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提问：房姐，请问你对上海嘉定安亭镇的嘉庭菁苑怎么看？还有空间吗？感觉离江苏特别近，产业和人口发展不太快，而且离上海市区很远，通勤时间太长。如果把嘉庭的房子置换出去换市区的话，自住兼顾投资，上海主城区哪个区域或者楼盘更好？

回答：安亭属于郊区，交通不便，板块靠传统汽车产业拉动经济，但是现在汽车产业经济表现不好，持续走低，未来板块慢。自住根据自己的生活圈来选筹。投资更推荐九亭，九亭泗泾是西南重镇，受虹桥商务区、西虹桥商务区辐射，长线也是看好的。目前价格不是很高，主要受9号线人太多的影响，以及去到传统市中心（黄卢静，不包括徐家汇）还是偏远了一点（和唐镇相比）。所以均价也是比较合理的。

提问：我跟老公住在亦庄，想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚，密云的一些小区，昨天去看了首创新北京半岛，觉得距离和配套上会更好一些，离我们住的地方开车30，未来还要通高铁，到亦庄7。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱？

回答：1.张家口的价值很低，二手房基本没有接盘侠。 我们买房，其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为北京城的一部分，也就不具备真实的需求，不具备大城市土地的价值，只能是一小撮人的赌场。 即使是赌博，也是一个很不好的价格，北京5环边还有低单价的二手房。 新朋友可以多翻以前的回答，查看精华内容。 2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要，远郊区都要搬到城区范围。 自住是消费，自住可以是租房，投资是投资，而且是一个循环的链条，一步走错，后面全错。 3.不知道你们子弹多少？70以上建议继续入手北京上车盘，30-50左右天津海教园是更好的选择。 实在想跟老人住的近，租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离，子弹只用潜力的地方。

提问：房姐，近期北京规划可能因为某种原因重新做出调整，请问宏观判断这是不是意味着对于中心城是利空，对于回龙观，天通苑，大兴南五环半，通州是重大利好？

回答：这个问题首先必须定义什么是中心城？ 东西城2016年我就喊变态了，之前几段回答搜索可见，有很多次提醒，东西城风险很高。 回龙观天通苑属于市区和郊区的结合点。 生物天宫院属于郊区的最后一站。 通州很大，通州整体都很贵，除非把望京拆了迁到通州副中心，否则当前价格和价值不符。

提问：房姐您好！我买的二手4楼跃5楼顶层复式，原房主对房子做过大改动，改完很漂亮，我买了之后一年住着都没事。但是今天一层，二层，三层，3家邻居一起来我房子里，说我的房子把公共烟道给封死了，他们的烟排不出去，要求恢复。我觉得没办法恢复，难道要把装修改造的部分破坏掉？我咋应付楼下邻居？

回答：先查清楚事实，到底有没有封死，你有没有违规， 三家邻居一起来找你，明显不正常，是否别有用心或者关系特殊？ 三家联盟最不稳定，如果一定是你的错误，内部翘一下，先\/多给你钱，但是你帮我。

提问：房姐，听说西港的赌博业崩盘了？

回答：诈骗网T开始清场，线下场所开始回流。 网T清理其实是好事，网T行业相对独立，自力更生，对于当地经济的带动其实不大。 西港如果单纯依靠菠菜也很难发展起来，旅游，港口，金融才是可持续资源。 澳门菠菜税一年3000亿，西港只有不到5000万，差距太大。

提问：请教房姐。手头海淀双榆树700万老房，贷款余额60万，另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房，不满二，原值300万，老人有sdsf资格，应怎样操作？家庭月收入80k，月供18k

回答：双榆树大多是老破小，需要具体的房本信息，看能否抵押贷。 什么是 另外还有二套房抵押贷？ 双榆树是危险地段，尽快出掉换仓。 老人具体信息没有。 从描述来看，涉及到贷款，融资，多套贷款置换，接力贷等综合规划

