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质造·深度 | 北京土地市场:限竞房退潮 央企国企唱主角

和讯房产 2020-02-26 01:03:18
2月25日,北京出让“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地块,起拍价为60.34亿元,获得4个竞买主体包括7家企业报名,包括华润+中交+北科建联合体、中海+实创联合体、平安、世茂,最终由华润+北科建+中交联合体以76亿元拿下。至此,北京前两月共推出的16宗土地已经全部拍完,可以发现,不限价地块卷土重来,达到12宗。此外值得注意的是,前两月成交的地块,除融创、绿城外,全部被国企央企摘得。土地市场这两年的“国进民退”已成普遍现象,但似乎今年的北京格外严重。

北京前两月供地详细信息不限价地块卷土重来2016年,北京推出第一宗限竞房地块。2017年北京市全年成交102宗土地,其中含71宗住宅地块,包括“自住型商品房”及“共有产权房地块”28宗,限竞房地块43宗,不限价地块为0宗。2018年北京市全年成交63宗地块,其中含住宅地块52宗,其中,共有产权用地10宗,限竞房用地41宗,不限价地块仅1宗。2019年北京市全年成交58宗地块,其中含住宅地块成交50宗,14宗共有产权房地块,21宗限竞房地块、14宗纯商品房地块和1宗自持住宅地块。2020年前两月,北京共成交16宗地块,其中共有产权用地2宗,限竞房用地2宗,不限价地块12宗。从0宗到1宗再到14宗再到两月供地12宗,不限价地块正逐渐回归北京市土拍市场,同时,限竞房地块供应大幅放缓,淡出趋势明显,似乎正逐步退出舞台。此外,限竞房地块除数量上呈现差异外,在地块质量上,也与以往大不相同。从供地区域来看,有6宗地块位于海淀,从四季青到西北旺,海淀一改前几年的供地风格,推出多宗优质不限价宅地。易居研究院智库中心研究总监严跃表示,北京上海等地推出多幅地块,说明地方供地思路有所转变,土地交易市场不冷清,相关交易能够引起房企关注此类地块,促使一些未开工复工房企积极研究拿地机会,在“抗疫”期间土地投资不掉队。国企央企表现积极值得注意的是,近日参与北京土地拍卖的房企都是清一色国企央企。自一月份开始,北京共拍出16宗地块,其中除融创摘得一块、绿城摘得三块外,其余12块地全部被国企央企摘得。而作为“民营房企赢家”的绿城和融创并不是“普通民营房企”,“并购王本王”融创在过去的2019年,以全年销售5562.1亿元继续位列中国房地产销售排行榜第四名,同比增长21%。足够的现金流和庞大销售规模可以支持其在北京拿地;绿城也不算单纯意义上的民企,大股东是国企和港资,所以相对融资难度和融资成本都不大。即便是国企,在面对总价超50亿元的海淀西北旺地块,也是首开、华润等四家房企联合拿下。“一般是两家组合。这也说明该地块总价较高,还是具有一定资金压力,否则就会单独拿地。”严跃进表示。由此可见,土地价格是制约民企拿地的主要因素。这16宗地块中,有10宗总价超过30亿元。动辄几十亿元的现金支出,会对中小型民营房企现金流造成严重的考验。此外,在新冠肺炎疫情为房企带来新的生存考验。对于严重依赖现金流的房地产企业来说,疫情是灾难性的打击。各地售楼处关闭,开发建设也因为复工难而一再延期,中小型民营房企能“独善其身”已是非常大的挑战。据克而瑞数据显示,受疫情影响,全国房企线下销售陷入暂时的停顿。2020年1月,TOP100房企单月销售总额仅 5097.05亿元,同比下降近 12%。不少房企开始尝试线上购房,拓宽销售渠道,以应对疫情防治对项目销售带来的冲击。除了疫情带来的不确定性,在房住不炒总基调下,市场基本面下降的因素也是房地产企业短期内的压力所在。去年的11、12月份,开发商的销售节奏放缓,周转速度下降。“即便没有疫情,房地产销售的困难也是有目共睹的,相对于疫情的短期冲击,市场基本面的变化可能会更长期地影响开发商的增长速度和现金流的回收能力。”空·白研究院创始人杨现领曾指出。58安居客房产研究院分院院长张波表示,国企或央企在现金流层面相对更充裕,拿地也起到稳定市场的重要作用。张波指出,严格的限购政策导致众多购房需求被挡在门外,但并不代表北京实际有购房需求的人群数量不够。相反,在北京这样的一线城市未来抗跌性会更强,后续民企拿地的热度很快也会提升。

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