中国投资者常常因澳大利亚房价上涨而受到指责，但许多因素可能意味着未来几年需求将下降。最近发布的一份报告发现，中国人对住宅房地产的投资正在放缓。随着两国之间租金率差距的缩小和房价的上涨，澳大利亚住宅房地产的吸引力开始减弱。解除对中国城市住宅财产所有权的限制和个人投资的货币限制也可能起到一定作用。中国拥有134万澳元的高净值人士和568位亿万富翁。他们的净资产总和等于澳大利亚的GDP。许多中国投资者可以获得合法和隐性的收入和财富，并试图在海外房地产上进行投资。在这个时候，中国正面临着自己的住房负担能力危机。
2015年，中国投资者向澳大利亚商业和住宅房地产投资约68亿澳元。当前外国投资审查委员会（FIRB）的政策将流入的房地产投资资金转移到新住宅中，从而在建筑业中创造了更多就业机会，并支持了经济增长。尽管临时澳大利亚居民离开澳大利亚后可能会被要求出售较旧的住宅物业，但许多外国公民仍可以保留，出租，出售或居住在新建房屋中。这是中国在新住宅建筑上投资的主要吸引力。其他拉动因素包括：与中国相比，澳大利亚的金融机构稳定，土地所有权制度受到监管，房地产市场活跃，主要城市的资本率高以及存款要求较低。澳大利亚的外国投资审查委员会（FIRB）在考虑房地产市场上的新外国投资时可能会留意这些因素，但它难以抵消中国财产法限制和投资者需求的
中国经济和监管环境的状况也促使中国投资者专注于海外市场。人民币贬值是一个重要力量。随着人民币贬值，中国投资者会重新考虑他们有能力和在哪里购买。澳大利亚在主要城市的租金率为2-3％，是中国的两倍。中国对住宅房地产投资的立法变化也使澳大利亚看上去很有吸引力。中国拥有双重财产所有权制度，将城乡土地所有权制度分开。农村合作社拥有农村土地所有权。合作社成员只能卖给同一农村合作社的其他成员。这限制了对农村土地的竞争，并使农村土地价格保持较低水平。但这也意味着农村土地对中国人来说是没有吸引力的投资选择。另一方面，城市土地仍为国有，并向房屋所有者提供70年的租赁制度。该系统将城市居民住房的所有权限制为已登记城市居民或连续五年在同一城市居住和纳税的人。这种情况使许多中国人无法购买城市住宅物业。在2011年至2015年期间，进行了适当注册的人仅限于在其市区内购买两处住宅物业-一处用于居住，另一处作为投资。此限制在北京仍然适用。由于越来越多的人被排斥在住房市场之外，因此采取了限制措施来抵消主要的住房负担能力不满。购置住宅房地产的30％押金要求使这一问题更加严重。这些因素的综合作用迫使许多中国投资者在所有权不确定的中国黑市上购买房地产，或者在中国以外寻找投资机会。中国国家外汇管理局在2016年11月出台了新的规定，以收紧来自中国的资金流动。该机构的任务是批准超过500万美元的海外支付。但是，澳大利亚的大多数房屋收购都低于这一限制。从2017年开始，一项新规定将个人投资者的年度外币持有额限制为50,000美元。众所周知，在澳大利亚经营的大型中国开发公司将“按计划出售”的个人住宅直接出售给中国房地产投资者。在这种情况下，开发商将有既得利益来寻求方法来规避外汇持有量的新限制，以结算合同。但是，开发人员需要花费一些时间来调整他们的方法。随着房价的上涨，租金通常会下降。这是由于与借款收入相比，投资者借入了大量资金。尽管墨尔本和悉尼的租金价格已大幅上涨，但与房价并没有保持一致。主要城市的租金已经下降。在中国，租金率为1-1.5％，一些投资者重新考虑是否值得将其房屋出租。相反，他们依靠资本来创造利润，同时使财产空置，以防止财产损失。这种做法对中国租赁物业的供应有严重影响。随着澳大利亚继续为房价上涨和租金率下降而苦苦挣扎，住宅房地产投资作为对中国投资者的长期投资而变得越来越缺乏吸引力。对资本的依赖可能导致澳大利亚空置房产的数量增加，从而抵消了FIRB的意图。中国监管机构实施的限制措施可能会在短期内减慢资金从中国流出的速度。但是，中国投资者可能会找到避免这些限制的方法。取消对中国住宅物业所有权的限制可能会将投资选择地点重新集中到中国境内。
家叶旺海外2020-02-14 12:56:15