提问：老师，在新政以LPR为定价基准加点形成的情况下，手套手袋的还贷利率是不是每年也是变化的？也就是说今年可能多明年可能少，还是绑定了签合同的那年的LPR一直不变？

回答：会变化，LPR变化周期根据你签订的合同，为一年 LPR更贴近市场，每个城市的加点都不一样。利率会更个性化

提问：星姐，纯投资，二套，重点看了三个盘，东三环半苹果南区，95平两居，720；东南三环半中海香克林100平小三居，700；西南三环半万年花城90平两居，620，拟持有5年，如何选择，请指点还是有其他更好的选择！

回答：苹果南区有一定溢价，除了个别心头好一般不建议作为投资。 成寿寺这片的中海不建议选。 万年花城体量大，价格没有套利空间，评估操作不大，未来出手会面临大量竞品压价，削弱流动性。

提问：您好 次提问 不知道上一条是否成功。一套5环三羊地区商品房170平通透中间楼层大平层，中介说市价1000万，有350万贷款，房本今年年初刚下来，想换到国贸1300万房产。手里现金200万。如果卖房换，现在着急用钱会被割肉卖而且买家也不确定周期也不确定。如果不卖房贷款全款拿，意味着1300余万的最终贷款，后续流动性有很大问题，年收入只有40万左右，后边再卖房补上中间时间也会很焦虑而且成本增加。请您赐教好一些的方案，另中介垫款由于额度较大也不会空垫，需要其他足值房产抵押，目前看似不好腾挪。请您赐教，感谢！

回答：你好，北京原则上不置换 用你的二套房票，全款抵押的方式继续买入。 大平层做阶段抵押融资，剩余子弹足够还月供。 淡市不出货，等到下一轮涨幅来了可以考虑出手裂变。

提问：房姐，十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢！

回答：珊瑚湾，新华联丽景。 小区只有一排。 朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。 这个小区选筹有一定风险和难度。

提问：房姐好，关于房龄和贷款问题向您请教，1、买15年以上房龄的房子按揭贷款银行是否就不容易审批了？从投资的角度，买多少年房龄的房子合适？ 2、如果自己开的公司，同时自己的工资也在这个公司发放，做经营贷或者消费贷，工资流水银行认可吗？

回答：15年没问题可贷款，北京普遍90年以后贷款都没有问题，北京很难说，次新普遍溢价，都是具体到标的，90以后都可以关注 没有问题的可以

提问：房姐，感觉2019春节前后北京楼市是个价格低点，想投资一套500w以下的一居或者两居。首付预算在250左右，但因为是二套，没法儿贷款很多。想请教下这种情况下该如何操作？另外在望京区域是否有次新楼盘适合投资？谢谢！

回答：春节后不一定 500万买一居是明显错配，500万可以买到2-3居甚至4居。 二套正常用全款买入然后抵押，贷足6成。 看看之前精华帖，有关于望京的分析 北京买房不看楼盘，刨去大部分溢价小区剩下的来精挑细选，跑盘是必不可少

提问：房姐，目前北京陆续有小区安装电梯了，请问如何申请为小区安装呢？有没有详细的方法和技巧

回答：加装电梯的命令主要由北京住建委下发。 前几个月宣布制作老公房加装电梯的安装手册，2020年计划安装电梯1000台。 部分加装有的是楼栋居民协商可以提交街道申请，目前需要一栋楼所有人同意，这是的阻碍。 随着政策推进，全部同意会逐步降低，比如现在有多城是三分之二同意即可安装。

提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？

回答：边界先划清楚： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 其他不重要，只看价格

提问：房姐你好，请问后沙峪的房子可以入吗

回答：望京6-7万，后沙峪5万。 但是层级差了三级，后沙峪典型的郊区，加上望京外溢能力不强，整个15号线基本都溢价。 说说你的子弹和房票，再做详细资产配置规划。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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