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北京燕郊选哪里未来升值潜力最大?这才是真相

北京房姐 2020-02-25 09:06:58

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:如何看待昌平的未来科学城的发展前景?

回答:围绕北京五环外一圈,你会发现有接近十个各式各样的产业新区。北京人口进入停滞周期,北京的力量,不足以支撑十个郊区。 做为投资这种地方是一定要避开的,环京线只有燕郊有价值

 

提问:房姐,我和几个朋友都在燕郊投资了房产,因为现在政策无法判断,是出掉保有现金还是这个地方值得期待,确实有不少利好消息,但是房子价格一直在往下,现已跌出我们当时买房的价格,您能否就燕郊这个区域以您的视角做一下分析,将来它的天花板是哪里又或是否这个地方就是这样缓缓上下波动了?

回答:燕郊这种「产品」,本质上是一只股票。 由于地域小,很容易收到政策\规划\人口变化,甚至新盘开多开少的影响,所以燕郊的价格,这几年间,几次大起大落。 燕郊的出手点,一般在北京大涨后,再挤压一波需求溢出到燕郊的节点,例如2017年2-3月,本身价位因为追捧,超过市场合理价值50%(1.8-2.6)。 那么,现在的燕郊,主干道实际上的价值肯定要超过2万,在下一轮释放后,3万不难,现在的市场需要点耐心,燕郊的核心价值在于北京人口外溢

 

提问:现阶段资金比较少,大概70多万,之前买了一套燕郊90平200万现在市价大概190万,重庆一套南滨路105万现在165万左右,有没有什么办法继续买北京呢?有资格

回答:燕郊要看具体房产情况,适合出售,还是抵押。 重庆不用动,如果负债率低于30%,可以重新抵押出来。 卖掉燕郊,你有250万; 抵押燕郊,你有180万; 抵押重庆,待计算。 足够买北京了。

 

提问:房姐你好,请问后沙峪的房子可以入吗

回答:望京6-7万,后沙峪5万。 但是层级差了三级,后沙峪典型的郊区,加上望京外溢能力不强,整个15号线基本都溢价。 说说你的子弹和房票,再做详细资产配置规划。

 

提问:房姐你好,九龙山平乐园中间的东方雅苑(cbd传奇)05年之后的大开间你觉得怎么样?还是农光里00年后的一居? 我知道房姐不推荐一居,但一居跟开间比,怎样?

回答:都不怎么样,不知道你首付什么情况 CBD传奇属于偏小户型的小区,都同样面临户型小,面积浪费,单价高的问题。 天之骄子,九龙花园,华腾园都是更好的选择标的。

 

提问:请问房姐 如何评价东润枫景这个小区?我看了好几次,准时入手。感谢

回答:从个人角度,我挺喜欢东润枫景。 品质还行,距离朝阳路和酒仙桥,望京都不算远,价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流,但是有升级蜕变的潜力,关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在,进出道路不够通畅便捷,区域内缺少商业配套和社区人气,虽然紧靠四环,加上公园和绿地阻隔,俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。

 

提问:房姐您好,我是北京集体户,想买个小房子放户口,现定居国外,有子弹300,纯投资,不考虑学区,计划长期持有至孩子留学时变现。请问:1,在尽量不贷款或者租可抵债的范围内,有哪些小区推荐呢?2,朝阳无限和望京南湖东园两房多少单价可以入?3,同地段小两居老公房和次新一居室如何选择,两者租金差不多,总价相差几十万,哪个增值潜力更大更容易出手呢?谢谢房姐

回答:甜水园金台路光辉里,石佛营东西里日月东华,甘露园路口那三个00后老小区都可以看 望京南湖东园 6以内,朝阳无限5以内 小两居老公房更合适,北京不买一居

 

提问:的房姐,年底有400w首付,想买tty大面积,如果全款dy,能筹借一部分,剩余还有缺口,手里没有信用卡,和爱人月收入3-4w,是否应该先办信用卡?看到您说办卡和抵押指导,请问如何联系?

