我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐老师，15年底购入了有一套六铺炕的学区老破小，现在还没有满五，现在也不太好出。 因为你的建议，想年底前抓紧买一套，但是凑不到什么钱，自己大概有40多万，公积金20多，父母还能出80左右，这个情况下怎么操作进行？ 谢谢！

回答：没有满五不是决定问题，目前处于高价位+学区，是考虑裂变的主要因素。 满二基本可以考虑出售\/ 六铺炕的房本可以发我们看一下，评估是否可以抵押，再看你们的征信流水沟通贷款的情况。 40+20+80=140，这样只能买上车盘不划算。 六铺炕如果可以抵押，可能有400-600现金。 如果出售，估计500或者1000往上了。 其实现金非常充足，可以好好规划一遍。

提问：房姐好！本人情况如下：55岁，500万信托资金今年12月初到帐，另外一笔500万资金明年11月份到帐，还有200万现金，退休金可忽略不计。其中500万准备用做养老。 女儿在北苑的福熙大道，我准备今年年底购入一套自住兼具投资价值的两居室，比较在意小区环境及物业管理，选择范围是距福熙大道二十公里左右。 2002年以前有过一次购房贷款记录，2003年已经还清。另外还有两次全款购房记录，但都己出售。 请问美丽的房姐哪个房产项目更适合呢？如果贷款会按首套还是二套呢？选择标的物什么价格更好呢？ 盼复 谢谢

回答：北苑周报都属于溢价，阳光上东可以淘一下 或者往望京方向看下，也符合你的要求，长期看保值没有问题 有过贷款就算二套

提问：房姐你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周边买一套房。400万左右，有推荐吗

回答：西北旺以前分析过 表面：高薪码农集中区，海淀学区，新房环境好。 本质：郊区交通割裂地段白领刚需房，码农自产自销定向收割。 西北旺在海淀都算比较贵的。 不如西二旗西三旗回龙观。

提问：房姐您好，娃在海淀清河上学，改善消费型需求，想选择140平米三居房型，现有房票650W。踩看了观澳园，芳清园，美欣家园，强佑四个盘的房，观澳园楼龄新，但感觉挨着林萃有些溢价；美欣户型较好，比较中意。请专家帮我分析点评一下，添麻烦。

回答：这4个楼盘比较，我更推荐美欣。 单价低一些，户型还好。 楼龄在15年左右时，品质和社区环境会退化的比较快，观澳等的楼龄优势过几年就不明显了。 美欣现在均价是观澳的85折，未来无论房价是涨是跌，美欣跟其他小区的价差都会拉进。

提问：房姐，如果资金不允许，不能全部条件都符合自己的预期，那同小区的房子优先考虑楼，朝向，户型还是什么别的因素，更保值有空间

回答：最重要的是价格 楼层，朝向，户型都可以量化下来，可以拆掉后标准化下来，只用价格比较 比如 底层折价10%到20，户型涉及犄角砍掉犄角面积再算价格。

提问：房姐你好，我现在房山长阳建邦华庭有一套500万的三居，皇城根分校学区。想换城里的房子，看上一套怡海花园恒泰园的顶层复式，180平830万。请问怡海花园综合素质如何？八中分校相比房山皇城根有优势吗？这个置换是否合理？

回答：怡海花园老小区了，位置周边配套都还可以 换到城内更合适 置换来说丰台也属于溢价区，相比房山还是要更好

提问：匿名用户 提问：房姐好，坐标 北京、看了两套房子情况如下： 1.面积65平，老破小，94年电梯公房，南北通透， 户型完美，毛胚，比市场价低15万， 2.建面73平，大一居，2005年，小区环境明显较好，纯北向，原业主客厅玻璃隔断，可当小两居用，装修较好，价格适中。 两个房子位置相似，单价基本一样。 请问房姐，总价局限，（350万上下）两个比较，选哪个？谢谢回复

回答：1.比市场价低15万，不能作为判断依据，因为不知道这套房实际是贵了还是便宜。 2.73平大一居，不适合刚需盘，如果是品质盘，则需要品质到达一定程度，有充足的高收入白领租住人群，价值才能夯实，例如新城国际，华贸国际公寓。 3.要看具体房子。 北京一居一般不选。

提问：房姐你好，请问在东三环东四环之间淘老公房，楼龄如何选择？比如三环三元桥附近的霞光里86年左右，以及四环外十里堡北里94年左右，面积总价相差不大，户型十里堡好一点，选择哪个更合适？在地段、楼龄和户型间如何平衡？

回答：要看具体的选筹，楼层 单价 户型 装修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周围明显溢价的，小区干净，是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。 三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。 一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。

提问：房姐好，手头有一套荣丰2008市价约450的复式想出售，请问现在是出售的合适时机吗？还是等到21年16号线开通。您看西山锦绣府跟天通苑大户型，哪种更值得出手？另外本人已婚，父母全款为本人购买房屋，想算作婚内个人财产，是否必须去公证处公证？谢答。

回答：明年3到6月的时间窗口出售比较好，再等几年有机会成本 目前看更推荐tty大面积 可以父母买，已赠予的方式给你，算你个人财产，但要承担相应税费 或者走公证

提问：房姐好，刚入圈子。在望花路西里夫妻共有一套2000楼龄的低层两居室，市面价最近在570，家庭年收入100税后，手里子弹100个。最近看了朝阳区嘉铭桐城欧陆经典的140多的三居室（陈经纶）还有芍药居北里三居室（人大附朝阳，我公司也在芍药居）南向户型好的均1000w以上，只有北里有一套公房可以多贷款，其他几个都只能贷款2成，首付压力太大。也考虑买西城德胜裕中的老破小（750左右）但单价太高下不去手，海淀学区还没看。请问，我们这种情况，置换三居还是二套更有利于资产配置？北里或者嘉铭哪块更保值？另外，如果置换，怎么用贷款，jy贷20年行吗，能买多少价位的房子？1000以上的房子首付都差个两三百

回答：嘉铭桐城靠着陈经纶学区溢价，属于溢价盘。 区域地理位置一般，出行主要靠地铁，缺少配套，与产业区的交通路线不顺畅。 小区本身品质一般。 和平里芍药居一带房产性价比和品质又相对比较差了。 东西城的趋势是赶人＋学区摊薄。 现在学区是有一定风险的。 对于德胜来说，在西城这个概念内性价比尚可。 看你想赌眼前还是考虑风险。 综合考虑自住+学区嘉铭桐城更适合你，但是入手单价要控制在6.5以内。 全款抵押的方式入手1000以上的标地，贷款20年问题不大。

提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。

回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。 适合居住的几个要素: 1.有人气 不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。 2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。 3.有环境 封闭社区当然，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。 异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。

提问：房姐老师，看到你觉得你每天的工作很多，你怎么忙过来的呢？请问怎么能够提高工作的效率？

回答：我们公司经常提到三点： 1.心思玲珑 2.眼疾手快 3.熟能生巧 心思玲珑，意味着需要有大局观念，具体的表现就是你会经常不自觉注意到很多细节的问题。 心快才能眼疾，熟练才能手快，调整自己的意志，让注意力集中。 除了提高做事本身的效率，你还可以增加做事的时间。 越聪明的人越少睡觉，睡觉以外的时间大脑应该一直保持思考： 1.这件事怎么做？ 2.怎么能更快完成工作？ 3.怎么合理安排工作？ 4.有什么风险？ 即便如此，依然有做不完的事情。 接受不完美，选择做最重要的事情。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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