开发商的高周转“战疫”

房小评 中国房评报道 今天

不懂高周转，莫谈房地产。

自10年前，万科等房企率先提出高周转战略，并飞速增长之后，这三个字就被奉为行业圭臬。而新晋崛起的黑马房企，在高周转的同时，还加上了高杠杆和高负债。

这场突如其来的疫情，对房地产行业最直接的影响就是，让开发商的速度慢下来。那么，高周转房企能慢得下来吗？他们又如何应对这次疫情的考验？

高周转卡壳

这次疫情是个意外：公司不能复工，工地不能施工，售楼处关闭，不可抗力让高周转“卡壳”了。

为了防阻疫情蔓延，各地政府陆续发布延迟企业复工的通知。企业复工需要向地方政府申请，违规复工要重罚，房地产项目工地的施工恢复，很多都要延迟到3月中下旬。

以郑州为例，区域内房地产项目的复工时间不得早于3月16日，售楼部暂缓复工。

开发商拿地之前，都会对意向地块做评估和利润测算，如果符合高周转拿地标准，且拿地有把握，公司内部立项后，很多工作都会前置。

一旦成功拿地，房企在拿地前排布的各节点工作就会紧锣密鼓地执行，追求在预定时间实现项目回款。

一位高周转房企的投资总说：“高周转下项目各节点环环相扣，出现任何问题都有可能影响项目开盘进度，风险也是连续性的。”

“比如房地产政策调控会直接影响市场预期、地方官员更替会带来审批手续的延长、波及项目的突发事件会影响供货和销售的节奏，”这位投资总表示，高周转房企所面临的风险中，项目停工停售带来的风险。

市场下行，房企还能降价出货，哪怕牺牲利润也要保证周转速度。

如果项目在开盘前停转，投入的资金将被沉淀，融来的钱要按期支付利息，到兑付期的还要连本带利偿还，现金流回款一旦卡壳，整个高周转的开发节奏都会被打乱。

时间的考验

从时间维度看，疫情对于高周转房企的考验主要有三个方面：拿地时间延后影响全年回款节奏、已拿地项目开发周期延后导致前期资金沉淀、销售周期延后导致销售回款停滞。

1-5月，通常是房企投资部门最忙碌的时候。因为高周转房企一般没有太多土地储备和存货，都是上半年拿地，下半年卖房。

对于6个月就可以实现现金流回正的房企来说，每年5月底之前拿的地可以形成年内回款，否则就成了沉淀资产。

疫情爆发以后，城市的主要工作变为防疫。为了避免人口聚集，很多土地出让计划推迟了。尤其是一些三四线城市，担心疫情带来楼市降温，造成土地流拍，宁愿延后土地出让计划。

仅在2月周，100多个城市中，调整出让时间的土地总价就超过了340亿元。

“拿地的延后会导致项目周转整体延后，直接风险是公司完不成全年的开发任务，甚至可能出现资金链紧张的问题。”一位高周转房企投资负责人表示。

这个问题该如何应对？房小评接触的开发商，无一能就此给出对策。

疫情之下，不光土地供应延后，开复工时间的延后，同样影响着房企高周转的效率。

“按照以前的节奏，春节前拿的地，过完初五就开工了，施工进度一点不敢耽误，”上述投资负责人坦言：“现在即使是1月份拿的地，因为疫情造成复工延后，加上工人返工隔离观察的时间，必定影响施工进度。”

由于近期返工人员流量加大，各地开始严控。短期雇佣劳动力密集的建筑行业，可能出现阶段性用工荒，对地产项目复工影响较大。

同时，鉴于现阶段疫情仍未解除，地方政府在重点管控工地施工安全。成都住建局2月7日发文，凡工地造成1人以上疫情确诊的，视为重大安全事故，造成3人以上疫情确诊的，将禁入市场一定期限。

某房企营销负责人表示：“开复工的延后对项目抢形象进度，赶取证进度都有影响，但当下的核心工作仍是快速回款，保证资金链安全。”

回款才是疫情带给房企的考验。

销售回款中，定金、预售款、首付、个贷都是房企重要的回款来源。

数据显示2019年一季度房企销售额超2.7万亿元。其中，碧桂园2019年一季度权益销售额占全年的21.73%，恒大占19.9%，万科占23.69%。多数房企一季度销售占比约在20%左右。