回答:信用卡是非常低成本的资金来源,每个月每人申请两张不同行的卡,筹足50W+问题不大,部分银行的信用贷也不错,可以一并关注 精华帖先看看,对抵押和信用卡玩法都有说明

 

提问:房姐好,240万首付,新天地东向370万一居值得吗?还是亦庄的两居更有潜力?

回答:要看单价,不过你看的区域都属于溢价较高 八里庄到甘露园,石佛营到十里堡,酒仙桥高家园,劲松十里河北工大的老破小还是可以淘一下

 

提问:房姐好!想在二环周边改善住房,看了两个央产房,小区管理都不错,一个199平米在锦官苑西边一点,99年房;一个在槐柏树街147平米,临街,对面是公园,比前一套能少约60万,03年房。后一个房离上班、上学稍微近一些。个人需求140平米就够了。请问入手那个更好?

回答:信息过少, 如果第二个已满足改善需求,便利性也符合,可以考虑 省下的钱可考虑再投资一套,对冲套的溢价

 

提问:房姐你好!请问法拍房普通人可以尝试吗?有中介做法拍房,说包括房屋债务、业主搬迁、欠费查询、户口清出等都可以解决,达不成条件,中介公司可全额收回。这样的说法靠谱吗?法拍房还需要注意什么问题,如何规避风险?或者干脆不要碰法拍房?谢谢!

回答:这个出问题后成本很高,一般不建议尝试,或者你觉得风险和损失自己能接受 法拍房以前有详细介绍过,可以圈子里搜索

 

提问:房姐,你觉得从事非经济专业的也并没有计划从事经济专业的职场小白,适合读MBA提升一下自己嘛?工作行业本身是纯工科,但我自己之前读的都是文科,读工科类的完全没有基础不太现实。

回答:其实不需要。 人生的目的是人生 你的目的是什么? 读MBA的目的是什么?能不能实现你最终的目的? 想好再动手 @Iven一碗 是北大MBA的

 

提问:房姐你好! 考虑在东4.5内改善自住,大3+小3居,无通勤和学区的要求,现拟购入1套公园大道170左右小三居(2大2小住)+丽水嘉园110左右小三居(退休父母地铁公交方便),子弹1000准备挨个dyjy,名下房已清空但有以前的贷款记录,征信月供没问题。以上情况配置如何,也考虑过2套富力城小3居觉得预算下面积小,或有别的推荐预算2套一次性总价1500+850,2套3居只要在东4.5内即可,受累参谋,多谢。

回答:朝阳公园西门,到亮马桥这一带。总价略低,空间大的总价一般1000上下,次新丽水嘉园还不错 其次可选丽都花园,也可以看看老小区碧湖居清净明湖。 富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵,涨幅已经提前透支了一部分。 由于1-4居产品齐全,小区支撑力较强,所以出现捡漏的机会也很少。 同品质的小区8万左右考虑勉强可以入手。

 

提问:如果一定要在中央别墅区或者顺义后沙峪买一套房子,1300万以内,家庭自住,哪个小区合适?誉天下联排\/美林叠拼\/丽高叠拼\/莫奈联排\/莱蒙湖联排,或者孙河地块新房,或者像龙湾\/万通新新家园的大平层。谢谢房姐

回答:孙河相对好一些,这几个小区都不建议。 龙湾太远。 天竺新新家园,澳景园,或孙河内部6\/7字头的可以考虑。

 

提问:欧大,手里有几百万现金,主场北京已有几套。深圳重庆都没买过。目前这个阶段,年前是买北京还是深圳还是重庆?

回答:有大头资金,大头资金贷足在北京。 零散资金,多笔进账的资金,可以开在重庆或者沈阳这种舢板上。 重要的是,哪个舢板可以批量生产,批量建仓,起步更快。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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