过热，有些则还没有尝到房地产和土地财政的政策红利，一刀切式的政策在误伤刚需的同时，还会误伤城市。
以驻马店为例，这样的四线城市原本在房地产的快速发展中都没捞到啥好处，现在楼市又处于冰封状态，房价地价更是让人愁上加愁。而一场疫情，更让原来摆好的一桌返乡置业大餐化为虚无。
这些年，舆论导向都是偏向一线强二线这些城市，四五线城市成了净流出大王，不要说人才了，劳动力都往外跑，即便零首付，也未必能吸引人。不过，在这非常关键到时刻，还是要讲大局，但小城市的发展问题确实是一个大问题，大课题，必须有解决之道。驻马店这类小城市没有西安杭州那些城市创意高手多，能想出抢人才的妙招绕开调控，也算勉为其难了。
当然，在这重重信号之中如何选择，是仁者见仁的事。不过，今年应该是个不错的窗口期了。
环环有房2020-03-01 19:39:12