而2020年1月百强房企操盘口径销售金额仅为5097.05亿元。春节后受疫情影响，线下售楼处关闭、销售受阻，房企项目这方面的回款几近枯竭。多地网签数据显示，春节以来房地产销售大幅下降，有的城市更是零成交。

新拿地项目等待开工取证，在售项目等待售楼处恢复，眼下高周转房企的回款周期在不断拉长。

“首先要积极拓展融资，增强现金流管控。其次精准拿地，补仓年内可供货地块，维持企业基本盘面。同时加强成本管控，从成本抠利润，用利润换速度，加快回款。”上述负责人表示，现阶段积极做好应对，方能在疫情解除的时间止损。

空间的挑战

受疫情影响，未来一段时间内，地方经济下行压力加大。疫情爆发严重的湖北，楼市影响更大。

疫情一日不解除，售楼处一日不开放。

即便疫情解除了，市场需要多长时间重铸信心？有研究机构预测，乐观情况下，如果疫情在3月解除，武汉房地产市场年中可恢复，周边三四线城市则要更长时间。

湖北省人口接近6000万，是中部人口大省，也是劳动力对外输出的主要区域之一。近几年，东部及沿海生产制造业向人口密集，用工成本较低的城市快速流入，湖北就是中部产业主要承接区域。

湖北省GDP2016年才突破3万亿大关，到2019年就有望突破4万亿大关，经济增速较快。因此，这两年湖北房地产市场成长迅速，也是高周转房企钟爱的潜力业绩区域。

2019年，湖北区域30的房企销售额共计2472.7亿元。其中，碧桂园、中国恒大、保利发展、万科，销售金额分别为340亿元、278.9亿元、257.4亿元、249.6亿元，分别占全年销售额的

对于湖北销售份额占比更高的房企，疫情带来的影响将更大。

除湖北，其他高周转房企聚焦的三四线城市，在疫情冲击下，市场也面临调整。

首先，疫情导致购买力衰退。以往房企进入三四线城市，是带着更好的产品和服务，以品牌和产品标杆撬动市场获取溢价，主力消费人群是地方官员、企业主等。

疫情发生后，城市间的防疫检查加剧了市场隔阂，三四线城市强购买力人群看到了省会城市的医疗优势。既然都要隔离，为何不隔离在医疗和生活配套更好的城市？这部分购买力在疫情结束后有可能向省会或中心城市转移。

其次，三四线城市是劳动人口主要输出地，疫情后多城市限制非本地外来人口的流入，比如上海，需要有明确工作和居住地才可返沪，这就意味着一部分外出打工的人群将无法走出所在城市，该人群购买力会下降。

同样的问题还会出现在房企密集布局的环京、环沪等都市圈的四五线城市中。

购买都市圈住宅的多为刚需购买人群，他们有的安家在此，有的是在此改善居住。在疫情爆发前，都市圈周边城市与中心城市的距离更多体现在交通上。

疫情爆发后，很多城市采取封闭道路，在高速收费站劝返的方式，阻拦非本城市居民返城，这让刚需购买人群看到，城市与城市间不光有物理上的距离，还有政策上的距离。

政策距离对这部分置业人群的心理打击，将影响未来中心城市溢出需求的选择。

2019房地产开发投资吸引力50

（数据来源：中指研究院测算）

当前，随着东部沿海地区各项成本提高，加之疫情影响中西部人口流出，东部沿海制造业会进一步迁移到人力成本更为便宜的中西部地区，带来中西部地区经济快速发展，房地产市场规模增长。

然而，大部分高周转房企主要业绩布局在东部沿海地区，并未实现化布局，管理半径难以覆盖中西部。房地产业绩产出比重当中，中西部地区占比不断提高，很多高周转房企却不能同步将业绩布局调整到中西部，这次疫情更是加速了这种撕裂。

“受疫情影响，地方财政严重依赖土地出让收入的广大三四线城市，土地出让价格大概率会有所松动，但只有年底前可以实现销售回款的土地，才是真机会。”一位高周转房企投资总表示，“没有业绩预期的房企融资更难”。

2020年的土地市场将是一场速度与时间的对赌，也是一条可以超车的新赛道。新一轮房地产行业发展的周期将从这里开始。